専用使用権が認められている共用部分の使用方法

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専用使用権が認められている共用部分の使用方法ＨＰ管理員 2008年09月20日 (土) 20時19分 No.866

≪asahi.com　ここが知りたい≫

【質問】　私のマンションは店舗と住戸が一緒になっている混合型のマンションで、いつも店舗と住戸の区分所有者の間でトラブルが起こります。特に最近、１階の薬屋が全部大きなコンビニエンスストアに変わったため、夜中まで人の声がします。特に店舗陸屋根部分に設置した５台の空調用室外機や冷凍機用室外機の騒音と熱気で、２階と３階のＡ、Ｂ、Ｃ、Ｄさんらから大きな怒りが理事会に寄せられました。ところが、これらの室外機は店舗に専用使用権がある１階陸屋根に設置されています。どうすれば良いでしょうか。

【答え】　住居・店舗混合マンションはトラブルが絶えません。夜中まで人の声や機械の室外機音、ダンボールやゴミによる共用部分の占拠など、困難な問題が山積します。　

　専用使用権のない共用部分であれば、共用部分を変更するものとみなして区分所有者の総会で１／２または３／４の決議で否決、可決が可能です。

　しかし、空調機の室外機が店舗の屋根の専用使用権が設定されている場所に設置されているときは、また別な問題となります。あなたのマンションの規約は、この問題についてどう定めているのでしょうか。

【質問】　私のマンションの規約は、店舗の２階陸屋根部分について１階店舗の区分所有者が専用使用権を持つと定めています。ただし、使用する場合は、「通常の空調用室外機設置場所としての用法に従って使用されなければならない」と規約に書かれています。

　理事会はコンビニエンスストアに室外機の撤去を求めたのですが、コンビニエンスストア側は「それでは商売が成り立たない。裁判するならしてみなさい」とすごい剣幕で話し合いになりません。

　それで理事会では裁判を提起することにし、総会にかけたところ大多数の人が裁判に賛成し、近々裁判を提起します。なお、住戸も室外機は１個ずつベランダに出して良いことになっています。

【答え】　裁判になると、

　（１）規約に書かれている『用法に従って使用しなければならない』という使用であるかどうか、つまり、通常の使用と言えるかどうかということがまず争いとなるでしょう。

　業務用の空調室外機５台の騒音と熱風が直接当たる２～３階の住民に耐えられるかどうかを判断しなければなりません。

　近頃は裁判で計器による測定を行って、客観的に判断しようとする傾向にあります。あなたのマンションがある地域でも、たとえば昼（８時～１７時）、夜（１８時～２３時）、夜中から早朝（０時～７時）などに時間を区切って定めた騒音規制が区や市などにあるはずです。環境課とか公害課が騒音測定器を無料で貸してくれますので測定して、前記の騒音規制数値外であるかどうか確認してください。

　（２）熱風については温度を測定することも必要でしょう。専用使用権のある陸屋根の境界部分と、２～３階の影響を受ける住戸の境界部分の温度を測定して、通常の気温と対比すればよいと思います。

　（３）裁判になったときは、現場の検証を申し立てし、裁判官に現場の状況を体験してもらうことも大事です。

【質問】　店舗側がこれらの室外機を撤去しろというのは廃業に追い込まれることなので、このような撤去の主張は『権利濫用』であると主張しています。これに対してどうすればいいでしょうか。

【答え】　同じような状況の裁判で、広島地方裁判所（平成１７年３月２４日判決）は、「３階住人は騒音で夜、耳栓をしなければ眠れないという生活実態であり、２階の部屋は機械音と熱風のために人が住めず空き家となっている」と認定し、権利濫用の主張は成立しないと組合側に勝訴の判示をしています。

　同様に私が担当した件で東京地方裁判所は、１階の焼鳥店が２階陸屋根のパラペット上に設置した排煙設備（専用使用権なし、共用部分の変更に当たるのにその手続きをしていなかった）の撤去を認め、影響を受けた２人の区分所有者に各６０万円の慰謝料を認め、かつ弁護士費用も認めた裁判もあります。

【質問】　しかし、私のマンションでは全室外機の撤去となると、本当にコンビニエンスストアは廃業せざるをえないのではないでしょうか。

【答え】　マンションで営業しようとする店舗は十分考えて諸設備をしなければなりません。

　（１）まず、どのような設備を入れるかを理事会に報告し、理事会の“承諾”を得ることが規約やリフォーム規則にあるときは、きちんと文書でとっておくこと。

　（２）専用使用権がなく共用部分の変更にあたる場合は、壁穴一つあけるにも総会の承認を得なければならないこと。

　（３）排気、排煙、排熱の設備は高度な機種で、音の小さい機種、排煙の少ない機種、排熱の少ない機種を選ぶこと。

　（４）台数も可能な限り少なくすること（前例のコンビニエンスストアの例でも、前に入っていた薬店はコンビニエンスストアより小さな室外空調機３台で問題になっていない）。

　（５）３６５日、２４時間営業と言えども操作によって稼働台数を少なくする方法など、店舗側も住民との共存共栄をはかる知恵が必要でしょう。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200809200110.html

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