管理費が滞納されていた中古マンションを買ってしまったら…

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管理費が滞納されていた中古マンションを買ってしまったら… ＨＰ管理員 2011年01月29日 (土) 18時44分 No.1524

≪asahi.com　ここが知りたい≫

Ｑ　私の友人Ａが「安いから買ってはどうか」と声をかけられ、不動産取引業者を間に入れずに、売主Ｂさんからあるマンションの１０１号室を直接買いました。築２５年の古いマンションだったので５００万円で購入したところ、１０日もたたないうちに、そのマンションの管理組合の理事長という人が「Ｂさんの管理費の滞納分が５年分で約１００万円ある。長期修繕費分一戸当り５０万円の割当ても払っていないので、合わせて払って欲しい」と突然言いに来られました。Ａさんは支払わなければならないでしょうか。

Ａ　マンションの場合、集合住宅に共同で区分所有するために、他の区分所有者に対して有する債権（支払い義務のある金銭の意味）、規約や集会の決議に基づき決められた債権、管理者（管理組合を代表している理事長、つまりは管理組合）に支払わなければならない債権については、その後買い受けた人は、前所有者が支払っていない場合について、滞納している債権を支払わなければならないと区分所有法第７条，８条に決められています。

　管理費や修繕積立金は規約で支払い義務を定められた債権であり、長期修繕の為に一戸５０万円と決められた修繕負担金は総集会の決議に基づいて決定された債権であります。そして区分所有法第８条は「特定承継人の責任」として、このマンションの区分所有権を買い取った人が支払わなければならず、支払わないときには先取特権としてこれらの債権者がＡさんが買ったばかりの区分所有権を優先して担保に取ることが出来ます。但し、抵当権がついていれば、抵当権には優先しません。

Ｑ　それはＡさんにとっては大変な損失ですね。このような管理費等の滞納分があることをどうしたらわかるのですか。

Ａ　購入する前に管理者（管理組合の方）に問い合わせ、管理者の印のある正式な証明書を出してもらうのです。それを持って売買代金を支払う時にソウサイ相殺をします。例えば売買代金が５００万円で滞納分が１００万円としますと、売主のＢさんに売買代金として１００万円を差引いた４００万円を支払えばよいのです。

　不動産仲介業者が取引に介入するときは、その業者が管理組合から調べて滞納管理費等は１００万円であると重要事項説明書に明記することが義務づけられており、滞納分１００万円を差引いた４００万円を売買代金として支払えば良いような取引となります。

　また、マンションが競売されるときも、裁判所の方で滞納方を調べ、最低競売価格の算定に際して滞納分を差引いているので一応安全だと言えます。

Ｑ　そうすると、不動産業者やその他の買主から滞納額の問い合わせが管理組合にあるわけですね。

Ａ　そうです。その時、管理組合の方も放置せず、早急に滞納管理費等の証明書を渡すべきです。また、修繕積立金やその他管理組合に支払っていない債権があったら、それ等についても証明書を作り交付すべきです。

　ここで問題なのはＢさんの滞納分のみではなく、１０１号室の今迄の滞納分全部を請求しなければいけません。【１０１号室の所有履歴】の図をご覧ください。所有者が長期に住まわずに次々と転売される室があります。例えば管理費等が図のようにＤ，Ｃ，Ｂもそれぞれ滞納していると、合計１７０万円になっています。

Ｑ　Ａさんは、Ｂさんの１００万円だけでなく、Ｃ，Ｄさんの分も含めて合計１７０万円を支払わなければならないのですか。

Ａ　そうです。それが区分所有法第８条の特定承継人の責任といわれるものです。管理者（管理組合）は、Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄに対してそれぞれの責任ある部分の滞納額を請求し、Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄが支払わなければ裁判を提起せざるを得ません。しかし、マンションを売却した人はどこへ行ってしまったのか住所も明らかでない場合が多く、又管理費等は最高裁判所の判例（最判平成１６．４．２３）によると、民法第１６９条に規定する「基本権たる定期給付債権から発生する支分権」であるので、消滅時効が５年と判定されています。そうすると、このＣ，Ｄの滞納が５年以前であれば請求することが出来ないので、管理者（管理組合）も滞納を放置しないように心掛けましょう。

　ただし、判決をとっていれば、判決については消滅時効は１０年でありますから、５年を徒過しないように裁判や支払督促手続を行って判決等を取っておくことが大切です。

Ｑ　大修繕の戸当て修繕費５０万円について、Ｃさんの所有する時に集会で決定され修繕が行われた場合、誰が負担するのですか。

Ａ　集会による修繕費決定時のＣさんには当然支払い義務があります。また、現在の区分所有者であるＡさんにも特定承継者として支払い義務があります。売ってしまったＢさんには支払い義務があるかと言うと、裁判所はＢさんにも義務を認めました。それは大規模修繕によりマンションの価値を維持することに寄与しているのであるから、中間取得者のＢさんも修繕による利益を享受しており、換価処分時（売る時）にも利益が還元されているのであるから、その所有期間の長短に関わらず利益のあったものと考える旨の判示をして、Ｂさんに支払い義務を認めています

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201101290163.html

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