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第117回　管理費や修繕積立金は誰のもの？　管理費等の横領を未然に防げ！ ＨＰ管理員 2009年06月01日 (月) 20時35分 No.1133

≪マンション管理サテライト≫

　今、管理組合の修繕積立金を横領する事件が各地で起こっている。沖縄県では昨年３月、マンション分譲大手の系列管理会社社員が2000年〜08年までの８年間、担当する県内の19の管理組合で合計約8000万円を横領していたことが明らかになった。また、長崎市では昨年７月、市内にあるマンションの管理人が数年間にわたり約２億円を着服していたことが判明。さらに、静岡県では県内のマンションで会計担当をしていた理事が修繕積立金を横領したとして起訴され、今年５月、その初公判で横領金額が総額１億3690万円にのぼることが分かった。

　その手口は架空書類を作成したり残高証明書を偽造するなど、いずれも似たようなものだったが、だます方が悪いのか、それともだまされる方が悪いのか――。元をただせば、一体誰が管理費や修繕積立金（以下「管理費等」）を管理しなければならないのか、意識が足りないことに問題があるように思えてならない。そこで、同じことが繰り返されないためにも、管理費等の管理義務者や帰属先について再確認することにする。管理費等は誰のものなのか？ 知らなかったでは済まされないだけに、一緒に考えてみてほしい。

■区分所有者の手を離れた管理費等は、納入後、管理組合の債権となる

　管理費等は誰のものなのか調べるべく、分譲マンションの基本法となる区分所有法を読み返してみた。すると、誰のものかは触れられていなかったが、誰が負担しなければならないのかは明文化されていた。「各共有者は規約に別段の定めがない限り、その持ち分に応じて共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」。ここでいう持ち分とは、各区分所有者が有する専有部分の面積割合のことだ。その割合に応じて共用部分の維持管理に必要な費用、つまり管理費等を支払わなければならない、としている。また、たとえば敷地内駐車場を第三者に賃貸して使用料（利益）を受け取ったような場合には、各区分所有者で分け合うことができるようになっている。権利と義務が表裏一体となっていることを物語る。

　昨今、販売不振により竣工しても売れ残っている新築マンション（完成在庫）が増え、マンション不況の呼び水となっている。こうした未契約住戸がある場合、当該住戸の管理費等を誰が負担しなければいけないかといえば、当然、支払い義務者は分譲マンション業者となる。以前、売買契約書に「竣工後、６カ月間は未分譲住戸が存在しても、売り主は修繕積立金の支払いを免れる」といった特約が盛り込まれていたのを見たことがあるが、明らかに不公平な内容だ。実際、「未分譲住戸の所有者である以上、管理費等を支払わねばならない」といった判例もあるほどだ。個人・法人を問わず、区分所有権の持ち主には管理費等の支払い義務が付いて回ることを忘れてはならない。

　では、話を元に戻し、管理費等は誰のものなのか。支払い義務者が判明したところで、今度は視点を180度変え、管理費等を受け取る権利（管理費債権）を持つ者を探してみたい。管理費等の債権者探しが、同時に「管理費等は誰のものなのか」の答え探しとなるのだ。

　マンション標準管理規約では「区分所有者は、敷地および共用部分等の管理に要する経費に充てるため、管理費等を管理組合に納入しなければならない」としており、納入先を管理組合としている。まれに自宅マンションを売却する際、「既払いの修繕積立金を返してほしい」という区分所有者の声を耳にするが、応じないのが一般的だ。一度納入された管理費等は、その時点で各区分所有者の手を離れ、管理組合に帰属することになっているからだ。修繕積立金とは、計画的に行う大規模な修繕に備えるための費用。「積立」という表現が含まれているため、「満期になれば全額戻ってくる」といった金融商品的なイメージを与えやすいが、その性格は来るべき大規模工事のための準備金にほかならない。以上より、管理費等は管理組合のものと結論付けることができよう。誰もが予想した通りの結果だ。

■基本に立ち返り、預金を勝手に引き出せないような仕組み作りが急務

　さて、冒頭で触れた管理費等の横領事件、被害者はどの程度、こうした自覚（管理費債権者であること）を持っていただろうか。「自分たちのもの」「自ら管理しなければならない」という強い意識があれば、こうした事件は起こらなかったように思う。悲しいことだがこれからは性善説的な考えは改め、「何が起きてもおかしくない」くらいの用心深さが求められてくるだろう。さらなる被害者を出さないためにも、最後に予防策を紹介しておく。

　ここで突然だが、読者の皆さんに質問だ。ご自宅マンションの管理費等を収納している銀行口座の名義が誰になっているか、ご存じだろうか？　また、その口座の通帳と印鑑はどこに保管されているか、誰が管理しているのか、お答えいただきたい。

　管理費等が横領あるいは着服されるのは、簡単に口座のお金が引き出せることによる。つまり、自由に引き出せないようにすれば、大方は解決したことになる。横領事件とは直接関係ないが、過去に次のようなトラブルがあった。口座名義が管理会社になっていたために、その管理会社が破綻した際、預金（＝修繕積立金）が“管理会社のもの”とみなされて管理組合に払い戻されなかったのだ。この件は訴訟にまで発展し、最終的には管理組合のものと認められたが、「名義人」＝「所有者」とする考え方そのものは間違っていない。管理会社に（自己名義のため）勝手に預金を引き出されないようにするという意味以外にも、口座名義が管理組合（正確には理事長名義）になっていることの重要性が、ご理解いただけたに違いない。

　同時に、通帳と印鑑の取り扱いにも十分な配慮が必要だ。せっかく管理組合名義になっていても、心ない組合員に両方を預けてしまうと、勝手に引き出されてしまう危険があるからだ。たとえば印鑑は理事長、通帳は会計担当理事がそれぞれ管理するといったように、１人に権限を集中させず、分散させる体制を敷くことが重要となる。多発するトラブルを受けて今年５月、国土交通省が「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部を改正した。主なポイントは以下の通り。再発防止が最大の狙いだ。

（１）管理組合財産の分別管理につき、３種類の方法を定める
（２）保証契約の締結の厳格化
（３）管理会社による印鑑等の管理の原則禁止
（４）会計の収支状況に関する書面交付の義務化

【改正内容】マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部改正について
http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000019.html

　マンション会計と聞くだけで眉をひそめる人がいるように、会計業務に苦手意識を持っている組合員は少なくない。しかし、そうした“弱点”を突いて、悪事は行われる。管理費債権は管理組合のものであるという認識に立ち、横領あるいは着服させないような仕組み作りの整備に尽力してほしい。

【管理費等を横領されないためのチェックポイント】

□管理費等の収納口座が管理組合の名義になっているか？
□通帳・印鑑・キャッシュカードが分散管理されているか？
□特定の組合員が長期にわたって管理していないか？
□会計担当理事や監事による出納のチェック体制が整えられているか？
□会計報告が定期的になされているか？

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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