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日常生活の足となるマンションのエレベーター　欠かせない危機管理 ＨＰ管理員 2009年10月07日 (水) 21時29分 No.1216

≪NIKKEI NET　マンション管理サテライト≫

　近年、マンションの大規模化・高層化が目立つ。共用施設の充実や高層階からの眺望など、集合住宅ならではの魅力が付加価値となり、資産価値の向上にもつながっていることが最大の理由とされる。特に、タワーマンションの売れ行きは総じて順調で、2013年までに全国で約14万3800戸（不動産経済研究所調べ）の建設が予定されているほどだ。そして、こうした現状が低迷するマンション販売（契約率）を下支えしている。

　しかし、上層階に住めば住むほどエレベーターへの依存度は高まる。もしも、エレベーターの保守点検が不十分だったとしたら、それだけ危険にさらされる可能性が高まるわけだ。2006年６月、東京都港区のシティハイツ竹芝で高校生がエレベーターに挟まれ死亡する事故が発生した。この事故は、エレベーターの保守点検に内在する隠れた問題点を浮き彫りにした。日常生活の足となるだけに、エレベーターに不具合があることは絶対に許されない。そこで、今年９月８日に公表されたシティハイツ竹芝の事故調査報告を参考に、管理組合が取るべき対策（危機管理）を整理する。

■電磁ブレーキの特殊な構造が、ロープ式エレベーターのアンバランス化を招く

　今から11年前（1998年３月）に竣工し、福祉施設と住宅部分からなるシティハイツ竹芝。５機あるエレベーターのうち、住宅公社が管理する１機が今回の事故現場となってしまった。被害者（男子高校生）が12階でエレベーターから降りようとしたところ、扉が開いたままの状態でエレベーターが上昇し、「乗降口の上枠」と「かごの床面」に挟まれて被害者は死亡した。地震によるエレベーターの閉じ込め事故が社会問題化していた矢先だっただけに、死亡者が出るという最悪の結末はエレベーターの安全神話を根底から覆すのに十分すぎるニュースとなってしまった。

　一体なぜ、悲惨な事故は起こってしまったのか気になるところだが、事故調査報告書では「電磁ブレーキのブレーキコイルが異常をきたし、ブレーキが正常に機能しなくなったため」と推定している。電磁ブレーキとは、電磁石の作用を利用したブレーキのこと。本件のエレベーターは「ロープ式」といって、「かご」と「釣り合いおもり」の重量バランスを利用して駆動させる方式となっている。この方式では、電磁ブレーキの効きを強めたり弱めたりすることで、かごが上下に移動する。ところが、この電磁ブレーキの開閉をつかさどるブレーキコイル（導線を円筒形に巻いたもの）の巻線がショートしてしまい、ブレーキ性能が低下。その結果、かごを保持する力が失われたこと（アンバランス化）が事故につながった、と報告書をまとめた事故対策委員会は見ている。

　では、なぜコイルはショートしたのか？―― その原因について報告書には「事故機の型のブレーキは、ブレーキコイルがブレーキの開閉動作に合わせて動くという、国内のドラム式（ブレーキ）のものとしては特殊な構造のため」と記載されている。この特殊性がブレーキコイルに振動や摩擦を生じさせ、ショートに至ったのではないかと指摘している。どうやら、ブレーキの不具合が主因であることは間違いないようだ。となると、毎月、保守点検していながら、どうしてブレーキの異常を発見することができなかったのかが気にかかる。

■業界内の過当競争が、保守点検マニュアルの受け渡しを阻害する（？）

　この点について、事故調査報告書にははっきりと書かれていないが、「保守点検マニュアルの提供」という表現が繰り返し登場することから、製造会社のシンドラーエレベータ社が保守管理業者２社（日本電力サービス、エス・イー・シーエレベーター）に、当該機種の保守点検マニュアルを提供しなかったことが一因と見ていることがうかがい知れる。日本電力サービスは、東京都が発行した「維持保全業務標準仕様書」などに基づき、また、エス・イー・シーエレベーターは事故機種と類似機種のマニュアルを用いて独自に保守点検を行っていた。

　実はこうした製造者責任の不徹底について、過去、エレベーターの修理部品を巡っても同様のことが起きていた。メーカーの系列が異なる保守点検業者には、自社部品の提供（販売）を拒むという騒動が６年ほど前にあった。Ａ社製エレベーターはＡ社系列の保守点検業者が業務を受託するのが慣例となっていたため、メーカーの垣根を越えてライバル会社へ純正部品を流通させることが“ご法度”とされていたのだ。今回のマニュアル提供も、その根底には同様の構図が潜んでいるように思えてならない。こうした閉塞感が蔓延している限り、エレベーターの安全神話が復活する余地はない。

■居住者の生命と財産を守るのが管理組合の仕事　エレベーターの危機管理を徹底せよ！

　以上を踏まえ、では管理組合はどのような対策を立てたらいいのだろうか。メーカーと保守点検業者が同系列の場合は心配が少ないが、別系列あるいは独立系の保守点検業者が業務を受託している場合には、その業者がメーカーから該当機種の保守点検マニュアルを受け取っているかどうか確認しておく必要があるだろう。と同時に、修理部品の取引に問題がないかも調べておくと安心だ。できれば、管理組合の理事などが実際に定期点検に立ち会い、自宅マンションのメンテナンス担当者と顔見知りになっておくと、有益な情報の入手にも役立つ。マニュアルがあっても、そのマニュアル通りに保守点検できる技術担当者がいなければ話にならない。コミュニケーションは「きちんと監視しているぞ。しっかり、やってくれ！」という意思表示になり、担当者に緊張感を持続してもらうための刺激剤にもなる。顔が見えることの重要性は、マンションに住んでいる人なら誰しも分かっているはずだ。

　そしてもう１点、エレベーターの耐用年数はおおよそ30年程度とされる。「まだ大丈夫、使える」と酷使し続けると、その分、万が一のリスクが高まることを理解すべきだ。決して安い工事でないことは承知の上だが、リスクとコスト（「費用」対「効果」）のバランスを見定めながら、特に経年マンションではエレベーターのリニューアルを検討することが求められる。折りしも今年９月28日、改正建築基準法施行令が改正された。今まで述べてきたようなトラブルの再発防止を目的に、新設エレベーターには扉が開いたままかごが動かないようにする「戸開走行保護装置」の設置が義務づけられた。

　自宅マンションでの死亡事故発生は、住人の生活を暗くするとともに、資産価値の下落にも直結する。居住者の生命と財産を守るのが管理組合の最大の仕事だ。被害者の死を無駄にしないためにも、エレベーターの危機管理を徹底しなければならないだろう。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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