ＨＰ管理員 2009年03月09日 (月) 19時26分 No.1081

第114回　自分の「マンション知力」を試してみよう　マンション管理検定【解答編】

　いつもとは趣向を変え、３月はマンション管理検定を開催してみた。前回は【問題編】として、基本と実践問題を織り交ぜながら出題。その続編として本コラムでは、解答とともに解説を加える。難しく感じた人もいれば、逆に、易しいと思えた人もいただろう。間違えた問題は、ただ単純に答えを頭に詰め込むのではなく、さらに自分で関連情報を調べることで、知識の幅を広げるようにしたい。そうすることで、「マンション知力」の向上にもつながる。【問題10】で出題したように、マンション管理の主体（主人公）は管理組合であり、その構成員である区分所有者の皆さんだ。知識の習得は、すべて自身にプラスに作用する。より良いマンション生活実現のためにも、知識武装を怠らないようにしてもらいたい。

マンション管理検定【解答】

【問題１】○
　日本に分譲マンションが誕生して半世紀。今では全国で528万戸（2007年度末）までそのストック数を増やしているが、そうした中、マンション管理の現場において深刻化しているのが、「役員のなり手不足」「マンション管理への無関心」「管理費などの滞納者の増加」などだ。

【解 説】
　その通り。国土交通省が08年３月に行った調査でも、管理組合で発生しているトラブルのワースト５として、（１）役員のなり手不足、（２）組合活動の無関心者の増加、（３）ルール違反居住者の増加、（４）管理費等の滞納の増加、（５）修繕積立金の不足 ―― が挙がっている。かつては高嶺の花とされたマンション暮らしが、今では逆に自身のマンション生活を締め付けてしまっているような印象だ。区分所有という“いびつ”な所有形態が権利・利用関係を複雑にし、多様な価値観を持った区分所有者間の合意形成をより難しくしている。もちろん、すべてのマンションがそうではないだろう。しかし、一度、歯車が“逆回転”（＝管理組合の機能不全）を始めると、元に戻すのは容易でない。お心当たりのある読者は、危機意識を持って管理運営にあたる必要があるだろう。

＜関連サイト＞ 難局を迎える経年マンション　現状と課題を整理し、対応策を考える

【問題２】×
　突然に、委託管理会社から管理費の値上げを要求された。「マンション管理の質の向上」と、戸当たり500円程度の値上げを管理組合に申し出てきた。業務を全部委託している管理会社がそう言うのだから、管理組合は従わざるを得ない。値上げ要求を断ることは一切できない。

【解 説】
　値上げ要求を断ることは可能だ。思い出してほしい。管理組合と管理会社は委任の関係にあり、管理会社に組合運営を取り仕切る権限はない。すべての決定権は管理組合にあり、たとえ値上げ要求があったとしても、その要求は提案の域を出ない。つまり、何ら強制力を持たないのだ。従って、管理会社が独断で管理費を値上げすることはできない。逆に、強行値上げするような管理会社には要注意だ。

【問題３】×
　情報交換を重視しているＡマンション管理組合では、毎月欠かさず理事会を開催している。そのため、ほとんどの案件を理事会役員だけで処理してしまい、すべての区分所有者に意見を求めるような特に重大な議案がない限り、通常総会は開催していない。振り返ってみると、もう３年も総会を開催していないことになる。管理組合運営に支障は出ていないので、総会の開催を不定期にしていることを特に問題だとは思っていない。

【解 説】
　別名、マンション法とも呼ばれる区分所有法では、「集会主義」といって最高意思決定機関と位置づけられた総会（＝集会）で、あらゆる議案を採決することを基本としている。そのため、同法では「少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない」と規定しており、３年も開催しないのは法律違反となる。罰則規定こそないが、毎年１回は定期総会を開催するようにしなければならない。理事会は執行機関でしかないのだ。

【問題４】×
　区分所有者Ｂが、管理費や修繕積立金など合計で50万円を滞納したまま自宅を売却してマンションから出て行ってしまった。そのため、一時的に管理組合の管理費が残高不足になってしまい、積み立ててあった修繕積立金を一部、取り崩してその場をしのいだ。その後、管理組合は滞納分の請求をしようとＢを探したが見つからず、結局、回収をあきらめた。

【解 説】
　問題４には２つの誤りがある。１つは修繕積立金を本来の目的以外で取り崩してしまった点、そしてもう１つは回収をあきらめた点だ。マンション標準管理規約に準拠した管理規約を作成している管理組合では、使途を建物の修繕に限って修繕積立金を取り崩せることとしているはずだ。管理費に不足が生じた際は、臨時徴収するのが基本原則となる。そして、２点目として回収をあきらめたことも問題だ。管理費債権はＢの住戸を新しく購入した区分所有者にも請求できる。当人には気の毒だが、滞納があることは契約前に重要事項として説明を受けていたはずだ。もし、知らなかったとすると、今度は仲介業者に過失が生じる。仲介業者にも損害賠償請求できるので、回収をあきらめる必要はない。

【問題５】×
　管理組合の支出につき、以下のすべてが消費税の課税対象となる。
共用部分の水道光熱費や管理事務所の電話代
共用部分を対象とした損害保険の保険料
管理会社に支払う管理委託費
大規模修繕工事を行うための借入金の支払利息

【解 説】
　消費税の課税対象となるのは、「共用部分の水道光熱費や管理事務所の電話代」と「管理会社に支払う管理委託費」のみ。残りの「共用部分を対象とした損害保険の保険料」と「大規模修繕工事を行うための借入金の支払利息」は、どちらも課税されない。ちなみに、管理費や修繕積立金も非課税だ。

【問題６】○
　エレベーターのメンテナンス契約には、「フルメンテナンス契約」と「ＰＯＧ契約」がある。後者のＰＯＧとは「パーツ・オイル・グリース」の略で、ＰＯＧ契約には小額の消耗品の交換や潤滑油の補給などは含まれるが、部品の交換までは契約に含まれない。

【解 説】
　その通り。そのため、築年数の浅いマンションではＰＯＧ契約、逆に、経年マンションではフルメンテナンス契約を締結するのが一般的だ。保守点検費用は決して安くないので、両者を上手に使い分けると経費削減にもつながる。

【問題７】○
　103号室の区分所有者Ｃから、「わが家は１階で、家族４人は誰もエレベーターを使用しないのに、エレベーター保守点検費用を負担させるのは不当だ。その分、管理費を安くしろ！」との申し出があった。確かに、中高層階の住人と比べてエレベーターの利用頻度が少ないのは間違いないだろう。Ｃの意見にも一理ある。しかし、となると今度は「それなら２階の住人は？」「1人暮らしの場合は？」と、収拾がつかなくなることが予想される。そこで、気持ちは分かるが心を鬼にし、理事長はＣの申し出を却下した。

【解 説】
　理事長の判断は正しい。管理費などの額は、各区分所有者の共用部分の持分割合に応じて算出するものとされている。利用頻度を基準とする受益者負担的な発想も考え方としては悪くないが、現実問題、利用頻度を基準として割合を算出するのは容易でない。また、こうした案文を実践しているマンションを聞いたこともない。結局は共用部分の持分割合に応じて算出するのが、最もしっくりくるということだろう。

【問題８】×
　マンション標準管理規約によると、区分所有権の対象となる専有部分は住戸番号を付した住戸とし、窓枠（サッシ）や窓ガラス、面格子、さらに玄関扉の錠もすべて専有部分と定められている。

【解 説】
　マンション標準管理規約では、区分所有権の対象となる専有部分を住戸番号を付した住戸とし、窓枠（サッシ）や窓ガラス、面格子は共用部分、他方、玄関扉の錠は専有部分と定めている。専有部分・共用部分のどちらに分類されるかで、おのずと区分所有者の責任の所在が異なってくる。ご自宅マンションの管理規約ではどのように区分されているか、正確に把握しておくことが重要だ。

【問題９】○
　消防用設備は火災時に確実に作動する必要があるため、いつでもその機能を発揮できるよう日常の維持管理が欠かせない。そのため、消防法によりマンションでは３年に１回、定期点検の結果を消防長または消防署長に報告しなければならない決まりになっている。

【解 説】
　その通り。難しく感じた人も多かったと思うが、実は同様の問題が平成13年のマンション管理士試験にも出題されている。設備点検というのは居住者からはもっとも見えにくく、故障して初めて、その有難さに気付くものだ。影の立役者といったところかもしれない。マンション管理を知る上では、設備点検について関心を持つようにしたい。

【問題10】×
　多額の管理委託費を毎月払っているのだから、管理業務は委託管理会社が主体となって、すべて行うのが当然だ。

【解 説】
　完全な間違い。最後は超・基本問題にしてみた。この問題を間違えた人は、失礼ながらマンション管理の本質を理解できていないことになる。マンション管理の主体は言うまでもなく管理組合だ。「こちらから催促しないと、管理会社は何もしない」などと愚痴をこぼしている場合ではない。居住者自らが先頭に立って管理組合を盛り上げない限り、良好な住環境は手に入らない。

　たかが10問、されど10問 ―― ご自身のマンション知力を測るきっかけに役立ててもらえれば、出題者として光栄だ。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm