用途違反の対処法（その３）規約の変更

マンション管理に関する相談、質問、情報交換に利用して下さい。
営業、誹謗中傷及び管理者が不適切と判断した投稿は、予告無く削除させていただく場合があります。

用途違反の対処法（その３）規約の変更ＨＰ管理員 2009年02月28日 (土) 20時18分 No.1075

≪asahi.com　ここが知りたい≫

質問】私のマンションは築３０年もたち、いつの間にか商業地域の真ん中になってしまいました。建築時から住宅、事務所、店舗の併用マンションでしたが、店舗も騒音などの問題もそれほどなく、住居として長く住み続ける人も多く、商業地域としては静かなマンションでした。そのため、規約を改正し、店舗の後に『（飲食業、風俗営業を除く）』と追加しました。これは議決権及び区分所有者数の各４分の３以上の賛成で可決しました。ところが、その２年後に１階の所有者であるＡさんが事務所として使用されていた部屋をレストランに変更したいとの申し入れがありました。

【答え】改正された規約では、レストランは飲食業にあたるため営業できないということになりますね。

　飲食業を禁止した規約改正の理由は、飲食店によってもたらされる弊害が多数あり、それにより他の区分所有者、居住者が被害を受けるからということが理由でしょう。よく相談を受ける被害事例として、（１）夜遅くまで大声で騒ぎ、店外に出てからも大声が聞こえる。（２）道路に吐いたり、ひどい場合は大小便があったり、不衛生である。（３）食材やゴミを店の外に置いて汚らしくなる。（４）イタリアンレストランや中華レストランでは、ニンニクのにおいが上階の居室に侵入する、などがあげられます。

【質問】私たちもそのような被害をおそれて規約を改正したのですが、１階所有者のＡさんは規約を改正したことについて、

（１）飲食業店舗を排除することは、区分所有権を合理的理由なく制限するものであるから規約変更は無効である。

（２）Ａは１階店舗の使用に無制限に排除される者であるから、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす者であって、Ａの承諾を受けなければならない（区分所有法第３１条１項）。

　したがって、Ａの承諾を受けていないこの規約改正は無効である。

　として、裁判所に改正部分の規約の無効確認請求とレストラン業者に貸せなかった賃料２０００万円を請求してきました。Ａさんの主張は本当に正しいのでしょうか。

【答え】このケースと同様の裁判例があります（福岡地裁小倉支部判決平成６年４月５日）。その判例の概略は、

（１）規約改正の有効性について、区分所有法第６条は共同の利益に反する行為を禁止しているが、それを具体化する規約が変更された場合、規約は管理組合の自治規範であるから変更に反対した者にもその効力が及ぶ。

（２）規約改正が著しく特定の区分所有者に不利益を強いる場合には、改正は無効となる。

　というものでした。

　そしてレストランの営業禁止について、居住者の多くはこのマンションで飲食店は営まれないと認識しており、改正の目的に不当性はなく、Ａさんに著しく不利益をもたらす場合であると即断できないと、規約改正が有効であったと判断しました。

【質問】私のマンションは古いのでこれからも規約の改正などを行わなければならないのですが、規約というのは、それほど全区分所有者を拘束するものなのでしょうか。

【答え】マンションにおいては共同生活を重視せざるを得ず、規約は管理組合の自治規範であって、区分所有者が遵守するマンション内の法規といえるものでしょう。

　この判決は、規約が無効であるといえる場合は、「著しく特定の区分所有者に不利益を強いる場合」には合理性を欠き無効であると判示しました。

　これはペット飼育禁止の規約改正が、それ以前から飼っていたペットの飼育禁止にも及ぶとした有名な裁判例と軌を一にしたものと考えられます。

　区分所有権の行使は、マンションにおいて合理的な団体性の制限を受けるというのが一つの流れになっていく事例といえるでしょう。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200902270125.html

名前
メールアドレス
ホームページ
件名
本文
文字色	■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■
背景色	■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■
削除キー	クッキーアイコン

Number
Pass