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第118回　なくならぬ法令順守の不徹底！　こんな管理会社には気をつけよう ＨＰ管理員 2009年07月06日 (月) 19時59分 No.1163

≪日経住宅サーチ≫

　６月17日、国土交通省から「マンション管理業者への全国一斉立入検査」（平成20年度）の結果が公表された。それによると、全国101社に対して立入検査を行った結果、36社に対して業務に関する是正指導を要する事例が発見された。調査元の国交省は「一部について改善の傾向が見られたものの、依然として法令順守が不徹底な状況が確認された」と指摘、引き続き法令指導体制の強化を図るとしている。前回のコラムでも触れたように、今般、管理費や修繕積立金を横領する事件が相次いでいる。それだけに、管理組合としても「自分のマンションは大丈夫」といった過信は禁物だ。後の祭りにならないためにも、委託管理会社が適正な管理業務を遂行しているかどうか、チェックすることを怠ってはならない。

■マンションの資産価値を高められるかは管理組合次第　厳しい目で管理会社をチェックすべし

　「マンション分譲事業は２度おいしい」―― 分譲マンション業界で、しばしばささやかれるフレーズだ。分譲時、販売価格に上乗せした利ざやで一度稼ぎ、続いて今度は系列管理会社に管理業務を受託させることで、分譲後も引き続き安定的な利益を確保することができる ―― という意味だ。つまり、マンション管理ビジネスにはそれなりの“旨み”があるというわけだ。かつて、あるコンサルタント会社の社長が「マンションの長期修繕計画は管理会社の売り上げ予定表」と言っていたのが思い出される。昨春ごろから管理会社の買収が散見されるようになったのも、マンション販売が振るわない中、収益源の確保をもくろみ管理業務ビジネスに活路を見い出しそうとしたからにほかならない。

　マンション管理というビジネスモデルは、業務の平準化によって規模の利益（スケールメリット）を追求しやすい特徴を持つ。そのため、このことが買収劇をさらに加速させる要因となり、結果、管理会社の中でも「勝ち組」「負け組」の優勝劣敗が鮮明化することになる。そして、「負け組」へとふるい分けられた管理会社が法令違反を繰り返す。前述した全国一斉立入検査でも、特定の管理会社が重複して複数項目に違反していることが、何よりの証拠だ。「こんなはずでは…」とならないためにも、以下に述べるチェックポイントを参考に、委託管理会社の「まじめ度」を確認しておこう。

【マンション会計・業務委託契約上のチェックポイント】

□マンション管理業者として国土交通省から登録を受けているか？
□委託管理会社が管理組合の財産（修繕積立金など）と自己（＝管理会社）の財産とをきちんと分別管理しているか？
□管理会社へ毎月、支払う委託業務費の内訳がすべて明示されているか？
□委託管理会社が経営破綻した場合に備え、管理会社が保証機構と保証委託契約を締結しているか？
□業務委託契約の解除に関するルールが明文化されており、かつ、その内容に管理組合が不利益となりそうな項目がないか？
□契約期間終了のつど、満了の前に管理業務主任者による重要事項説明が滞りなく行われているか？

　2001年に施行されたマンション管理適正化法により、マンション管理業を営もうとする者は業者登録が義務付けられた。そのため、未登録業者は“もぐり ”となる。大前提として、そもそも管理業者としての資格を有しているかどうか、この点が最初のチェックポイントだ。そして、次に分別管理も重要となる。分別管理とは、業務委託を受けた管理会社は修繕積立金など管理組合の財産を自己の財産と分別して管理しなければならないという決まりだ。管理会社が経営破綻した際、管理組合の財産が“迷子”になっては困る。こうした事態に陥らないよう、適正化法によって分別管理の徹底が義務付けられている。

　また、同じく経営破綻対策として、保証委託契約の有無も確認しておきたい。保証委託契約とは、管理会社が倒産などにより管理組合に対して管理費等の返還債務を負うこととなった場合、第三者機関（保証機構）が当該管理会社に代わって返還金債務につき保証することを内容とする契約のことをいう。銀行が破綻しても預金1000万円とその利息までは保護される預金保険制度をイメージすると分かりやすいだろう。管理組合の大事な財産を毀損しないよう、セーフティーネットが用意されているわけだ。契約の有無は管理会社の担当者に聞けば教えてくれるだろう。管理組合に対する姿勢（顧客第一主義）を図る意味でも、保証契約について確認しておくことは重要だ。その他、管理会社へ支払う委託業務費の内訳がすべて明示されているかもチェックしておきたい。これにより、金額の妥当性を検証する手がかりにもなる。

【日常業務・管理員業務・清掃業務についてのチェックポイント】

□理事会および総会の開催・運営に関し、しっかりと管理組合を支援してくれているか？
□定期的に事務報告がなされているか？
□清掃業務について、どこを（作業場所）、いつ（作業回数）清掃するのか業務内容（作業計画）がきちんと決められているか？
□管理員業務について、勤務形態や勤務時間、業務内容が明文化されているか？
□予期せぬトラブルやクレームに対して、緊急かつ親身に対応してくれるか？
□管理会社の担当者（フロントマン）や管理員・技術スタッフは誠実で信頼できる人か？
□また、一定の専門資格を持ち、経験面でも十分に頼れる人材か？

　事務報告とは、日々の業務の実施結果を記録・報告する業務のことだ。管理組合文書の配布や掲示、管理費会計の収支や設備点検、あるいは事故発生などの結果を連絡・報告する業務をいう。日常業務はマンション居住者（組合員）の日々の生活に直接的に影響を与える。逆にいえば、当該業務の良しあしが、そのまま管理会社の評価にもつながるわけだ。管理組合と管理会社は「委任」の関係、お金を払う側と、お金を受け取る側の関係にある。きちんと委託費を支払っている以上、その対価に見合った業務を管理会社にはしてもらわなければならない。

【建物の維持保全・長期修繕計画についてのチェックポイント】

□短期（３年程度）、中期（10年程度）、長期（30年程度）に分けて、修繕周期を加味した修繕計画を作成してくれているか？
□修繕計画の立案（作成支援）はもとより、定期的な見直しにも積極的に協力・アドバイスしてくれているか？
□その際、計画案の算定根拠が明確になっており、かつ、財源（積立金収支）を伴った見直しになっているか？
□日常点検により、建物本体および各種設備の健康状態を常に把握してくれているか？
□不具合が見つかると、なんでもかんでも「すぐに修理が必要です」と修繕工事を勧めてきていないか？　工事実施の適正なタイミングを的確にアドバイスしてくれるようでないと困る。
□大規模修繕工事では、工事の内容や費用ばかりに関心が集まるが、工事後の保証やアフターメンテナンスについても事前に助言、施工業者と折衝してくれているか？

　建物の維持管理や修繕計画の精度によって、マンションの資産価値は大きく変わる。それだけに、経験やノウハウにおいて管理会社からのアドバイスは欠かせない。ただ、計画が計画で終わっては意味がない。修繕計画が工事の必要性や財源の裏付けを伴った実効性のある内容に仕上がっているかどうか、管理組合が厳しい目でチェックすることが必要だ。これ以上、分譲マンション業者や管理会社ばかりに“おいしい”ところを持っていかれては困る。管理組合だけが“ババ” を引かないためにも、危機意識を持ち、自助努力を怠らないよう切に願うばかりだ。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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