駐車場を店舗に変更できるでしょうか

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駐車場を店舗に変更できるでしょうかＨＰ管理員 2008年12月13日 (土) 19時08分 No.1006

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】私のマンションはすでに築２０年。住民の関心が薄く、管理組合ができたのも最近で、規約も分譲業者が分譲するとき定めたまま変更されていませんでした。また、売買で半数近い区分所有者が変わりました。

　１階の１０１号室は屋内駐車場ですが、元敷地所有権を持っていたＡさんが区分登記をしました。屋内駐車場は区分登記ができるものですか。

【答え】屋内駐車場が区分登記ができるかどうかについては、長い間、いくつもの裁判が提起され争われて来ました。

　一連の裁判は、壁またはそれに近いもので囲まれている空間で、構造上の独立性を持ち、利用上も独立性を持っていれば専有部分として区分登記ができるという最高裁判所の判決で決着しました。

　とくに地下にある屋内駐車場は、地下にマンション共用部分であるゴミ置き場や給・排水管の設備などがあるため、利用上の独立性はないと争われたのですが、地下にある共用部分設備は、その「一部」にすぎないから利用上の独立を妨げるものではないというのが判示の趣旨でした。　

【質問】私のマンションの屋内駐車場は確かにＡさんの専有部分ですが、分譲時に、駐車場として私たち区分所有者に貸すことになっていました。私は便利だと思い、早速駐車場をＡさんから借り、きちんと駐車場代金を支払ってきました。

　しかし、分譲から約５年後、Ａさんは急に駐車場を閉鎖すると言って、雑貨を売る店舗に変えてしまいました。私もおかしいと思ったのですが、誰も文句を言わなかったのでそのまま何年も過ぎてしまいました。Ａさんはその後、「駐車場」の登記の名称を「店舗」に変更したそうです。

【答え】あなたのマンションの規約に「用途」を決めた条項があると思うのですが、そこには用途制限はどのように書かれているのでしょうか。　

【質問】規約は分譲時に分譲会社から渡されたもので、用途の条項には「居住目的以外の飲食店に使用してはならない」としか規定されていません。

　しかし、Ａさんは分譲業者との間で１０１号室は屋内駐車場として使用するものとし、他の区分所有者の承諾なしには駐車場以外の用途に変更しないという契約を結んでいたことも後でわかりました。

【答え】つまり規約が不明確で「居住目的以外」という文字を重視すると、「店舗」は用途違反になるのですが、「居住目的以外の飲食店」という文章になっているので、禁止されているのは「飲食店」であって、「店舗」全体が禁止されていると読み取ることは難しいですね。

　マンションはそれぞれの人が専有部分の区分所有権を持っていて、必要な場合のみ「規約」で制限できる、つまり所有権は絶対という民法を根拠とした考え方が基本です。

　つまり、マンションは集団の住居で、全員のためにある程度の所有権の制限が必要であるとする理論が、裁判においてはなかなか取り入れられていません。　

【質問】Ａさんが用途を店舗に変更しても自由ということになりますね。Ａさんがこの店舗をＢさんに売ったようで、Ｂさんから「店舗として使用できるか」という問い合わせが管理組合にあり、管理組合は「使用できない」と回答しました。

　するとＢさんは、飲食店以外の店舗として使用できないという根拠がないから、「飲食店以外の使用目的の制限がないことの確認を求める裁判」を提起するというのです。

　分譲業者とＡさんの間の「駐車場以外の用途に変更しない」という契約で対抗できないでしょうか。

【答え】これと同じような最高裁判所（１９９７年３月２７日判決）の判例では、伝統的な民法理論に基づき、「Ｂさんのような特定承継人（買い受ける人）を拘束する制限条項は、規約又は区分所有者集会の決議によって特定承継者にもわかるような明文が必要である。分譲業者とＡさんの契約は単なる２者間の債権契約であって、特定承継人は拘束されない」の判断を示しました。

　つまり、マンションは売買により所有者が移転するから、種々の制限は規約、および集会決議においてのみ拘束できるものであり、後で取得する人を保護するためにも、明らかにしていない事柄では拘束できないという内容です。　

【質問】では、新しく買う人はどのようにして規約や集会決議の内容を知るのですか。

【答え】区分所有法４６条１項は、「規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対してもその効力を生ずる」と規定しています。そのため同法３３条２項は、「正当な理由があれば規約の閲覧を拒んではならない」と規定しています。同法４２条５項（改正前３項）では規約と同様、「正当な理由があれば集会議事録の閲覧を拒んではならない」と定められています。

　以上の区分所有法の規定から、新しく取得する人には、見せられる規約または集会の決議による制限事項しか対抗できないということになります。

　したがって、マンションを買う人も、買おうとするマンションの規約と集会決議を確認すべきであり、逆にマンションの管理組合もそれを閲覧させるように用意しておかなければならないことになります。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200812130114.html

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