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第115回　私有財産であるマンションの管理運営に、国がどこまで関与すべきか？ ＨＰ管理員 2009年04月06日 (月) 21時31分 No.1094

≪マンション管理サテライト≫

　３月６日、昨年５月から議論されてきた「分譲マンションストック500万戸時代に対応したマンション政策のあり方について」の諮問結果が、国土交通省の社会資本整備審議会から公表された。今後、経年マンションが増大していくことが予想される中、適切な維持管理や計画的な修繕・建て替えが行われずに放置されたままだと、居住環境の悪化のみならず、近隣の住環境までも低下させる危険がある。そのため、良質なマンションストックを形成し、将来世代へ継承するためにも、具体的なマンション政策を議論する必要性が高まっていた。今回、その取りまとめ結果が明らかにされた。

　この中で筆者が特に興味を覚えたのが、「マンションの管理に行政が政策的に関与することの意義」という項目だ。財政出動を増やし、“大きな政府”へと向かう日本経済の動きと相まって、マンション管理のフィールドにも国が入り込もうとしている。どうやら、これまでの無策のツケを取り返したい思惑が根底にはあるようだ。しかし、「今さら」といった冷めた見方も否定できない。そこで、私有財産であるマンションの管理運営に国がどこまで関与すべきか、考えてみることにする。

■マンションの管理に行政が政策的に関与することの３つの意義とは？

　昨年９月22日に麻生氏が自民党の総裁に選出されてから半年余り、「景気対策３段ロケット」と命名された事業規模総額75兆円の景気対策が取りまとめられた。定額給付金の支給や高速道路の通行料金引き下げなど、我々の身近なところでも、目に見える形で景気刺激策が実行に移され始めている。かつて、小泉政権の下では郵政事業の民営化や様々な規制緩和など、小さな政府へと向かっていたが、一転、世界同時不況のあおりを受け、麻生政権では大きな政府へと舵（かじ）を切った。大きな政府とは政府が積極的に市場介入し、その役割と権力を強めることだ。小さな政府が行政のスリム化なら、大きな政府は行政の肥大化といえよう。今般、こうした動きがマンション管理を取り巻く環境内でも起ころうとしている。

　冒頭で触れた「分譲マンションストック500万戸時代に対応したマンション政策のあり方について」の答申結果の中で、マンション管理に行政が政策的に関与することの意義として、次の３点が挙げられている。

１．周辺環境の外部性の問題に対する関与の意義
２．区分所有者間の合意形成にかかる労力やコスト軽減の問題に対する関与の意義
３．マンション管理には専門的な知識が必要であるという問題に対する関与の意義

　最初の「周辺環境の外部性の問題に対する関与の意義」とは、分譲マンションが地域や街づくりのコミュニティー拠点となる重要な社会基盤であるとの認識のもと、マンション管理の機能不全が周辺住民にも悪影響を及ぼす懸念があると指摘。そのため、こうした外部性の問題を解決するためには国や地方自治体の関与が欠かせないとしている。続いて２番目は、多様な価値観を持った人々が１つ同じ屋根の下で生活することによる意思決定の難しさを少しでも緩和できるよう、その労力やコストを軽減すべく各種ガイドラインやマニュアル等を策定、普及啓発する必要性を主張している。そして最後は、マンション管理士やマンション管理業者といったプロの支援を受けやすくするような基盤整備の重要性だ。

■デファクトスタンダード化した「マンション標準管理規約」の功罪

　確かに、どれも一定の意義があるといえばその通りだろう。方向性自体は間違っていると思わない。しかし本来、マンション管理というのは、そのマンション内で完結するものだ。たとえば企業の倒産であれば、従業員のみならず取引先や株主、さらにはメーンバンクなどへも悪影響を及ぼす。ところが、管理組合が破綻（機能不全）したところで、周辺の居住環境を害することは通常、考えにくい。建物の老朽がひどく、いつ倒れてくるかもしれないというのであれば話は別だが、マンション管理に「外部性」という概念を持ち込むことは飛躍し過ぎだと個人的には感じる。

　そして、２番目のマニュアル化も問題をはらむ。2004年、これまでの標準管理規約が見直され、「マンション標準管理規約」として生まれ変わった。ここでいう「標準」とは、管理組合がマンションの実態に応じて管理規約を制定または変更する際の“参考”という意味だ。つまり、当該管理規約を準用するかどうかは、各管理組合の判断に任されている。ところが、現実は大多数のマンションがそっくりそのまま内容をまねている。完成度が高く、汎用性に優れているという理由からではなく、ほかに参考になるものがないため、おのずと準用せざるを得ないというわけだ。その上、管理会社が「国のオススメ」と、その利用を促すことも理由の１つに挙げられる。極論すれば、選択肢がない状態だ。

　そのため、実態に応じなければならないはずの管理規約が、現実はどのマンションでも似たり寄ったりの内容になっている。たとえば専有部分と共用部分の線引きに関しては、「玄関扉は錠および内部塗装部分を専有部分とする。窓枠および窓ガラスは専有部分に含まれないものとする」（マンション標準管理規約第７条２項）といった具合だ。完全にデファクトスタンダード化しているのだ。多くの管理組合が参考にすることによって、結果的に標準規格として使用されるようになってしまっている。幸い、このことによる直接的な弊害は耳にしないが、お膳立てが行き過ぎると管理組合の主体性や自主性を損なう危険がある。なぜ、窓ガラスを共用部分とすべきなのか、その理屈を考えること自体、なされなくなってしまうからだ。マンション管理のマニュアル化は、時と場合によって諸刃の剣となる。問題意識が欠如し、応用力の効かない組合員が増えることは避けなければならない。

■100％自主管理が、マンション管理の本来のあるべき姿

　そして最後に、鳴り物入りで創設されたマンション管理士制度についても付け加えておかなければならない。今では知名度こそ広まったものの、お金を払ってまで利用したいという管理組合は今もって多くない印象だ。そのせいか、最近、自治体と連携してマンション管理士の無料派遣を始めている。潜在ニーズはあるはずなので、コスト面（有料）での負担が主な問題であれば、多くのマンションが無料派遣を利用するだろう。しかし、無料であっても声がかからないとなると、資格制度そのものに問題があると疑われても仕方ない。こうした国の関与にかかる費用はすべて、最終的に税金で賄われることになる。政府介入による副作用（組合員の自主性の欠如や非効率な税金の使い方）を無視してはならないだろう。

　では、マンション管理のあるべき姿とはどういう姿なのだろうか。筆者は自主管理が理想の姿と考える。自分の財産は自分で守る ―― 至って当然のことだ。こう言うと「それができないから、管理会社や行政の力を借りるんだ」という意見が聞こえてきそうだが、一戸建ての住人にできて分譲マンションの住人にできないはずはない。オフィスビルや商業施設などは「所有と経営の分離」が日常化しているが、分譲マンションまでが「所有と管理の分離」を掲げる必要はない。

　しばしば「マンションは管理を買え」といわれるが、その意味はマンション管理の重要性を訴えているのであって、アウトソーシング（管理会社への外部委託）の必要性を唱えているわけではない。本来、マンション管理は「買って手に入れる」ものではなく「自ら良くしていく」ものだ。国は自主管理のための支援をしてくれれば、それでいい。誰にも依存しない自己完結型の管理スタイルが、これからの主流にならなければならない。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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