マンション管理組合は「地震リスク」とどう向き合えばいいのか？

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マンション管理組合は「地震リスク」とどう向き合えばいいのか？ＨＰ管理員 2011年04月04日 (月) 20時41分 No.1578

≪マンション管理サテライト≫

　３月11日午後２時46分、読者の皆さんはどこで何をしていただろうか？――東日本を襲ったマグニチュード（Ｍ）9.0の巨大地震の発生から３週間余り、応急仮設住宅の建設や公営住宅への入居受け付けが開始されるなど、被災者の生活再建への第一歩がようやく踏み出された。復興へ向けた支援活動も本格的な動きを見せ始めた。

　政府の試算によると、今回の地震による直接的な被害額は16兆～25兆円にのぼるそうで、9.9兆円（兵庫県の推計）だった阪神淡路大震災の最大2.5倍に相当することになる。地震エネルギーが2004年のインドネシア・スマトラ沖地震（Ｍ9.1）に匹敵する規模だったことに加え、堤防がまったく役に立たないほどの巨大津波が襲ったことが、被害額を上積みさせてしまった。阪神淡路では復興資金として16兆円が投入され、復興までにおよそ５年の年月が費やされた。今回の東日本大震災では何年かかるか、今後の支援体制によってくるが、険しくも必ずゴールがあることに疑いはない。被災者の皆さんは“その日”を信じて、試練を乗り越えてほしいと思う。

　わが身を振り返った場合、地震列島日本で暮らす限りにおいて、地震から逃れることは不可能だ。東京では首都直下地震、また、東海・南関東方面ではＭ８クラスの大規模地震が切迫性を高めている。そうした中、今後はどうやって地震と向き合っていけばいいのか、すべての人に危機対応能力が問われることになる。もちろん管理組合も例外ではない。マンションを管理する団体として、管理組合には安心・安全な生活を居住者に提供する重要な役割がある。「自分たちだけは大丈夫」といった考えは捨てて、真剣に自宅マンションの自衛策を練る必要があるだろう。

　今回、その一助となるよう、本コラムでは管理組合向けに防災のためのノウハウをまとめてみた。パニックは不知から始まる。自分の財産は自分で守るしかないことを肝に銘じ、できることから１つずつ実践に移してもらいたいと思う。

■マンションは「生活の拠点」　些細な被害でもダイレクトに日常生活に悪影響を及ぼす

　日本に分譲マンションが誕生して半世紀、今では主要な居住形態としてすっかり定着したマンションだが、そのルーツ（原型）をさかのぼると1923年の関東大震災にたどり着く。同震災では全体の９割近く（約９万2000名）の尊い命が火災によって奪われたことから、火災に強い建物を建設しようと鉄筋コンクリート製の住宅（同潤会アパート）が考案された。その後、1950年に建築基準法が施行され、大震災発生のたびに耐震性についての基準が強化されていった。そして、現行（新耐震基準：1981年改正）では、震度６強から震度７程度の地震に対し、建物が倒壊・崩壊しない程度の耐震安全性が設計上、確保されるまでになっている。一般にマンションが火災と地震に強いとされるのは、こうした経緯のお陰といえる。

　この新耐震基準は今回の東日本大震災でも一定の成果を上げており、（社）高層住宅管理業協会が東北地方の会員会社（＝各マンション管理業者）にヒアリングした調査結果によると、78.8％の分譲マンションで巨大地震による目立った被害はなかったことが判明した。大規模な補強や補修が必要となる「中破」が2.4%、ひび割れなどの補修が必要となる「小破」が18.8%あったものの、致命的な打撃を受ける「大破」は幸いにしてゼロだった（下表参照）。

≪表省略≫

　とはいえ、楽観視していいというわけではない。筆者が耳にしたある管理会社の話では、窓ガラスに亀裂が入ったり、水道管が破損して漏水事故が起こるなどのトラブルが発生していた。どちらも震度５強の強震を観測した東京都内の分譲マンションでの話だ。同じ建物でもオフィスビルや工場とは異なり、分譲マンションはその人の「生活の場」そのものとなる。生活の拠点であるだけに、些細な被害でもダイレクトに日常生活に悪影響を及ぼす。こうした事例が稀（まれ）なケースであればいいのだが、ほかでもしばしば見られるようだと事態は深刻だ。もしも自宅マンションが遭遇した場合、どう事態を収拾すればいいのか、管理組合には危機管理能力が問われることになる。

■安心・安全な生活を居住者に提供するのが、管理組合の使命であり存在理由でもある

　そこで、緊急時の対応策を練っておくことが重要となる。何の準備もできていない管理組合は、これを契機にさっそく取り掛かってもらいたい。

＜管理組合に求められる10の防災対策＞ 1. 防災対策委員会を立ち上げ、専属の業務機関を新設する。
2. 世帯数や築年数、居住者の属性（例：子育て世代が中心）などに応じて独自の防災計画や防災マニュアルを作成する。
3. 安否確認がスムーズにできるよう、居住者名簿と緊急連絡簿を作成しておく。
4. 上記の名簿のほか、設計図書や竣工図・会計報告書類・保険証書などの重要資料が地震で紛失しないよう、管理場所や管理方法をあらかじめ決めておく。
5. 共用施設が充実したマンションでは被害状況が把握しやすいよう、管理組合財産の目録（備品台帳）を作成しておく。
6. 水や食料、救護用具などの備蓄品をそろえておく。
7. すべての居住者（区分所有者、賃借人）へ地震リスクに対する啓蒙活動を行い、防災訓練にも積極的に参加してもらう。
8. エレベーターに地震時管制運転装置がない場合は新たに装備する（後付け可能）
9. 耐震診断を行い、その結果に応じて耐震改修を実施する。
10. 埋立地に建設された沿岸部のマンションでは、液状化による被害を念頭に敷地の地盤調査をしておく。

　まず、やっていただきたいのが防災対策委員会の立ち上げだ。理事会とは切り離された専属の業務機関を新設することで、日常の組合運営に忙しい各役員に余分な負担を掛けないようにする。たとえ警備会社が常勤していたとしても、管理組合主体の自治組織として設置してほしい。次に委員会では参加委員を募ってメンバーを確定した後、委員長や副委員長、広報担当、救護担当といった役割分担を決めていく。そして、世帯数や居住者属性などを加味しながら、各マンションの特性に合わせた震災時の活動マニュアルを作成する（以下のリンク参考）。これによりイザというときに、慌てず冷静な行動が可能となる。

高層住宅防災対策「震災時活動マニュアル策定の手引き」（東京都中央区のホームページ）　<http://www.city.chuo.lg.jp/mosimonotoki/bosaizyoho/zisin02/sinnsaijikatudoumanyuaru/>

　と同時に、緊急連絡簿や財産目録も準備しておくと安心だ。巨大地震でマンションが大打撃を受けた場合、担当委員が手分けして全世帯の安否確認を行うことになるが、その際、名簿があると役に立つ。また、たとえばシアタールームやフィットネスルーム等の高額機材が被害を受けた場合など、財産目録があると被害の状況把握が早くなる。保険に加入していれば保険金の請求時にも一役買うことになる。そして次に、エレベーターに地震時管制運転装置がない高経年マンションでは、この装置を後付けすることをお勧めする。一定の揺れを感知すると最寄り階に自動停止し、閉じ込め事故を防いでくれる装置だ。旧式のエレベーターでも制御盤に手を加えることで新機能を追加できる。費用はかさむが人の命にかかわるだけに、導入することをお勧めしたい。

　そして最後に、液状化についての危機意識も持っておくようにするといいだろう。今回の巨大地震では江東区の新木場や千葉県の浦安、幕張などで、液状化により水道管がダメージを受けて断水したマンションがあった。埋立地で被害が多発していると聞く。沿岸部のマンションでは地盤調査をしておくと、もしものときの被害低減に役立つはずだ。

　繰り返しになるが、管理組合にはマンションを管理する団体として、すべての居住者に安心・安全な生活を提供する重要な役割がある。被災地では全員が被災者だ。自助努力の原則にのっとり、できる限りの自衛策を講じておくことが安全・安心なマンションライフへの近道となる。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000031032011/

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