特命随意契約を採用する際にアドバイスを受ける第三者の専門家とはだれか？

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特命随意契約を採用する際にアドバイスを受ける第三者の専門家とはだれか？ＨＰ管理員 2008年11月07日 (金) 06時46分 No.949

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：大規模修繕工事の工事業者決定に当たって特命随意契約を採用する際には、価格が適正価格であるかどうか第三者の専門家のアドバイスを受けることが望ましいという話を聞きます。ここでいう「第三者の専門家」とは、具体的にはだれを指すと考えればよいのでしょうか。

Ａ：特命随意契約とは特定の事業者を指定して契約を締結する方式であり、一般的には随意契約のことをいいます。
随意契約を行う場合のメリットとしては、複数社とのヒヤリングや見積もり合わせ、入札などの機会がないことで、契約締結までの期間が短縮されることなどが挙げられます。
一方、他社との競合がないために、工事仕様や予定価格が硬直化する、なぜその事業者を選んだのか、公平性や透明性を組合員にどのように説明するかが難しいといったデメリットも考えられます。

大規模修繕工事を管理会社やマンションの建築施工業者に随意契約で発注する場合には、デメリットとして挙げたリスクの可能性を軽減させるために「第三者の専門家のアドバイスを受けることが望ましい」ことになります。
ここでいう第三者とは、工事価格の妥当性や施工者の技術力を評価できる能力をもった人のことです。修繕設計と工事監理の経験が豊かなコンサルタント、建築士、設計事務所などが想定できます。

できれば顧問建築士のような人がいてくれると、管理会社から日常の修繕で提出される見積書を見てもらえるし、専有部分のリフォーム申請が理事会に提出されたときも工事内容や仕様をチェックしてもらえます。
大規模修繕工事を経験したマンションでは、そのときに調査診断や設計監理を依頼した建築士に、工事が終わっても引き続き顧問建築士業務を委託しているケースがあります。そうすれば建物や設備の状態が隅々まで頭の中に入っているので、信頼できる的確なアドバイスを受けられます。
顧問建築士の委託契約には、ある業務内容を想定して年間契約を結ぶ場合と、理事会や委員会に出席するたびに1回いくらという単価でスポット契約をかわす場合があります。

顧問建築士は工事から生じる利益に無関係な第三者の立場の人が望まれます。施工会社や管理会社に属さない中立的な設計事務所から選ぶべきです。アドバイスで工事を誘導してはいけないし、適正な価格を査定できなければ意味がありません。たとえそこに恣意的なものがなくても、工事に関係する立場の人によるアドバイスは色メガネで見られがちです。第三者性、中立性は重い意味をもっています。

かかりつけの医者を探すつもりで顧問建築士は選んでください。施工会社の選定と同じように資本金や見積もり額などを比べてみても、いい人は見つからないし、区分所有者への説得材料にもなりません。
患者を見立ててどのように診察や検査をし、どんな処置や処方をするのかが医者の腕前です。検査料や投薬料は点数制の定額になります。設計事務所の報酬算定も国土交通省の告示で計算式が決まっており、ほとんど定額です。見積もり額の差は業務内容と作業量の違いから出てきます。

大きな手術を受けるときに料金で医者を選んだりはしないように、顧問建築士も経験や実績、まわりの評価、そしてその人と会ったときに伝わってくる資質や人柄を判断材料にすべきです。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081028/527487/

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