ＨＰ管理員 2008年09月14日 (日) 10時44分 No.856

≪マンション管理新時代≫

ご質問者のお住まいのマンションの管理規約にマンション標準管理規約（以下、標準管理規約）の22条（窓ガラス等の改良）（注１参照）に準拠した条項がある場合は、同2項にあるように管理組合が計画修繕工事として速やかに実施できない場合であれば、区分所有者が管理の主体となって、細則に従ってその責任と負担において工事を行うことができます。（注2の表中にある「例外１」参照）
22条に準拠した条項と細則がお住まいのマンションの管理規約にない場合は、管理組合が管理の主体となります。各区分所有者のレベルでは自由勝手にはできません。工事を行うには総会の普通決議が必要となります。

以上からわかるように、各区分所有者がスムーズに工事を行えるようにするには、標準管理規約22条に準拠した条項をお住まいのマンションの管理規約に織り込んだうえで細則を制定することが一番確実であり、法令に適正に対応した方法です。

では、既存の窓ガラスを性能向上のためにペアガラスや真空ガラスに交換する場合はどうでしょうか。
標準管理規約21条1項は「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない」と定めています。
この後段の「ただし書」は通常の使用に伴うガラスの交換（保存行為）を想定していると考えられ、「性能向上工事」は想定していません。
よって、既存の窓ガラスをペアガラスや真空ガラスへ交換する場合は、上記の二重サッシの取り付けと同様に、お住まいのマンションの管理規約に標準管理規約22条に準拠した条項があるかないかで管理の主体が決まることになります。

現実には、窓ガラスだけ変更する場合、管理規約に標準管理規約22条に準拠した条項がない場合でも、既存のガラスと同系色のペアガラスや真空ガラスなどへの交換であれば、管理組合への工事申請だけで容認しているマンションもまま見受けられます。
ただし、これはあくまでも暫定的な対応策と考えるべきです。速やかに標準管理規約22条に準拠した条項を管理規約に織り込むこと、そして細則を制定することをお勧めします。

ここで念のため、窓ガラスと窓枠などについて、標準管理規約21条1項が定める「通常の使用に伴う」保存行為として、専用使用権者がその責任と負担で行える工事を整理しておきます。
（1）窓ガラスの現状復旧工事
（2）窓ガラスの室内側に容易にはがせるUVカットフィルムや防犯フィルムを貼る工事
（3）戸車の取り替え工事
（4）クレセントの現状復旧工事
（5）網戸の現状復旧工事

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080828/525675/?P=2

ＨＰ管理員 2008年09月14日 (日) 10時45分 No.857

≪マンション管理新時代≫

注1．マンション標準管理規約


（窓ガラス等の改良）
22条 共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２ 管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

（敷地及び共用部分等の管理）
21条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

（専有部分の修繕等）
17条　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）を行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第35条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。
4　第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
（2項、3項、5項は略）

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080828/525675/?P=3