ＨＰ管理員 2008年10月08日 (水) 11時39分 No.907

≪マンション管理新時代≫

地上階に商業施設を組み込んだようなマンションを想定した「複合用途型」を除き、マンション標準管理規約は「住居専用」を前提に作られています。例えば最も一般的な「単棟型」標準管理規約の12条（専有部分の用途）は、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と定めています。
最近はこれにならって分譲時の原始規約を設けているマンションがほとんどなので、少なからぬマンションが「住居専用」の規定を持っているはずです。

では、何をもって「住宅」と判断するのか。同条関係のコメントは「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」と記しています。
これに照らせば、「専ら事務所として利用している」ケースは、住居専用マンションである限りは規約違反と指摘されても仕方がないと思います。実態が先行してもはや後戻りできないのであれば、条件付きで個人事務所の開設を認める方向に規約を変更すべきでしょう。

専有部分の用途制限がどの程度守られているのか、築年数のたったマンションではほとんどの管理組合は実態を把握しきれていないと思います。こうした情報は水面下に潜るからです。おそらく“捕捉率”はペット飼育のレベルではないでしょうか。
私の住む団地型マンションも管理規約で「住居専用」を定めていますが、自宅で仕事をしている人の話をよく耳にします。

例えば習字や華道などを自宅で教えている人、ピアノ教室や料理教室を開いている人、美容室を開いている人、小さな子どもを預かってくれる人。もちろんみな有料です。カミサンによると、飼育禁止であるはずのペット専用の美容室を最近開いた人もいるそうです。
自宅を改装してショールームとして日中に一部開放しているリフォーム業者もいます。趣味の陶芸品をリビングに並べて販売している人もいれば、健康食品を売っている人もいます。ホームページの作成や種々のデザインなど、在宅でできる仕事に就いている人もいるようです。

さすがに飲食店や喫茶店を開いている人の話は聞いたことがありませんが、マンション全体が擬似的な「街」になっている雰囲気は活気があり、一種、捨てがたいものがあります。
それでも共用玄関の脇の表札には世帯主の苗字があるだけです。どこで誰が何のサービスを“業”としているかは、居住者の間の口コミで広まるだけ。管理組合の広報誌にも載りません。たとえマンション専用のインターネットの掲示板があったとしても、そうした生活情報が表に出てくることはないでしょう。

ところで、こうした自宅での就業行為は「住居専用」の規約を持つマンションでは違反行為になるのでしょうか。「ダメだ」という意見も当然あると思いますが、いろいろな人が集まって生活している限り、全面的な禁止はしょせん無理だと私は思います。
少なくとも先の設計事務所の入ったマンションとは決定的に異なる点が一つあります。これらの行為者はみな居住者で、その住戸に実際に住んでいることです。

標準管理規約は「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する」といっているだけですから、それぞれの自宅としても現に機能している以上、これらの行為をただちに規約違反と断定することは難しい気がします。
もちろん、排水や騒音で他の居住者に迷惑をかければ論外ですが、「住居としての平穏さ」を保っていれば、住居専用のマンションの一室を事務所専用として使っている建築のプロたちの行為に比べると問題は小さいように思います。発見した事案ごとに管理組合がケース・バイ・ケースで判断するしかない事柄ではないでしょうか。
みなさんはどう考えられますか？

大規模修繕や改修の相談でコンサルタント候補となった設計事務所を訪問する機会には、ぜひ、その事務所がマンションの一室にあるかも注目してみてください。
マンションに入居していた場合は、「このマンションは分譲か賃貸か」、「購入したのか借りているのか」、「管理規約は住居専用と定めていないのか」、「ここに住んでいるのか」などの質問を、あいさつ代わりに所長に投げかけてみてはいかがでしょうか。
その設計者が管理規約をはじめとするマンション管理のルールについてどのように理解しているのか、建前ではない本音ベースの考えがきっとわかることでしょう。
まさか、「しょっちゅう徹夜しているので住んでいるのと変わらない」などと言い訳する人はいないと思いますが……。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081008/526885/?P=2