大規模修繕工事について、情報も伝えず意見も聞かない大家に文句を言えないか？

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大規模修繕工事について、情報も伝えず意見も聞かない大家に文句を言えないか？ＨＰ管理員 2008年12月01日 (月) 10時10分 No.986

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：賃借してマンションに住んでいます。そのマンションで大規模修繕工事が行われましたが、大家は我々に何の情報も伝えず、こちらの意見も聞きませんでした。2カ月間、我々は臭気とほこりに囲まれた生活を強いられ、子どもたちの健康を非常に心配しています。
このような大家の行為は合法的と言えるのでしょうか。私たちは何も文句を言えないのでしょうか。

Ａ：分譲マンションにおける賃貸借関係の問題として、以下、お答えします。
まず、建物の賃貸借関係における基本的事項を確認します。一般的に貸主はその所有する住戸を居住用として借主に貸すことになりますので、住まいとしての快適性（この内容は千差万別です。つまり、建物のグレード、周辺環境などで異なります）を保つ義務があります。快適性を保つために傷んだ個所を補修することも必要となります。

大家が賃貸建物の修繕工事を行うケースもあります。そんなときは入居者に迷惑がかからないように配慮して工事を進めていくことになりますが、養生シートなどで昼間は暗く、洗濯物も干しにくくなったり、ほこりも舞ったりすることでしょう。
しかし、これは建物に居住する場合には避けられないことで、受忍限度の範囲内です。もちろん、工事が始まる前には説明があるでしょうが、大家が実施する工事に賃借人として反対することは原則としてできません。

では、大家がマンションの一区分所有者という立場であればどうでしょうか。
わかりやすいようにマンションの区分所有者である大家をA、その部屋の賃借人をB、そして管理組合をCとして、以下、話を進めます。

ご質問ではCが大規模修繕工事を実施したことになりますが、AはCの大規模修繕工事の実施には従わなければなりません。
そこで、AとCとの関係を見てみます。AはCに大規模修繕工事の計画があること、総会で議題とされていることを事前に知るところになります。Aは基本的には賛成することになります。
Aはその段階で大規模修繕工事のことをBに伝える必要はありません。しかし、工事の実施が決まれば、賃貸借契約上の大家の義務として、工事内容をBに説明すべきだと考えます。説明をしなかったとすれば、大家としての義務を尽くしていないことになります。
ただし、Aは説明の際にBの意思を聞く必要はありません。なぜなら、大規模修繕の工事内容は共用部分に関するものであり、Aはマンションの一区分所有者に過ぎませんから、AB間の賃貸借契約に影響を与えるものとは言えないからです。
また、事前説明がなかった点はAの大家としての義務違反を否定できませんが、この違反によって具体的に損害が認定できるものはありません。

次に、ご質問者のマンションでは大規模修繕工事の期間中は臭気やほこりがひどかったようで、Aに文句を言えないかというお尋ねです。
工事の方法についてAがコントロールできるのであれば、BがAに文句をいう根拠が出てきそうですが、そもそも工事はCが業者に発注して施工しているものです。臭気やほこりがひどい状態は、他の居住者（区分所有者ないし賃借人）も同様であると思われますので、Aに文句をいうこと、つまり何らかの法的請求を行うことはできないでしょう。

最後に、BとCとの関係について触れておきます。
賃借人であるBは、Cの管理規約および総会の決議を遵守することになっています（マンション標準管理規約5条2項）。この定めによって、賃借人BにもCに対する義務が発生しています。反面、CもBに対して工事が決まったことや工期がどの程度か、どのような工事内容かを知らせ、Bに協力してもらう範囲を事前に説明する必要があると考えます。

分譲マンションの住戸の賃貸借契約においては、管理規約を遵守することや管理組合の行為を容認することは、あらかじめ契約内容に含まれていると考えるべきだと考えます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081118/528183/

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