マンション管理者の権利と義務

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マンション管理者の権利と義務ＨＰ管理員 2009年08月23日 (日) 08時28分 No.1198

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】私のマンションは戸数が３０戸で、建築されてから２０年が経過しようとしています。最初の分譲時に買った人が約２０人（戸）で、私のように後日中古で買った区分所有者は１０人しかいません。

　管理組合といっても名ばかりで、活動も活発ではありません。そのため、新しく買った区分所有者は管理組合や理事長に対して不満を強く持っています。

　管理者は規約で管理組合の理事長と定められていますが、理事長はどのような権利を持っているのですか。

【答え】あなたのマンションの規約に管理者に対しては権利と義務が規定されていると思いますが、大雑把に言えば、区分所有法２６条１項では、マンションの共用部分の管理はすべて管理者が取り計らう権利があると定められています。

　また、管理者となる理事長はマンションの共用部分に関し、取引をする場合は、代理者として契約をしたりすることが出来ます（法２６条２項）。

　また、法２６条３項は「管理者の代理権に加えた制限は善意（そのことを知らない）の第三者に対抗することが出来ない」と定めています。

　その他マンションの紛争について裁判が発生したとき、総会で原告または被告となることが出来ます（法２６条４項）。

【質問】それでは管理者の義務は何でしょうか。

　私のマンションでは、古くから所有している８０歳の男性が管理者になっていますが、ほとんどお飾りみたいで、実際は息子さんが代理で出て来ています。

　このような管理組合のあり方はよいのでしょうか。それとも普通なのでしょうか。

【答え】そのような管理者の決め方はよくないと思います。理事長である管理者は、管理組合が行うべき義務を「善良なる管理者の注意」をもって委任された業務を遂行する義務があるとされています。

　民法では省略して「善管注意義務」といいますが、自己のものであればその取り扱いについて注意の程度が低くてよいとされますが、他人の（第三者の）仕事を委任された場合は、注意する程度が高くなると考えられています（民法６４４条，法２８条による民法の委任の規定の準用）。

【質問】具体的にどのような義務を履行しなければならないでしょうか、とても責任が重いように思えるのですが。

【答え】管理に関する一般的な業務について常に義務が存在します。例えば、次のようなものがあるでしょう。

（１）マンションの建物・土地の保存や管理を行う（法２６条１項）権利を持つ半面、マンションの共用部分への他人の侵入・侵害などの違法行為に対して保存行為のために行動することが必要です。保存行為は区分所有者の個人でも出来ますが（法１８条但書）、重要なことについては管理組合の管理者が代表して行うと考えられています。

（２）特に問題となるのは管理費などの滞納です。最高裁判所の判例によって滞納の時効は５年となりました。管理費などの徴収義務は、管理会社とは特別な契約を締結しない限り管理組合にあるとされています。滞納分につき５年の時効にならないように支払い命令なり、裁判なりを提起することが義務といえるでしょう。

（３）区分所有者の集会（総会）を年１回以上招集しなければなりません（法３４条）。

（４）管理組合の経理について正確に処理すべきであり、その事務処理状況を年に一度、総会で報告しなければなりません（法４３条）。

（５）その他、総会，理事会で決定された事項につき、誠実に遂行することが重要な義務です。

【質問】そうすると、管理者はかなりの義務を負担することになり、とてもボランティアなどといってはおれませんね。

【答え】そうですね。管理者は正常な判断力と事務処理能力が必要でしょうね。

　特に戸数の多いマンションにおける理事長の業務は多忙を極め、専門的な文書の作成などがあるので拘束時間も長く、理事長（管理者）や理事の業務に対する業務費の支給を考えなければなりません。

　また、管理会社への特別な事項の依頼や管理士の活用なども考えざるを得ません。

　しかし、これらの決定は規約の改正または総会の決議など、区分所有者の意思を十分くみとって決定するようにしましょう。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200908220085.html

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