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施行から47年　区分所有法が抱える問題点を整理する ＨＰ管理員 2009年09月08日 (火) 20時19分 No.1202

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　ＩＴの世界では日進月歩で技術が進歩することから、「ドッグイヤー」という表現がよく使われる。犬が人間の約７倍の速さで成長することになぞらえ、変革スピードの速さを形容する語句として90年代に生まれた言葉だ。誰しも、大金をはたいて購入した最新パソコンが、３年目あたりを過ぎると使い勝手が悪くなるなどの経験を持ち合わせているに違いない。たとえば容量不足になったり動作が鈍くなったり……。改めて、ＩＴ技術の革新スピードを肌で感じる瞬間だ。

　一方、これに対してマンション管理の世界はどうだろう。筆者の頭には「タートルイヤー」という語句が思い浮かぶ。タートルとは、「のろま」のイメージをもつ亀のことだ。日本にマンションが誕生して半世紀、分譲マンションの基本法となる区分所有法は何度も改正されてきた。しかし、当時こそ有益だった共同住宅に区分して所有権を持たせる仕組みが、今となってはかえって権利関係を複雑にし、区分所有者の合意形成・利害調整にも支障を与えている。直面する現状に、区分所有法は完全に遅れを取っている（＝十分に対応できていない）わけだ。ＩＴ業界とは対照的に、「のんびり」「ゆっくり」事後対応がなされている。これでは適正なマンション管理の足を引っ張るばかりか、資産価値の向上も望めない。早急に何らかの方策が求められる。そこで誕生から47年、今回は区分所有法（昭和37年施行）が抱える問題点を改めて整理することにする。

■同じ分譲住宅でありながら、一戸建てとは異なりマンションは多くの利用制限を受ける

　まずは、区分所有権とはどのような権利なのか、基本知識からご説明しよう。ご存じのように、分譲一戸建て住宅は土地・建物とも所有権で構成されている。所有権とは「使用（住む）」「収益（貸す）」「処分（譲渡や建て替えなど）」をなし得るとても強い権利のことだ。その結果、この所有権を手に入れることでマイホームを排他的（独占的）に使用できるようになる。騒音が気になるのでサッシを二重サッシに改築することも、クルマに乗らなくなったので駐車スペースを有効活用して１部屋増築することも、建築法規にのっとっていれば問題ない。賃貸住宅（賃借権）にはない、分譲住宅（所有権）ならではの特権といえる。

　では、分譲マンション（区分所有権）の場合はどうだろうか？　いくら騒音が気になろうと勝手にサッシを改築することは許されず、まして敷地内駐車場に建造物を建てることなど論外だ。同じ所有権でありながら、（完全）所有権と区分所有権では、これほどまでに効力の及ぶ範囲が異なる。区分所有権とは、１棟の建物の住戸部分ごとに与えられた独立した所有権のことだ。「一物一権主義」といって、１個の物の上には１個の所有権しか存在しないのが大原則だが、この基本原則に例外を認めることで区分所有権が成立している。マンションという共同住宅を１部屋単位で分譲するには、どうしても所有権を分割する必要があった。共同住宅の１区画を持ち家として販売するには、所有権を区分しなければ整合性が取れなかったのだ。

　その結果、区分所有権の目的となる部分として専有部分が定義されたが、もし、１棟の建物すべてが専有部分だけだったら、構造上、自宅（自分の所有する専有部分）に出入りするのに他人の部屋（専有部分）を通らなければならないことになる。これでは、プライバシーなどあったものではない。生活の基盤と呼べるはずもない。どうしても、エレベーターや廊下・階段といった共用スペースが分譲マンションにはインフラ（基本設備）として欠かせない。こうして、専有部分に属さない部分として、同時に共用部分が定義されることとなった。

　複数の人が建物を共同で所有（＝共有）し、その建物の区分された独立部分を各人がそれぞれ個別所有するという分譲マンションでは、「共有」と「所有」が混在した法律構成がどうしても避けられない。一戸建てでは問題ないサッシの改築が分譲マンションでは制限されるのは、サッシが共用部分に分類されるからだ。ほかの共有者（区分所有者）の同意なしには工事できないのだ。敷地内駐車場の増築についても考え方は同じ。分譲マンションの敷地に関する権利は敷地利用権のため、共有持ち分である敷地利用権に特定の区分所有者が単独で手を加えることは認められない。

　「分譲」とはいいながら、分譲マンションの生活実態は「あれはダメ」「これはダメ」と各所に利用制限が設けられている。これが区分所有法が抱える最大の問題点だ。区分所有法が複雑とされるのも、入り組んだ特殊な権利関係を定めた法律だからにほかならない。

■組合運営への活動実績は考慮されず、一律、持ち分割合に応じて議決権が与えられる

　さらに、「集会中心主義」という法律特性が管理組合運営を時として不安定にさせる。集会（＝総会）とは、管理組合の最高意思決定機関のこと。規約の変更、理事長の選任・解任から、大規模修繕工事の実施（共用部分の変更）や義務違反者に対する措置まで、管理に関する重要事項のすべてを集会で決することが組合運営の基本とされている。こうした集会中心主義、換言すれば区分所有者の多数決による決定メカニズムが、現在、特に居住者の高齢化や賃貸化が進む既存マンションで見られる区分所有者間の受益と負担のアンバランス化によって、公平さを失いつつある。

　リタイアして時間的な余裕はあるものの、管理組合活動に参加するには体力面・精神面で躊躇（ちゅうちょ）しがちな高齢者。また、区分所有者ではあるものの、毎月、家賃さえ予定通りに入金されれば、マンションの管理状態は気にならないという賃貸人。このように、適正な管理運営により同等の便益を受けておきながら、他方で、組合活動へは消極参加となる現状がある。その結果、組合活動に費やした労力（負担）には大きな差があるにもかかわらず、受益割合は全組合員が同じ。つまり、組合運営への参加意識に大きな温度差がありながら、集会決議（多数決）にあたり議決権１票の重さに変わりはないのだ。極端なたとえだが、仕事のできる人と仕事のできない人が同じ給料をもらっているようなものだ。「毎月、きちんと決められた管理費を支払っているのだから、文句を言われる筋合いはない」との意見が聞こえてきそうだが、同じ屋根の下で暮らす“運命共同体”である以上、区分所有者間でのアンバランスは意思決定・合意形成の阻害要因でしかない。

　よく、マンション１階の住人から「自分はエレベーターに乗らないのに、エレベーターの保守管理費を負担させられるのは不平等だ」といった意見を耳にする。この問いかけに対し、「保守管理費の負担割合はエレベーターの利用頻度ではなく、共用部分の持ち分割合によって決まる」というのが模範解答となる。共用部分の持ち分割合も集会決議の議決権（１票の重さ）も、どちらも区分所有法では原則として、その算出根拠を専有部分の床面積割合としている。つまり、専有面積の広さに応じて、あらゆる事項が決定されていくわけだ。組合運営への活動実績などは一切、考慮されない。こうした不公平感が集会中心主義には内在している。少数意見がかき消されやすいといった多数決のマイナス面と併せ、組合活動にどれだけ尽力したか。――こうした定性要素を加味した決定メカニズムの構築が急がれる。

　冒頭、亀をのろまの代表格として引用したが、「鶴は千年、亀は万年」と言われるように、亀は長寿を象徴した祝いの動物でもある。今年６月、長期優良住宅普及促進法が施行されたが、「タートルイヤー」と形容した裏には、長く住み継がれる長寿命マンションになってほしいという願いも込めている。そのためには、実情に即した法改正の検討余地がありそうだ。施行から47年、住宅政策の転換期に差し当たり、再度、区分所有法の見直し時期が近づいていると筆者は考える。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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