室内に虫が吸い込まれる給気ガラリや全熱交換器は瑕疵といえるのか？

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室内に虫が吸い込まれる給気ガラリや全熱交換器は瑕疵といえるのか？ＨＰ管理員 2008年09月05日 (金) 08時50分 No.839

≪マンション管理新時代≫

Q：7月9日付の「台風や強風のときだけ雨漏りする場合は、保証の対象となるのか？」に関連して質問があります。
漏水は補償の対象になるとしても、給気ガラリや全熱交換器の防虫対策はどうなのでしょうか。建築基準法施行令129条の2の6第2項第三号では、「給気機の外気取り入れ口並びに直接外気に開放された給気口及び排気口には、雨水又はねずみ、ムシ、ほこりその他衛生上有害なものを防ぐための設備をすること」とありますが、フードキャップのみで内部に虫が吸い込まれる状態は瑕疵といえるのでしょうか。
また、品確法による瑕疵担保の対象となる場合には、完成・引き渡しから何年間まで責任追及は有効なのでしょうか。

A：ご質問にある建築基準法施行令129条の2の6第2項第三号には、防虫設備をすることとあります。ご質問の趣旨は、その防虫設備がフードキャップのみでよいのか、フードキャップのみで内部に虫が吸い込まれる状態は瑕疵といえるのか、ということです。

フードキャップは、雨水の浸入を防止し、外風圧を低減する作用はありますが、ねずみや虫の侵入を防ぐ作用はありません。ねずみの侵入を防ぐためにはガラリが必要でしょうし、虫の侵入を防ぐにはフィルターが必要となります。こうしたガラリやフィルターを備えた設備ユニットも製造販売されています。

以上を前提として、フードキャップしかない給気機の設置によって虫が吸い込まれる状態は瑕疵といえるのかを考えてみます。

まず、住宅品質確保促進法（品確法）が対象とする部分に給気機のような住宅設備は含まれていません。ですから、虫が吸い込まれる状態については、品確法に基づいて瑕疵担保責任を追及することはできません。ご質問者の相談は民法の問題として処理されることになります。

民法上は、瑕疵担保責任、債務不履行責任、不法行為責任を検討することになりますが、給気機の性能について、建基法施行令は「…防ぐための設備をすること」と定めているだけで、具体的内容は示していません。
このような具合的仕様を示していない規定は一般に「訓示規定」と解釈されることになると考えられます。つまり、施行令の本条の規定は給気機の仕様はねずみ等有害なものを防ぐための設備をしてくださいよという目標を定めているもので、その規定に違反しても処罰されることはなく、契約関係に直接影響を与えるものではないと解釈されます。従って、フードキャップのみの給気機の設置が瑕疵であるということはできません。

ただし、ご質問者が建物を購入された時の契約のなかで給気機の仕様が明記されていたかどうかを設計図書や各設備の仕様書があれば内容をチェックしてみてください。給気機が仕様書どおりでなければ、契約上違反があるとして、債務不履行か不法行為に基づいて契約どおりの設備を設置することを請求することになります。

しかし、そのような仕様書がない場合は、現に設置されている給気機が契約の目的物であると考えられてしまう可能性があります。そうなれば、売り主に契約どおりの設備の設置や無償補修さらには賠償を請求できる理由はなくなります。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080827/525606/

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