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第108回　今そこにある危機！マンション建て替えの基礎知識（前編） ＨＰ管理員 2008年10月06日 (月) 19時39分 No.901

≪マンション管理サテライト≫

　マンションの寿命は何年か？――かつて減価償却資産の耐用年数を根拠に、マンションの寿命を47年（1998年までは60年）とする説があった。確かに、考え方の１つとしては一定の説得力があるように思える。しかし、実際に建て替えにこぎつけた分譲マンション（阪神淡路大震災による建て替えを除く）の平均築年数は37年だそうだ。長期優良住宅の実現に向けて法制化が進む「200年住宅ビジョン」の５分の１にも満たない短命ぶりだ。それだけに、将来の話などと考えず、建て替えをマンション管理の延長線上に位置づけることが重要となる。決して「究極の選択」ではない、ということだ。マンションの寿命（末期）は“必ず”やって来る。間際になって慌てないよう、今のうちから基礎知識を頭に入れておきたい。

■経年マンションの建て替え問題は「今、そこにある危機」との認識が必要

　マンションの建て替えには大きく２つの段階があり、１つが建て替え決議に向けた合意形成までの段階、そしてもう１つが決議後、実際に建て替え事業を遂行していく事業実施段階だ。当然、管理組合にとっては前者が重要となり、考え方も経済状況も異なる区分所有者をいかにまとめていけるかがカギとなる。法律面からも建て替えを後押しする動きがあり、合意形成が少しでもスムーズに行くよう、2003年６月には区分所有法の建て替え決議要件が見直された（本文後段の表参照）。そこで、管理組合としては合意形成に向けてどのような準備をしなければならないのか、考えられる事柄を順序立てて見ていくことにしよう。

【ステップ１】本当に建て替えが必要なのか、修繕では対応できないのか十分に議論する

　いきなり最初にして最大の“ヤマ場”となるのが、「修繕・改修では対応できないのか？」という質問への対応だ。年齢面や経済面、建て替えに対する期待や不安など、各区分所有者の置かれた状況や考え方は千差万別だ。その上、誰もが自己の利益を最優先に様々な意見をぶつけてくる。そのため、どう判断すればいいのか、難題を突きつけられることになる。避けては通れないだけに、実に悩ましい問題だ。

　では、どのようにして答えを導くのか？――極論してしまえば、「費用対効果」がどの程度あるのかが判断の分かれ目となる。こうした事態を想定し、国土交通省では「マンションの建て替えか修繕かを判断するためのマニュアル」を作成・公表している。要点を紹介すると、ポイントは以下の４つだ。

１．マンション老朽化の程度を判定し、同時に、居住者が希望する生活レベルの改善程度をヒアリングする
２．修繕・改修で対応した場合の工事内容、および、その費用対効果を把握する
３．建て替えで対応した場合の工事内容、および、その費用対効果を把握する
４．修繕・改修した場合と建て替えた場合、それぞれの費用対効果を比較考量し、最後に総合判断を行う

　まずは現状把握として、建物の老朽具合を判定。耐震構造面や防火面、設備面、さらには住み心地までを調査項目に含め、自宅マンションの健康診断を行う。と同時に、その老朽から生ずる不便・不満点を居住者から聞き出し、どの程度までグレードアップさせたいのか要求改善水準の設定も行う。理想（改善水準）と現実（老朽具合）のギャップが把握できなければ、建て替えか修繕かの答えを出すことはできないからだ。マニュアルにはチェックシートが用意されているので、簡易判定が可能だ。

　そして、ギャップが把握できた次の段階として、そのギャップを埋めるための施策を具体的に検討する。修繕・改修で対応した場合、建て替えで対応した場合、それぞれの費用対効果を個別に試算してみるのだ。ここからは専門家にお願いすることとなるだろう。そして、最後に両者を比較考量し、結論を導くこととなる。これだけでも、かなりの重労働だ。理事会の役員がすべてを兼任せず、専門委員会を設置して対応するのが合理的だろう。

　マンションの建て替えか修繕かを判断するためのマニュアル（国土交通省）
　http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/07/070127/070127_3.pdf （ＰＤＦ形式）

【ステップ２】建て替え計画の立案、事業協力者への打診・選定

　【ステップ１】により修繕・改修で対応することが決まれば、それはそれで一件落着といえる。ここでは建て替える方向で話がまとまった場合の、次のステップを説明する。建て替えに向けた話を詰めていくには、実施計画を立案・策定し、事業協力者（ゼネコンやデベロッパーなど）の選定を行うことが必要となる。同時に、賃借人や建て替え反対者がいる場合はその対応、近隣との事前調整なども欠かせない。

　マンションの建て替え方法にはいくつかの種類があり、（１）区分所有法に基づく建て替え方法、（２）マンション建て替え円滑化法に基づいて組合を設立する方法、さらに（３）権利変換を活用した方法や（４）市街地再開発事業による建て替え方法などがある。どの方法が最適なのかは、マンションの規模や立地（法令上の制限）はもとより、区分所有者の意向（改善ニーズや負担割合）や事業協力者の協力内容によっても異なってくる。どの事業方式を選び、事業協力者はどうするか？ また、資金繰りは問題ないか？―― こうした事案を同時進行で検討しながら、建て替え計画を策定することが求められる。片手間でこなせる仕事量ではないだろう。今では第三者の立場から建て替え相談を行うコンサルティング会社も見受けられるようになっている。費用はかかるが失敗や後悔は許されないだけに、こうしたサービスを利用するのも１つの方法だ。

【ステップ３】事前説明会の開催

　そして一通りの建て替え概要がまとまったら、区分所有者への説明を行う。もちろん、進ちょくがあるたびに、「管理組合だより」などで報告しておかなければならないのは言うまでもない。ここでいう説明会とは、組合員が一堂に会した対面による計画案の調整および意見交換会のこと。「説明会に参加して初めて建て替えのことを知った」などということが絶対にあってはならない。広報活動を怠らないことも、建て替えを成功させるには必要だ。

　実は、区分所有法にも説明会の開催が義務付けられている。「建て替え集会を招集した者は集会開催日より少なくとも１カ月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対して説明するための説明会を開催しなければならない」としている。それだけ、マンションの建て替えは影響力が大きいということなのだろう。賛成にしろ反対にしろ、「納得」を伴った議論がなされなければならない。建て替えの発意から決議成立まで何年もかかるのも、うなずける気がする。

【ステップ４】建て替え決議集会の開催・建て替え合意の成立

　こうして、いくつもの段階を経て、ようやく最後にたどり着くのが建て替え合意を得るための最終ステップ、建て替え決議だ。ここで５分の４以上の賛成（下表参照）が得られるかどうかが、マンションの将来を左右する。区分所有法には当該集会に至る手順が細かく定められており、すべてをクリアしなければならない。具体的な内容は以下の通りだ。

○建て替え決議においては、次の事項（議案の要領）を必ず定めなければならない。

１．新たに建築する建物の設計の概要
２．建物の取り壊しおよび再建建物の建築に要する費用の概算額
３．費用の分担に関する事項
４．再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

○建て替え決議集会を招集するときは、当該集会の会日より少なくとも２カ月前に招集通知を発しなければならない。

○上記の招集通知には議案の要領のほか、次の事項も盛り込まなければならない。

１．建て替えを必要とする理由
２．建物の建て替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持または回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む）をするのに要する費用の額およびその内訳
３．建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
４．建物につき、修繕積立金として積み立てられている金額

　なお、建て替えに反対した者に対しては建て替え決議成立後、遅滞なく書面で催告することが区分所有法で定められている。催告を受けたものが２カ月以内に回答しなかった場合、建て替えには参加しないものとみなされる決まりだ。改めて反対の決意を再確認するとともに、催告に対して賛成（参加する）の回答をすることで、建て替えに参加（復活）できる機会を与える意味合いもある。途中で考えが変わった組合員を受け入れようという発想だ。

　今後、経年マンションのストック数はさらなる増加が予想される。かつては高根の花といわれた分譲マンションが、廃墟に変わるおそれがあるのだ。それだけに、いずれ訪れるであろう建て替え問題を「今、そこにある危機」ととらえる必要があるだろう。まだ先のことなどと考えない方がいい。

　次回、後編では建て替え決議後、実際に建て替え事業を遂行していく事業実施段階について解説することにする。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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