高経年マンションが抱える“時限爆弾”　手つかずの床下配管の更新工事

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高経年マンションが抱える“時限爆弾”　手つかずの床下配管の更新工事ＨＰ管理員 2011年02月07日 (月) 20時22分 No.1530

≪NIKKEI住宅サーチ　マンション管理サテライト≫

　これまで分譲マンションでの住民トラブルといえば、「上下階の騒音」「敷地内駐車場」「ペット飼育」が主流だった。感じ方に個人差がある「音」本来の特性に加え、「上階の床は下階の天井」という共同住宅特有の構造が生活騒音を発生させ、また、台数不足により利用希望者全員に駐車場が行き渡らず、特定の人だけが排他的に使用していることへの不満が駐車場トラブルを引き起こした。さらに、ペット飼育に関する管理規約や細則の不明瞭さや、飼育者のマナーの悪さが苦情につながり、合わせて「マンション３大トラブル」と言われるほど、昔からマンション住民を苦しめてきた。残念なことにいずれも“現在進行形”として、今もって万能薬は見つかっておらず、根の深い問題としてこれからも解決策の模索が続く。

　そうした中、今般、４つ目のトラブルとして新たな問題が浮上し始めている。水道管の腐食を起因とした漏水トラブルだ。配管材料にはいくつかの種類があるが、1970年半ばまでは防錆（ぼうせい）のために内面を亜鉛めっきした「水道用亜鉛めっき鋼管」が多くのマンションで採用されてきた。当時としては最適だったが、亜鉛が溶出して鉄部が露出すると腐食が始まる難点があり、こうした弱点が配管の寿命を縮めることとなった。その結果、技術開発によって以後のマンションでは塩化ビニールやステンレスを使用することで問題は鎮静化の方向に向かったが、当時に建てられた高経年マンションでは赤水や漏水トラブルが多発するようになっている。

　（財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターに寄せられた共同住宅の不具合に関する相談内容を見ても「漏水」が２番目に位置しており（文末参照）、今後、こうしたトラブルが社会問題化するのに時間はかからないだろう。特に床下を通る排水管の事故は切迫の度を高めており、対策を講じなければ漏水トラブルは不可避の状態だ。つまり、高経年マンションでは床下配管が“時限爆弾”（住民トラブルの温床）になりかねないのだ。

　そこで、どうして対策が後手に回ってしまっているのか、その原因を探るとともに、併せて経年マンションが取るべき対応策を紹介することにする。漏水がマンション４大トラブルの１つとなっては大変だ。そうならないためにも、管理組合には早めの行動が求められる。

■取り換え工事を想定せずに設計されているとしか思えない高経年マンションの配管施工

　なぜ、古いマンションでは配管からの漏水トラブルが絶えないのか？―― そこには共同住宅ならではの理由が存在した。まず１つ目が設計上の問題だ。最近の分譲マンションは二重床・二重天井が主流になっているが、30年以上も前のマンションになると床下の配管は埋設されていることが珍しくない。天井高を確保しようとコンクリートスラブの上に直接、カーペットやフローリングを敷設したため、床下を通る配管は軽量（気泡）コンクリートに埋められてしまっているのだ。そのため、いざ更新（取り換え）しようと思っても簡単には事が運ばず、コンクリートを削るという大掛かりな工事になってしまうことが住民の腰を重くした。キッチンや浴室・内装と、目に見える部分にはお金を掛けても、目に見えない床下の配管にまでお金を掛けようという人は多くない。下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気付くのが通例だ。今、考えてみると更新工事を想定せずに設計・施工していたことがよく分かる。

　そこで、埋設せずにコンクリートスラブの下（＝下階の天井裏）に排水管を施工することで、維持管理に配慮したマンションが登場するようになった。これによりメンテナンスがしやすくなると思われたが、一転、予期せぬ新たな問題が浮上することとなった。下階の天井裏を通る横引き配管（枝管）が「専有部分」なのか「共用部分」なのか、２番目の理由として責任の所在の不明瞭さが新たな火種となった。

　もし、スラブ下配管が専有部分だとすると、維持管理の責任主体は区分所有者本人になる。各個人の裁量と費用負担において、おのおのが工事を行わなければならない。一方、共用部分だとすると責任主体は管理組合になるため、区分所有者全員による費用負担で、管理組合が音頭を取って工事を計画・実施することになる。誰だってコストは最小限に抑えたい。こうした利害対立が区分の決着を求め、司法の場へと訴訟の矛先（ほこさき）を向けさせた。

　参考として有名な判例を紹介すると、2000年３月21日に最高裁から出された判決では下階の天井裏を通るスラブ下配管は共用部分に当たると判示している。その理由は以下の通りだ。現在ではこの判例が広く知れ渡り、スラブ下配管は共用部分との解釈が一般的になっている。

＜スラブ下配管の区分を巡り、共用部分と判示された最高裁判決の要旨＞

　本件マンション707号室の台所・洗面所・風呂・トイレから出る汚水については、同室の床下コンクリートスラブを貫通して607号室の天井裏に配された枝管を通じて本管（タテ管）に流れる構造になっている。そのため、707号室から点検・修理を行うことは不可能であり、607号室からその天井裏に入ってこれを実施するしか方法はない。

　こうした事実関係のもとにおいては、その構造および設置場所に照らすと本件排水管は専有部分に属しない建物の付属物に当たり、かつ、区分所有者全員の共用部分に当たると解するのが相当である。

　話を元に戻して、その他、３番目の理由として管理組合の意識レベルにも問題がある。直接、目に触れる機会が少ないため、どうしても配管に対する関心は低くなってしまい、水道管の更新は分譲マンションに住んでいて１回あるかないかといった程度（頻度）の工事のため、その必要性を認知するにも時間がかかる。加えて使用されている配管材料や劣化具合、マンションの規模や築年数によっても工事内容は異なる。専門性の高さが追い討ちをかけて、さらに管理組合の足は遠のく。さらに、必要な情報が得にくいことも一因となっている。管理会社に丸投げするのは不安だが、とはいえ、どこに相談したらいいのか分からない。こうした情報の慢性的な不足が工事の遅れを助長する。

■情報収集と事前準備を徹底し、全員の賛同を得ることが更新工事を成功させる最大の近道

　では、一体どうすればいいのか。まずは法律面の整備から手を付けるといいだろう。前段で責任の所在が不明瞭な点を指摘したが、床下配管が専有部分なのか共用部分なのか、各マンションで明確にしておくことが必要だ。同じ床下配管でもコンクリートスラブの上か下か中（埋設）かで解釈は異なってくる。区分所有法には区分けに関する記述がないため、床下配管の現状を調査・把握するとともに、判例や合理的な工事の実効性を考慮してはっきりと線引きしておくと安心だ。

　管理規約に「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行なう必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」と盛り込んでおくと、管理組合主導で専有部分と共用部分の一体工事が行えるようになる。管理組合が専有部分内に立ち入れるようにすることで、「専有部分」「共用部分」の区分に縛られず機動的に更新工事ができるようになる。

　また、情報収集にも力を入れるようにしてほしい。管理会社をよきパートナーとするのは当然だが、専門委員会を立ち上げて自ら積極的に情報を集めることが重要だ。書店へ足を運ぶなりセミナーに参加するなり、主体的に行動することが肝心だ。給排水管の工事を得意とする業者もいるので、見つけて相談してみるのもいいだろう。「餅（もち）は餅屋」というように、知識や経験の豊富な専門業者にアドバイスを求めるのは有効な手段だ。

　そして最後に、一定の築年数を経たマンションでは床下配管の更新工事を長期修繕計画に盛り込んでおきたい。盛り込むことで必要資金の準備に取り掛かることが可能になり、住民へのアナウンス効果も期待できる。早い段階から事前告知をしておくことで、住民の理解が得やすくなる。配管の更新工事は総会の特別決議（４分の３以上の賛成）が必要になるため、定足数に満たなければ工事そのものが始められない。専有部分内の工事を伴うことを考えれば、賃借人を含め、全員（100％）の賛成を得ておくのが理想的だ。そのためにも十分な説明とゆとりある計画（準備期間）が不可欠となる。時限爆弾が爆発しては手遅れだ。努力次第で導火線の火は消すことができる。誰もが気持ちよく毎日を過せるよう、今のうちから早め早めの準備に取り掛かってほしい。

共同住宅の主な不具合事象＜2008年度＞（重複回答）
ひび割れ……………… 104件
漏水………………… 103件
雨漏り………………… 93件
遮音不良……………… 83件
はがれ・外れ………… 62件
作動不良……………… 55件
カビ………………… 37件
排水不良……………… 36件
欠損………………… 32件
床鳴り………………… 31件
異常音………………… 29件

（出所）住宅リフォーム・紛争処理支援センター

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm

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