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第107回　「金」の切れ目が「価値」の切れ目　積立金不足がマンション価値を引き下げる ＨＰ管理員 2008年09月02日 (火) 18時44分 No.834

≪日経住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　突然だが、分譲マンションにお住まいの読者の方で、自宅マンションの修繕積立金の残高がいくらあるか聞かれて答えられる人がいるだろうか？　失礼ながら、ほとんどの人が答えられないに違いない。多額の借金を抱え、ようやく手に入れた夢のマイホームなのに、いざマンション管理となると、なぜか他人事になってしまう。残念なことに、こうした現実（無関心）が積み重なり、修繕積立金不足に陥るマンションを生み出していく。

　積立金が不足するということは、同時に、適時・適切な大規模修繕工事が行われなくなることを意味する。建物の維持管理が不十分になれば、当然ながら住み心地は悪くなり、最終的には、マンション価値を引き下げることにもつながりかねない。まさに、“百害あって一利なし”なのが積立金不足なのだ。そこで今回は、なぜ修繕積立金が不足するのか、その仕組み（原因）を解明するとともに、敷地内駐車場を一工夫することで問題解消した管理組合の実例を紹介する。不足してからでは手遅れだ。転ばぬ先の杖として、本コラムを役立ててもらうことを期待する。

■問題発生の原因を知ることで、修繕積立金不足は一歩解決へ向かう

　まずは、修繕積立金が不足する原因を追究することから始めよう。考えられるのは、以下の４つだ。

１． 修繕積立金の滞納（チェック機能の欠如）
２． そもそも修繕積立金の金額設定が甘かった（設定が低すぎた）
３． 敷地内駐車場の使用料を積立金会計に振り替えていない
４． 管理会社任せによる無関心

　やや古いデータではあるが、日本経済新聞社が2006年、築20年以上の分譲マンション（519管理組合）を対象に行った調査によると、修繕積立金を３カ月以上滞納している住戸があるマンションが全体の50％に達していることが分かった。年代別で見た場合、世帯主年齢60歳以上の住戸で37.6％と最も多く、年金生活で資金が負担できない高齢住人の増加が積立金不足の背景にあると分析している。しかし、いかなる理由であれ共同生活である以上、管理組合としては滞納を容認するわけにはいかない。対策としては、滞納させないための仕組みづくり（チェック体制の整備）が必要といえるだろう。

　次に、そもそも修繕積立金の金額設定が甘いことも原因の１つに挙げられる。積立金額を設定する際、その算出根拠となるのが長期修繕計画だ。将来の修繕計画および資金計画を定める長期修繕計画そのものに問題があると、当然、定期的な修繕工事に必要となる資金（積立金）に不足が生じることになる。通常、修繕計画原案は管理会社が作成するため、修繕積立金不足を招いた原因の一端は管理会社にあるとの見方もできる。しかし、原案を総会決議するのは管理組合であり、また、共用部分の管理主体も管理組合だ。責任のなすりつけ合いは無意味だろう。すでに修繕積立金が不足し始めているのであれば、早急に長期修繕計画を見直し、差額（不足分）を穴埋めする努力をすることが先決だ。

　そして３番目の理由として、敷地内駐車場の使用料を積立金会計に振り替えていないことも挙げられる。どういうことかと言うと、一般に、管理組合には「管理費」「修繕積立金」「駐車場使用料」という大きく３つの収入源があり、組合運営および建物維持の原資となっている。ところが、会計上はこれらの収入を「管理費会計」または「積立金会計」のどちらかにしか分別しておらず、駐車場使用料をどちらの会計口座に収納するかが問題となる。

　理想としては、マンションの将来のためにも、駐車場使用料は積立金会計に振り分けるべきなのだが、現実には管理費会計に充当されているケースがほとんどだ。そのため、積立金会計の収入源が細ることになり、継続的な積み立てが不安定になる心配がある。管理費会計を優先したことで、結果として積立金会計が手薄になってしまう格好だ。対策としては、やはり、駐車場使用料を積立金会計に振り替えるのがベストだ。しかし現実問題、駐車場使用料を当て込んで管理費の金額設定がなされているため、急に積立金会計に変更することは容易でない。そこで、たとえば管理費会計に剰余金が発生したら、その都度、積立金会計に振り替えるなど、まずは日ごろの積み重ねで対応するしかないだろう。

　そして最後に、４番目として管理会社任せによる無関心が問題なのは冒頭に申し上げた通りだ。自助努力なくして成功はない。積立金の残高を答えられなかった読者は、金額を自分で調べてみることをきっかけに、マンション管理への興味・関心を持ってもらいたいと願うばかりだ。

■機械式駐車場は「金食い虫」　しかし、工夫次第で改善することは可能

　暗い内容ばかりが続いたが、積立金不足を嘆いていても解決にはつながらない。ここからは、マンション管理のコンサルタント会社シーアイピー（東京・銀座）の協力を得て、将来的な積立金不足の解消に成功したある管理組合の実例を紹介する。

　今回、同社が相談を受けたのが、首都圏にある約100世帯の分譲マンションだ。当該マンションにはほぼ全世帯分の機械式駐車場が用意されていたが、実際の稼働率は８割強しかなく、計画通りの駐車場収入に満たない状態だった。その上、機械式のため保守点検に毎年300万円近くの費用がかかっていた。さらに、耐用年数が25年程度とされていることから、将来的な建て替えも視野に入れなければならなかった。長期修繕計画上では新築時から30年間の費用（25年後の建て替え費用を含む）として、総額２億円が必要になる計算だった。このマンションにとって機械式駐車場は、まさに“金食い虫”以外の何物でもなかったわけだ。そこで、管理組合がシーアイピーに相談、同社が出した答えは自走式立体駐車場への建て替えだった。

　「積立金不足を解消するには、収入を増やすか、支出を減らすしかない」と語るのは、シーアイピーの須藤桂一社長。建設事業費として１億5000万円もの費用がかかったものの、自走式になることで入庫制限がなくなり、稼働率のアップによって予定通りの使用料収入が期待できるようになった。また、年間およそ300万円の保守点検コストはほぼなくなり、長期修繕計画に計上していた「今後30年間で２億円必要」という費用負担（支出）の大幅縮減が可能となった。その上、車両の出し入れに時間がかからなくなるという“おまけ”まであり、全体的に見ても将来的な収支バランスの健全化に貢献することとなった。

　通常、積立金不足の対応策としては、「毎月の積立金額を値上げする」「一時徴収する」、あるいは「借入金でまかなう」という３つの方法が一般的だ。しかし、前述したように「特に、機械式駐車場のあるマンションでは駐車場の見直しが効果的」（須藤社長）だ。また、その他の解決策としては、「管理費会計」「修繕積立金会計」とは別に「駐車場会計」を新設するのも一法だろう。駐車場使用料が何に使われているか知らない居住者が多いことを考えると、駐車場使用料の使途を“見える化”することで、マンション会計の全体的な流れを把握するのにも役立つ。

　今般、経年マンションは「建物の老朽化」と「居住者の高齢化」という２つの難局に直面し、快適な居住環境の維持が困難になりつつある。しかも残念なことに、回り始めた「悪循環」の歯車はとどまることなく、修繕積立金が不足するマンションの増加を後押しする結果になっている。これ以上、経年マンションをスラム化させないためには、危機管理を徹底することが欠かせない。積立金が不足することの危険性を再認識し、不足させない施策を打つことが求められる。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm