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マンションでの節電対策と決議要件ＨＰ管理員 2011年07月08日 (金) 17時17分 No.1604

≪住宅ねっと相談室あらかると≫

QUESTION
　都内にある分譲マンションの管理組合理事長をしております。
　先日の理事会で、現在の社会的節電要請に合わせて、我がマンションでも節電対策をとってはどうかという意見が、一部の理事から出ました。具体的には、ロビーや廊下の蛍光灯をLED（発光ダイオード）に変更したり、エレベーター2基のうち1基を朝の通学通勤時以外は止めてはどうかという意見です。
　特に、エレベーターの電力消費量は高く、効果はあると思われますが、このような事柄を理事会決議だけで決めてもよいものでしょうか。
　ちなみに、当マンションは13階建てで、約120戸の世帯数です。

　ご意見賜りましたら幸いです。

ANSWER
是非、この問題意識を住人間で共有しましょう

　とても熱心な理事会運営とお察しします。節電と言えば、企業任せという人も多いなかで、管理組合としても対策をとろうとのお考えは、とてもよいことだと思います。
　さて、進め方ですが、LEDへの交換費用につき、いくらかかるかは不明ですが、おそらく修繕保全費や予備費等の予算内で収まるとしましょう。それにより、数年で元がとれるなら、保存行為として次回定期総会には事後報告でもかまいません。

　次に、エレベーターの時間節電の件ですが、これについては、マンションでのエレベーターの適正数につき法的制限はありません。一般的には、50～100戸と言われていますが、適正管理費上からは、100戸に1基が目安とも言われています。したがって、通勤通学時間を除くわけですから、管理会社と相談しながら理事会の決議だけでもかまわないとも言えます。
　しかし、一番大切なのは、このような理事会の問題意識を、一方的に住人に報告するのではなく、住人全員と共有することです。
　とはいえ、あまり時間をかけてもいられませんので、次の3つの提案をします。

（1）急ぎ臨時総会を開催し、総会決議に諮ることで住人に問題意識を共有する。この場合、招集状において、議案内容を明確に明示する。
（2）総会開催が困難な場合、アンケートを作成し、賛否を問う。この場合、アンケート結果をもとに、理事会決議を行う。
（3）書面で理事会の考えを示し、実施内容と実施日を設定し、異論がある方から意見を聞く機会を保証し、その内容次第では、中止することも含めながら実施の方向で進む。

　大いに、この様な問題を積極的に利用して、管理組合内の管理意識と交流を高める機会にしてみてはいかがでしょうか。そうすることが、震災等が実際に起きた時のコミュニティー形成に役立ちます。

　最後に付けたし情報ですが、緊急等のための、止めた方のエレベーターの復帰方法の周知も忘れずに。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/soudan/mansion/detail/MMSUq1000005072011/

RES

「延命」か「建て替え」か、震災後に考えたい自宅マンションの行く末ＨＰ管理員 2011年07月05日 (火) 09時34分 No.1602

≪マンション管理サテライト≫

　今、分譲マンション市場は1つのジレンマに陥っている。というのも、住生活基本法の制定により「いいものは長く大切に使おう」と良質なストック社会の形成を国策として打ち立てておきながら、その一方でマンションの建て替えについても円滑化に向けた基盤整備を進めている。2009年６月に長期優良住宅普及促進法が施行され、住宅の長寿命化を後押しする法律が策定されたにもかかわらず、政府の行政刷新会議では制度改革の一環として、団地一括建て替えの要件緩和（区分所有法）を議論に掲げた。建て替えのハードルを下げることで、老朽マンション再生への足がかりとしたい考えだ。一体、「延命」重視なのか、それとも「建て替え」推進なのか。二律背反に感じるのは筆者だけではないはずだ。

　1995年の阪神淡路大震災では、最大震度7の激震によって108件の分譲マンションが建て替えを余儀なくされた。その築年数は平均26年というのだから驚きだ。幸い、今回の東日本大震災では全壊したマンションはなかったようだが、わが国におけるマンションストック数およそ562万戸（2009年末）のうち、旧耐震のマンションは約110万戸（同）にまで拡大している。およそ5戸に1戸という割合だ。折りしも、ちょうど今年は1981年に耐震基準が「新耐震」へと移行して30年の節目に当たる。「築30年」が中古マンションの耐震性能を二分する“分岐点”になろうとしている。

　ストック重視社会の実現へと規定路線を歩むのであれば、耐震改修による延命措置を優先するのが本筋だ。しかし一方、「費用」対「効果」を考えると、特に高経年マンションの場合には建て替え議論も無視できない。事実、内閣府と法務省、国交省が2008年に共同で行ったアンケート調査でも、建て替えに関心を持ったきっかけとして「今後の修繕費用が多額になるから」と答えた管理組合が全体の49％を占めた。配水管の更新工事に何千万円もの修繕費をかけるくらいなら、漏水トラブルには目をつぶり、時期をみて早急に建て替えてしまったほうが“お得”といった考えだ。つまり、マンション管理にも「経営的な視点」が欠かせないのだ。どうすれば修繕積立金を最も有効に活用できるか――。管理組合には、こうした資本効率の発想が常に求められる。

自分の生命と財産を守れるのは自分だけだ。自ら考え自ら行動することなくして解決策は見い出せない。管理会社任せなど、もってのほかだ。はたして、どうすれば自分たちの財産を未来へ承継していくことができるのか、これからは自宅マンションの行く末について考える習慣を身に付けておかなければならない。

■全体の４割が「追加負担あり」と回答　簡単に建て替えできると考えるのは早計

　読者の皆さんは、これまで何件の分譲マンションが建て替えを実現できているかご存じだろうか。阪神淡路大震災のケースを除くと、2010年3月末現在、その数は全国でわずか149件しかない。日本ではおよそ9世帯のうち1世帯が居住するほど分譲マンションは普及しているにもかかわらず、その一方で建て替えはほとんど実現していない。一体どうしてなのか。内閣府と法務省、国交省が共同で行った「分譲マンションの建て替え等の検討状況に関するアンケート調査」によると、非賛成者の理由（重複回答）は次の通りだ。

・費用負担の問題……………………………………55.9％
・引っ越しを伴うことや仮移転に対する不満……35.3％
・修繕や改修工事で十分だから……………………27.9％
・住環境が変化することへの不安…………………19.1％
・建て替え事業が成功するかどうか不安…………17.6％
・建て替え計画に対する不満………………………11.8％

　誰もが想像するように、やはり費用の問題が最大の障壁となる。当該アンケートでは建て替えに要した金銭的負担の有無についても質問しており、建て替えを実現した分譲マンションの37.3％が「余剰床の分譲などにより負担はほとんどない」と回答。逆に41.3％が「負担があった」と答えている。そして、１人あたりの負担額は以下の通りだ。

・500万円未満……………………………………… 9.7%
・500万円以上1000万円未満 ……………………19.3%
・1000万円以上1500万円未満…………………… 8.7%
・1500万円以上 ……………………………………12.8%
・無回答………………………………………………19.3%

　こうした負担分をすべて自己資金で工面できれば問題はないが、用意できない場合は住宅ローンを利用することになる。その際、「地権者に希望する新マンションの購入能力があるかどうか調査しなければならなかった」と、第三者のプライバシーにまで踏み込まざるを得なかった苦労を、都内でマンションの建て替えを成功させた当時の担当理事は振り返る。建て替えの事業計画（収支計画）を作成するには、各地権者の現在の収入やその他借入金の有無などを聞き出さなければならないのだ。

　実務レベルになると、こうした精神的な負担まで強いられることになる。「調べる側」「調べられる側」どちらにとっても気持ちのいいものではない。そのうえ、建て替え非賛成者に対しては「売り渡し請求」という酷な作業もある。「出て行ってくれ」という催促だ。このように、建て替えを成功させるには金銭的な課題はもとより、精神的な課題もクリアしなければならない。建て替えのハードルが高くなってしまうのは、こうしたいくつもの課題（阻害要因）が重層的に立ちはだかることに起因する。

■自宅マンションの行く末を考えるには「長期ビジョン」を描くことが絶対不可欠

　では一体、どのようにしてマンションの末路を判断すればいいのか？―― 実に難しい問題だが、劣化の意味を細分化することで答えが見つけやすくなる。ひと口に劣化と言っても、マンションには3種類の劣化がある。通常、われわれは建物本体の「物理的な劣化」をイメージするが、その他にも「機能的な劣化」と「社会的な劣化」が存在する。

高経年マンションに内在する３種類の「劣化」
物理的な劣化
雨水や空気中の炭酸ガスなどによる化学的要因や、継続使用による磨耗といった物理的要因による使用材料や設備機器の劣化
腐食による配水管の機能低下、防水層の耐用性低下による漏水

機能的な劣化
建築後の技術進歩によって、マンション完成時には存在しなかった性能や技術が開発されることで生ずる陳腐化による劣化
ブロードバンドに未対応、免震あるいは制震性能の不備

社会的な劣化
生活スタイルの多様化や情報の高度化など、社会的な要求水準や要求内容が変化することにより発生する劣化
狭小な専有面積、高級感のない古びた外観デザイン

　現在、2013年末の完成を目指し、多摩ニュータウン内の諏訪2丁目住宅（1971年竣工）が建て替えに向けた最終準備に入っている。築40年を迎え、エレベーターがないことや専有面積の狭さが建て替えのきっかけとなった。ぼろぼろで住むに耐えないほど老朽化が進行しているわけではなく、生活水準のさらなる向上を目指し、建て替え合意へと突き進んだ。

　他方、千葉市内のあるマンション（1968年竣工）では、第3回目の大規模修繕工事の際に実施した躯体コンクリートの診断結果を見て、「築60年」までだった長期修繕計画を「築80年」まで期間延長した。診断により躯体の劣化が進行していないことが判明したため、築80年まで住み続けようと居住者の意見がまとまった。適切な計画修繕を繰り返すことで、80年までは延命が可能と判断した結果だ。

　このように建物のコンディションはどうか、また、居住者の不満や不安は何なのか、どういう生活を望んでいるかなど、住民1人ひとりの意向や要望によって建て替え時期は「早く」も「遅く」もなる。換言すれば、自宅マンションに対してどのような「将来ビジョン」を描くのか、その中身によってマンションの行く末は大きく変化する。われわれ人間も「将来はどういう職業に就きたいか」「リタイア後はどういった生活を送りたいか」と、具体的な人生設計を描いたほうが実現可能性は高まる。漠然としていては、やはりいい結果は期待しにくい。

　3月の大震災を契機に、多くの管理組合がリスクマネージメント（危機管理）を始めたはずだ。同様に、今後は自宅マンションの「ハード」「ソフト」「会計」についても、将来に向かってのマネージメントを始めることが必要となる。その一助として役立つのが長期ビジョンだ。延命にしろ建て替えにしろ、ビジョンを伴った判断であれば失敗のリスクは低減する。冒頭で触れたように、マンション管理にも「経営的な視点」が欠かせないのだ。前半で、どうすれば自分たちの財産を未来へ承継していくことができるかを問題提起したが、その答えは「将来ビジョンを描くこと」に尽きる。想像力が重要というわけだ。マンションの末路をイメージすることができれば、修繕積立金の最適利用も可能となり、結果としてマンション居住者の利益の最大化につながることが期待される。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000001072011/

RES

マンション管理費の滞納（その４）　滞納者名を貼り出す！？ＨＰ管理員 2011年06月25日 (土) 13時38分 No.1600

≪asahi.com≫

Ｑ　前々回のコラム（その２）で、長期・多額の管理費滞納者に対して水道の使用禁止や給湯管の使用禁止は問題があり、強行した管理組合（管理者・管理会社）に不法行為が成立して、逆に長期滞納者から損害賠償の請求が出来る旨知りましたが、そこまで至らなくても、例えばマンションの掲示板に滞納者の名前を貼り出したりして、心理的圧力をかけられないのかという質問が総会で出たのですが・・・。

Ａ　掲示板に長期滞納者の名を掲示したいという声は多くのマンションで聞く要求です。しかし、公表される者からすると、他に裁判，差し押さえなどの法的手段がありながら、マンションの全区分所有者に名前を公表することは名誉毀損（きそん）となり、不法行為に該当するので、管理組合や理事長に対して損害賠償請求の裁判を提起することがあります。非常に微妙な問題です。

Ｑ　何か問題となった裁判例はあるのでしょうか。

Ａ　マンション内の事件は裁判所の和解で終了する場合もあるので、判決事例は目にしていません。ただ、マンションの事例ではないのですが、別荘地における町会の管理費の徴収をめぐる裁判があります。

　事例は、別荘地内部で争いがあり、町会長に反対派が管理費の支払いを行わなかったところ、町会長が未納者の氏名，滞納期間を書いた立て看板を３４カ所に立てたというケースがありました。この町会が立て看板で未納者の氏名などを公表するにあたって行った手続きは、次のようなものでした。

（１）　総会における会員の発議によって総会の決議、役員会の決議を経た上、会則を適用して決定した。

（２）　未納者に対し公表する前に、公表することと、支払う意思があれば公表しないことを通知し、手続きを十分行っていた。

（３）　別荘地であるので、ゴミステーションの利用について費用が必要となるため、管理費納入者と未納者の間が不公平とならないように、未納者に対しゴミステーションの利用させないために、３４本の立て看板大半をゴミステーションの近くに立てた。

（４）　しかし、立て看板は町会以外の外部の人の目に触れることもあった。

　以上の事実から裁判所は、次のような結論に達したようです。

（１）　立て看板の大半をゴミステーション付近に立てたこと、

（２）　公表ということにより制裁的効果はあるとしても、不当な目的をもって設置したものとは言えないこと、

（３）　立て看板を立てたのは、未納者らが依然として管理費を支払おうとしないこと、

（４）　町会は滞納管理費を一部でも支払えば名前は削除するという対応をとっていたこと、

　以上の事実から「本件立て看板の設置行為は、管理費未納会員に対する措置としてやや穏当さを欠くきらいがないではないが、本件別荘地の管理のために必要な管理の支払いを長期間怠る原告らに対し、会則を適用してサービスの提供を中止する旨伝え、ひいては管理費の支払いを促す正当な管理行為の範囲を著しく逸脱したものとはいえず、原告らの名誉を害する不法行為にはならないと解するのが相当である。」という判決を下しました（東地平成１１．１２．２４判決）。

　しかし、この裁判例がマンションにおいてただちに適用されるかどうかは微妙な問題です。掲示板に滞納者の氏名を公表するとしても、最低でも十分な手続きを必要とするでしょう。

（１）　マンションの総会において、公表について十分な審議を行い決議経ること。

（２）　規約には公表の規定はあるか。

（３）　滞納分を徴収するための法的手段は行ったか。法的手続きの効果はなかったか。

（４）　掲示板は外部の人の目にとまる場所にあるか。

（５）　事前に、公表について滞納者に公表することを知らせて支払いを要請できないか。

　等々、公表にあたっては公表もやむを得ないという種々な準備を行うことが必要であろうと思われます。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201106240174.html

RES

マンションライフのトラブルナンバーワンとは？ＨＰ管理員 2011年06月22日 (水) 09時57分 No.1599

≪COBS　ONLINE≫

平穏無事な日々の暮らし……、でも、生活のトラブルとはある日突然にやってくるもの。いつ巻き込まれるかは分かりません。

国土交通省がまとめた、『平成20年度マンション総合調査』(http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-03.pdf)によると、過去1年間のトラブルの発生状況は、「居住者間の行為、マナーをめぐるもの」が63.4％と最も多く、次いで「建物の不具合に係るもの」が36.8％、「費用負担に係るもの」が32.0％とあります。

「特にトラブルは発生していない」は22.3％に過ぎず、実に8割近くの人に1年の間で何らかのトラブルが起こっているという結果です。そして、一番多く発生した「居住者間の行為、マナー」の具体的なトラブルの内容は、「生活音」。これがなんと37.1％も占めています。
マンションのトラブルナンバーワンは、「騒音」だったのです。

ここで、「快適で安全な女性の一人暮らし」をテーマに活躍する不動産アドバイザー・穂積啓子氏に、「マンションの騒音トラブル」についてお話をうかがいました。

■苦情は管理会社や管理人さんに相談を

――そもそも、生活に音はつきもので、どこまでが生活音でどこからが騒音なのかは人それぞれの感覚によることが多いように思いますが……。

穂積さん「そうですね。生活音は人によって感じ方もいろいろですし、近隣の住人との人間関係の悪化が原因で、その住人が出す音に対しては特に神経質に反応してしまう場合もあります」

――騒音に対する苦情を伝えたいけれど、相手ともめ事にならないようにするには、どうすればいいでしょうか。

穂積さん「苦情を相手に直接伝えるとトラブルとなりやすいので、まずは建物の管理会社や管理人さんに相談してください。彼らのほうで掲示板に張り紙をするとか、誰からの苦情だとは告げないでさりげなく注意をするなど、対処をしてくれるはずです。まずは騒音の元となっている人に対して、間接的に『騒音が発生している』ということを伝えることですね」

■騒音が発生したら、詳細を記録して録音する

――それでも改善されないと感じる場合、どうすればいいでしょうか。

穂積さん「3日～1週間ほど様子を見て、まだ騒音がおさまらないようなら、騒音の詳細を記録してください。『日時』、『音の内容』、『継続時間』、『音量の程度』などを具体的にメモします。
ボイスレコーダーなどで録音するのが一番いいですね。管理会社への報告や、警察へ通報するようなことに発展した場合の証拠になります。また、騒音を起こしている人にすれば、近所の住人が記録をしていると知った場合、騒音発生の抑制になるかもしれません」

――実際に訴訟になることもあるのですか。

穂積さん「もちろん、ありますよ。平穏な生活や安眠を妨害する騒音トラブルがこじれることはよくあります。ですが、お互いさまの音や一過性の音である場合がほとんどなので、われわれのもとに寄せられる苦情の数の割には裁判に発展することはそう多くはないようです。

過去に、上の階の住人の生活音に耐えられず、上の階の住人に対して、フローリングの床をじゅうたんに変更することを求めた裁判では、『受忍限度内である』として請求を退けた判例が多数あります。もちろん、慰謝料が認定されたケースもあります」

――受忍限度とはどういう意味ですか。

穂積さん「受忍限度とは、社会生活をする上で、一般的に我慢することを求められる限界点です。家庭で起こる騒音に関する法律上の規制基準はありませんが、条例で規制基準を定めている自治体もあります。規制の基準がない場合では、被害の内容や程度を中心に、トラブルのケースごとに受忍限度を判断せざるを得ないのです。

受忍限度内かどうかを判断する要素では、被害の内容が最も重視されます。生命や健康といった体に被害を及ぼす場合は、原則として受忍限度を超えて違法であると判断されます」

■トラブルを防ぐカギは「ご近所コミュニケーション」

――こうしたトラブルを予防する方法はありますか。

穂積さん「例えば、家族や友人、好きな人、ペットが何かをしている音は特に気にならないものですよね。ここに解決の糸口があります。

引っ越しの際に、両隣と上下階、管理人さんたちにあいさつをするだけでその後のトラブルを避けることができます。日ごろから、廊下などですれ違ったら声を掛け合うなど、コミュニケーションをとっておくことがなにより大事なのです。
お隣さんは五人家族だな、幼い子どもがいるな、早寝早起きなんだな、など、どんな人たちがどのような暮らしをしているのかが見えると、なぜか気にならない。度が過ぎても謝罪があれば許す、という考え方に向くようになるでしょう。

特に、マンションやアパートの場合は、『共同住宅』です。共同で一つの建物に暮らしていると認識して、近隣の人たちとできるだけ仲良くしておくことがトラブル回避の最大ポイントです」

生活音と騒音の差は紙一重。人によってとらえ方が違うからこそ、トラブルのもとになるようです。くつろぐための場所である家や部屋が、トラブル続きで心休まらないのは本末転倒。日々の暮らしを快適に過ごすためにも、トラブルは避けたいものです。

http://career.cobs.jp/level1/yoko/2011/06/post_1011.html

RES

マンション積立金の“適正額”とは一体いくらなのか？ＨＰ管理員 2011年06月06日 (月) 20時16分 No.1596

≪マンション管理サテライト≫

　突然だが、分譲マンションにお住まいの読者の皆さんは、現在のマンションをどういう基準で選ばれただろうか。一般に、多くの人は3つの「P」といわれる「Place（立地）」「Price（価格）」「Plan（間取り）」を基本に、最寄り駅からの距離や日当たり・部屋数・希望の設備の有無などを比較考量し、検討対象に挙げていた物件を絞り込んでいく。特に、分譲価格については周辺マンションと坪単価を比べたり、さらに熱心な人は想定賃料を調べて利回りを計算し、収益性の見込み具合によって判断するという人も今では珍しくなくなった。マンションは高額な買い物だけに、誰もが失敗しないようにと多大な時間と労力を費やす。

　ただ、その際、比較項目の中に管理費や修繕積立金の額（多寡）を含んでいた人が、どの程度いただろうか。この点については、正直、不安が残る。誰もが物件のスペックや返済計画には強い関心を示す一方で、管理費や積立金は“二の次”といった印象をぬぐい去れない。一体、なぜなのか。理由は大きく2つある。（1）物件選びで全エネルギーを使い果たしてしまい、管理費などに関心を向ける余力がなくなってしまった、（2）マンション管理に関心がないため、あまり視界に入ってこない――。これまでの筆者の経験に基づいた分析ではあるが、多くの人に当てはまるはずだ。こうした無関心さが時として管理会社の“ご都合主義”を助長させる。ここに目に見えない落とし穴が潜んでいた。

　マンション管理の世界では、これまで「修繕積立金は管理費の1割」という定説が“当然”のこととして語り継がれてきた。マンション管理に対する知識、そして意識が薄いマンション住民も「そういうものか」と疑わなかった。まさに供給サイド主導のもと、受託管理会社の“裁量”で管理費や積立金の額は決定されていた。

　実は、管理会社にとって管理費と修繕積立金は、自社の収益面からするとまったく別の性質を有している。管理会社の収益は管理組合から徴収する管理委託費が中心となるが、この委託費はマンション管理組合の「管理費会計」から全額支出されるため、「修繕積立金会計」はいっさい関係してこない。つまり、「設定された管理費が高額」＝「管理費が潤沢」なほど管理会社としては安定的に委託費を徴収しやすく、他方、修繕積立金がいくら貯まっていようと委託費の徴収には直接影響してこない。マンション居住者が決められた管理費さえ滞納なく支払ってくれれば、管理会社にとっては修繕積立金の額が高かろうが低かろうが関係ないというわけだ。表現が過激であった点はご容赦いただきたいが、これがマンション管理の世界の実態なのだ。「修繕積立金は管理費の1割」といった根拠のないルールが常態化したのも、マンション分譲業者あるいは管理会社の自己中心的な裁量（ご都合主義）が招いた悲劇なのだ。

　こうした点は所管官庁の国土交通省も把握しており、「修繕積立金の当初月額が著しく低く設定されている例も見られ、その結果、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、工事費が不足するといった問題が生じているとの指摘もある」と問題視している。計画修繕が適時・適切に行われないと、マンションの劣化は加速するばかりだ。良質なストック社会の実現に悪い影響を与えるのは必至だ。

　そこで、事態を重く見た国交省は今年4月、マンションの修繕積立金に関するガイドラインを策定した。修繕積立金の額（水準）を判断する際の参考材料となるよう、具体的な計算方法を示すこととした。筆者はこのガイドラインにより修繕積立金の「相場観」を身につけてもらいたいと思っている。大切なマンションの資産価値を低下させないためにも、その適正額を把握しておくことは重要だ。

■長期修繕計画の84事例を分析し、修繕積立金の水準の目安となるデータを示す

　では、具体的な計算方法をご説明しよう。次の計算式に下表の数値を当てはめれば、目安となる修繕積立金の金額が算出される。

【計算式】修繕積立金の額の目安＝マンションの専有面積×下表の該当数値

＜一例＞ 8階建て分譲マンション建築延べ床面積は6500m2　専有面積は75m2

　この場合、「専有面積75平方メートル」×「平均値202円」＝1万5150円が中心的な目安となり、振れ幅として1万500円（専有面積×140円）～1万9875円（専有面積×265円）がおおよその上下幅となる。この上下幅はデータ算出に使われた事例の3分の2が含まれる範囲を示しており、平均値からの乖離（かいり）の一定範囲を指し示した数値となる。修繕積立金は各マンションの長期修繕計画を根拠に算出されるが、各マンションによって建物の規模も形状も異なる。当然、その長期修繕計画も千差万別となるため、どうしても平均値だけでカバーするには限界がある。そこで、目安として差し支えないであろう範囲で一定の上下幅を持たせることにした。

　なお、上表では15階～19階建てのマンションが抜けているが、その理由を「もともとの供給量が少なく、目安算定に用いる事例も十分でなかった」と国交省は説明している。では、15階～19階建てマンションの目安はどうなるのか。その点について、マンション政策室の担当者は「15階未満の目安と20階以上の目安との間に収まるものと考えられる」と説明する。たとえば18階建てで建築延べ床面積が8000平方メートルの分譲マンションだとすると、202円～206円の間が平米あたりの平均値となる。そして、この金額に専有面積を掛けた値が目安となる修繕積立金の金額だ。

■修繕積立金が不足すると、これまでの快適なマンション生活は途端に悪化し始める

　ここで改めて修繕積立金とはどのようなお金なのか確認しておくと、マンション共用部分に対する計画的修繕、あるいは偶発的な事故による補修なども含め、区分所有者全員から定期的かつ長期的に徴収した当該工事のためのお金が修繕積立金だ。

　なぜ、修繕積立金が不足すると多くの弊害をもたらすかは説明するまでもないだろう。人間同様、マンションも時間の経過に伴い、建物や設備の劣化はどうしても避けられない。適時・適切な修繕をすることで、少しでも機能低下を防ぐことが重要となる。そして、こうした工事の原資となるのが修繕積立金だ。

　「それなら大規模修繕工事の直前に、いっせいに徴収すればいいではないか」といった声も聞かれるが、一時的に何十万円もの大金をすべての区分所有者から徴収するのは容易でない。意見対立の結果、合意形成が難しくなれば、修繕工事の延期あるいは中断といった事態にもなりかねない。実に不幸な結末だ。金の切れ目が縁の切れ目ではないが、資金不足は快適なマンション生活をダイレクトに悪化させる。ここで修繕積立金が適正であることの必要性を、改めて感じ取ってもらいたい。

　2006年6月の住生活基本法の制定からちょうど5年が過ぎ、わが国の住宅政策は一歩ずつストック重視社会へと進んでいる。この流れに乗り遅れないためにも、自宅マンションの修繕積立金がどうなっているか、不安な人は必ず確認しておいてほしい。

マンション修繕積立金ガイドライン（国土交通省）

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf （PDF形式）

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000006062011/

RES

マンション管理費の滞納　その３　滞納管理費はいつまでに請求？ＨＰ管理員 2011年05月31日 (火) 08時50分 No.1593

≪asahi.com≫

Ｑ　私のマンションでもう８年間も管理費や修繕積立金を支払わない人がいるのです。管理組合は手紙で催促をしているようですが、このままでよいのでしょうか。大変心配です。

Ａ　マンションの管理費なども消滅時効というのがあって、一定の期間を過ぎると請求できなくなります。その消滅時効とみなされる期間は、１０年か５年か、長い間裁判所においても判断が分かれていました。

　１０年時効説は、通常の民法上の債権として、民法第１６７条の「債権は、十年間行使しないときは、消滅する」の適用により、１０年であると主張して来ました。一方、５年時効説は、民法第１６９条の「年、またはこれより短い時期によって定めた金銭、その他の物の給付を目的とする債権は、五年間行使しないときは消滅する」との規定にマンションの管理費などは該当し、５年で時効消滅するというものでした。

　とうとう平成１６年４月２３日、最高裁判所は５年説をとり、判決を下しました。

Ｑ　５年間で請求できなくなるなんて、何だか納得いかないですね。最高裁判所の判決理由はどのようなことでしょうか。

Ａ　最高裁判所は、「マンション管理組合が組合員である区分所有者に対して有する管理費および特別修繕費に係る債権が、管理規約の規定に基づいて、区分所有者に対して発生するものであり、その具体的な額は総会の決議によって確定し、月ごとに支払われるものであるときは、当該債権は本条所定の債権にあたる」と判断して、民法第１６９条の定期給付債権であると判断したのです。

Ｑ　何だかとても形式的で、マンションの実情について十分理解していただいていないように思います。そうすると、私のマンションの長期滞納者のＡさんは滞納が８年間になりますので、後の方の５年分しか請求することが出来ず、まじめに管理費などを納入してきた人たちからみるととても不公平と思えますね。

Ａ　マンションは全員が管理費などをまじめに納入しなければならず、全員が納入することを前提として管理の予算が組まれていますからね。

　したがって、管理費などの未納は早めに請求していかねばなりません。最高裁判所の判決はなかなか変更されないと考えられるので、どこのマンションでも管理費などの催促を５年以内にしなければなりませんね。

うっかり消滅時効によって請求できなくなると、管理費などの徴収権者であり、義務者である管理組合の理事長（管理者）の職務怠慢となると責められることがあるので、役員はこの点をよく考えて早めに督促するようにしましょう。

Ｑ　管理費などの徴収義務者は、管理組合の理事長（管理者）であると言われますが、実際は管理会社ではないのですか。具体的には管理会社はどのような催促をすればいいのですか。

Ａ　マンションの管理費などの徴収義務者は管理会社ではありません。管理会社は普通の文章による手紙の催促，内容証明郵便による督促まではしますが、最終責任者は管理組合の理事長（管理者）となります。

　つまり、管理会社が督促状を出しても滞納者が支払わない時、簡易裁判所に小額訴訟という制度があり、まず６０万円までであれば一回で判決が出るようになっています。この書式を作っておけば、小額訴訟は理事長の本人訴訟でも十分に出来ます。一度裁判により判決をとると１０年間は時効では消滅しません（民法第１７４条の２）。

Ｑ　民法第１４７条で時効の中断として、

　（１）　請求

　（２）　差し押さえ，仮差し押さえ、または仮処分

　（３）　承認

とありますが、先ほどの内容証明による請求をすれば時効は中断されるのでしょうか。例えば一度この請求をして、６カ月以内にまた同様に請求して、それを何度も繰り返して行けば時効で消滅することはないのではないですか。

Ａ　それはよく質問されますが、誤った理解です。民法第１５３条は、

「催告は、六カ月以内に、裁判上の請求、支払い督促の申し立て、和解の申し立て、民事調停法若しくは家事審判法による調停の申し立て、破産手続き参加、再生手続き参加、更正手続き参加、差し押さえ、仮差し押さえまたは仮処分をしなければ、時効の中断の効力を生じない」

　と書かれており、少なくとも６カ月以内に裁判の申し立て、支払い督促の申し立て、民事調停の申し立てなどを行わなければなりません。

　いずれにしても５年も放置することは良いことではなく、少なくとも２～３年の滞納ともなれば法的な手続きを考えましょう。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201105300121.html

RES

生活相談Ｑ＆Ａ：分譲マンション、全て管理会社が？　／兵庫ＨＰ管理員 2011年05月20日 (金) 08時36分 No.1592

≪毎日ＪＰ≫

◇管理組合組織する区分所有者に義務

Ｑ　分譲マンションの購入を検討しています。マンション概要を見ると管理会社がすでに決まっていますが、管理は全て管理会社がしてくれるのでしょうか。（３１歳・男性）

Ａ　分譲マンションの購入を検討されているようですが、立地・周辺環境・住宅の間取り・融資等購入資金計画・ライフプランなど考える事柄が数多くあり、区分所有建物のことを勉強する余裕はないと思いますので、法律を基に簡単にご説明します。分譲マンションは、いくつか法律により位置づけられていますが、代表的なものは「建物の区分所有等に関する法律」（以下区分所有法）です。分譲マンションは一つの建物に複数の住戸があります。その一つを所有する権利が「区分所有権」であり、所有される方を「区分所有者」と呼びます。

　また、分譲マンションには「管理組合」が組織されています。管理組合は区分所有者の財産を守る目的で、「区分所有者」全員で組織し、建物の維持・管理に努める団体です。分譲マンションを購入するということは、本人の意思に関係なく、法律上の「区分所有者」になり、「管理組合」の一員になることです。また、一つの建物で複数の方が生活を共にされるわけですから、生活のルールが必要になります。分譲マンションでの共同生活のルールの大原則となるのが「区分所有法」になります。マンションを購入すると区分所有権という権利が発生しますが、財産となるマンションを区分所有者全員で維持管理するという義務も生じます。

　「区分所有法」の第３条には、分譲マンションに住まわれる方全員で建物の維持管理をすること、管理をするための管理組合を組織すること、管理組合の総会で維持管理に関することを決定すること、マンションの共同生活規範の管理組合規約を定めることとあります。ご質問にあるマンション管理会社は、あくまで管理組合管理業務をお手伝いしていただく存在です。区分所有者の財産を維持管理していくわけですから、管理に関しての判断は「区分所有者」、「管理組合」の「総会」、「理事会」で判断し実行していく事になります。また、補足になりますが、第６条には「共同の利益に反する行為をしてはならない」とあります。これは、マンションにお住まいの方々が迷惑に思う行為はしてはならないと解釈できます。玄関ホール・廊下・階段・エレベーター、自転車置き場などはマンションにお住まいの方全員が利用するところです。住宅の専用部から発生する音も上下、左右の住宅ともかかわりが発生します。繰り返しになりますが、マンションは共同生活、同じ建物に住む方々とは利害を共にされる訳ですから、住まわれる方々との連携を図りながら楽しく生活してください。

http://mainichi.jp/area/hyogo/news/20110519ddlk28070591000c.html

RES

進まないマンションの耐震改修工事　一体なぜ？ＨＰ管理員 2011年05月02日 (月) 22時11分 No.1586

≪マンション管理サテライト≫

　「地震大国日本」―― 今日、改めてこの言葉を実感せざるを得なくなってしまった。東日本大震災の発生を受け、つくづく地震の怖さを痛感させられた。そもそも地震は世界中のどの地域でも発生するわけではなく、プレート（板状の固い岩石の層）が衝突して沈み込みを起こす地域に集中して発生する。日本列島は「北米プレート」「ユーラシアプレート」「太平洋プレート」「フィリピン海プレート」という４つのプレートの“交差点”に位置しており、そのことが地震の発生率を高めている。事実、全世界の地震のおよそ２割が日本周辺で発生しているそうだ。「地震大国」と言われる所以（ゆえん）が、まさにこうした地形特性にあった。

　ひとたび大地震が発生すると多くの家屋が被害を受ける。16年前の阪神淡路大震災を筆頭に、主だった地震での家屋の被害状況をまとめたのが【図表１】だ。一戸建て住宅なども含むため、分譲マンションのみの数字ではないが、都心部を襲う都市型地震ほど被害が甚大であることが分かる。ここで気付かなければいけないのが、その都心部に多く分譲マンションは建設されているということだ。管理組合にとって耐震性の確保は至上命題という意味だ。築年数に関係なく、すべてのマンションに警戒の必要性がある。

　にもかかわらず、国土交通省によると全住宅の耐震化率は約79％（2008年時点）にとどまっており、いまだ２割の住宅は手付かずのままだ。政府の中央防災会議では地震防災戦略を策定し、2015年に90％、2020年に95％まで耐震化率を高める目標を掲げている。しかし、そう簡単に目標を達成できるとは筆者には思えない。なぜ、耐震改修工事は進まないのか、どうすれば促進することができるのか？―― 管理組合にとっては難題が山積だ。そこで、本コラムでは耐震改修に内在する課題および解決のヒントを整理・紹介することにする。倒壊による被害を少しでも低減させるべく、お役立ていただけることを期待する。

■「耐震補強工事の必要性を実感できない」22.1％／内閣府「防災に関する特別調査」

　2010年１月、内閣府から「防災に関する特別世論調査」の結果が公表された。国民の防災意識の現状を把握し、もって防災意識の向上を図り、実践的な行動を促すことを目的に実施された公的調査だ。

　この結果を見て、筆者はがく然とさせられた。あまりにも本音の部分が露見していたからだ。まず冒頭、調査では自然災害の不安について質問しており、その答えは「不安がある」57.1％、「どちらかといえば不安がある」26.5％と、８割超の人が不安を感じていたことが分かった。ところが、続いて耐震補強工事の実施予定を尋ねてみると（図表２）、「予定がある」と回答した人はわずか4.4％しかいなかった。逆に、およそ４割の人が「工事を実施するつもりはない」としており、不安は感じながらも行動には至っていない実態が浮き彫りになった。一体なぜ、耐震補強工事をしないのか？

【図表２】耐震補強工事の実施予定

1年以内に実施する予定がある………………………… 0.9%
1年以内ではないが、実施する予定がある…………… 3.5%
予定はないが、いずれ実施したい………………………25.7%
実施するつもりはない……………………………………39.8%
耐震補強工事実施済みなど、すでに耐震性がある……23.0%

　理由のトップ（図表３）は「お金がかかるから」で50.6％。次いで「必要性を実感できないから」が22.1％、「自分だけでは判断できないから」が21.1％と続く。「面倒だから」という正直な回答も6.7％あった。調査時期が2009年12月だったこともあり、社会全体が閉塞感に包まれていた中、工事費用を捻出しにくいというのは理解できなくもない。しかし、５人に１人が「必要性を実感できない」と回答しているのには驚いた。これでは耐震化率が高まるはずもない。では、どうすれば“重い腰”を上げられるようになるのだろうか？

【図表３】耐震補強工事を実施しない理由（複数回答）

お金がかかるから…………………………………… 50.6%
必要性を実感できないから………………………… 22.1%
集合住宅や借家などに住んでおり、
自分だけでは判断できないから…………………… 21.1%
効果があるか不明だから…………………………… 14.2%
面倒だから …………………………………………… 6.7％
見た目が悪くなるから ……………………………… 1.2％

■分譲マンションは私有財産であると同時に社会資産　資産保全の努力を惜しむな！　

　改修費用については、まず耐震診断を受け、その結果をもとに必要資金を長期修繕計画に落とし込んでいくのが理想的な解決方法だ。かなり緊急性が高く、耐震改修のひっ迫性が高い場合には共用部分リフォーム融資を利用する方法もあるが、できるだけ借金は避けたい。老朽化の程度や現在の積立金残高の不足額などを総合的に勘案し、工事着工日を設定した上で、長期修繕計画に織り込んでいくのが効率的なプランニングだ。自治体によっては補助金を出してくれるところもある。お住まいの市区町村で確認してみるといいだろう。資金の裏付けを伴った修繕計画を立てることが、問題解決への第一歩につながる。

　とはえい、そう簡単に事が運ばないのも事実だ。特に高経年マンションでは居住者の高齢化や賃貸化によって組合運営が円滑にいっておらず、自力では計画立案が思うように出来ない管理組合もある。そうした場合は建築士事務所や建築士会など、建築関係団体のサポートを受けるといいだろう。耐震改修を得意とする民間の専門業者を活用するのも一法だ。悩んでいても何も解決しない。前へ進むことが重要だ。一例として以下に東京都の相談窓口を紹介しておく。上手に活用してほしい。

マンション耐震化に関する相談窓口（東京都マンション耐震化促進協議会）
<http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/manshon-taisin-5.html>

　そして最後、公共の概念について、その考え方を追記しておく。現在、住生活基本法の制定により、分譲マンションは私有財産であると同時に公共資産としての側面も有するようになった。国策として社会ストックという位置付けが具備されたことで、今では分譲マンションは地域社会の公共財という意味合いも含むようになった。要は、地域を構成する社会インフラの１つというわけだ。その分譲マンションが大地震によって被災し、がれきと化しては社会損失につながる。巨大な“粗大ゴミ”になっては困るのだ。そうならないためには管理組合が一致団結し、資産維持に努めなければならない。建物の耐震補強はその一環なのだ。

　これまで「天災は忘れたころにやって来る」と言われていたが、これからは「忘れないうちにやって来る」ようになる。それほど地震の頻度は高まっている。「あの時やっておけば…」と後悔しても手遅れだ。そうならないためにも、今できることから１つずつ行動に移してほしい。管理組合が危機意識を持つことで、すべては解決の方向へと向かっていく。目の前に地震リスクがあることを認識し、善処するための方策を早急に見つけてほしい。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000028042011/

RES

マンション管理費、滞納者に対応するには　その２ＨＰ管理員 2011年04月30日 (土) 19時48分 No.1585

≪asahi.com≫

Ｑ　管理費を滞納している居住者への取立について、前回のコラム「その１」で、区分所有法５９条で滞納者の区分所有部分の競売剰余価額なしということであっても裁判で認められる傾向にあるとのお話を伺いました。

　しかし競売の条件は、管理組合が裁判をして滞納分を確定させ、その判決で滞納者の給料や動産の差押え等の可能と思われる申立を行い、その後でなければ競売申立が認められないなどの大変面倒な手続をしなければならないことも知りました。

　私のマンションの規約に、例えば６ヶ月管理費を支払わない者は共用部分である水道の使用禁止の条項を入れたらどうかという案が総会で述べられているのですが…。

Ａ　確かに多くの区分所有者（居住者）からは、管理費等を長期・多額に納入しない区分所有者に対して、管理組合は何をもたもたしているのだと批判する声もあがるでしょう。

　管理組合も管理会社も何十回催促しても、どのマンションにも管理費等を支払わない人は必ず１人や２人いて、その人達のために理事会の業務の時間の半分が裂かれるという嘆きの声すら聞きます。

　管理費等の滞納については、必要とする共同の費用を支払わないのであるから、区分所有法６条１項の「建物の管理又は使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するというのが現在の裁判例の一致した見解とみていいと思います。

Ｑ　わかりますが、６条１項の「共同の利益に反する行為をしてはならない」と規定はあるものの、そのような行為をしたときは一体管理組合で何ができるのかについて方法がなく、大変困っているのが現実です。例えば先取特権があるといっても、優先する抵当権が設定されていれば先取特権も効果がなく、ほかに差押える物がなければどうすることも出来ません。

　それで規約に水道を止めてしまうという条項を入れればよい、などといった強行な意見が出ているのですが。

Ａ　あるマンションでＡさんが管理費を支払わなかったため、規約にもとづき給湯を管理会社Ｙ社が停止したところ、ＡさんからＹ社の行為は「権利の濫用」に当たり、不法行為を構成するからと損害賠償を請求する裁判が提起されました。

　これは管理会社Ｙ社が行なった行為ですが、それを指示，命令した管理組合の理事長も本来ならば請求の相手となるでしょう。結局裁判所は、Ａさんの主張どおり給湯装置の停止はＹ社が適切を欠いたもので、権利の濫用に当たり不法行為となるからＡさんが請求した損害の一部をＹ社は支払うべきであるとの判決を下しました（東京地裁平成２．１．３０判決）。

　やはり水道等の光熱関係設備の停止等は生活に直結する行為であるだけに、権利があっても、その行為は正常な権利行使とは言えないとする民法第１条の大原則の権利の濫用はしてはならないとする規定を適用したものと言えます。

Ｑ　管理費等を支払わないことが区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」になるのであるならば、区分所有法５８条の「専有部分の使用禁止等の請求」は認められないのでしょうか。

Ａ　区分所有法５８条は、

『（１）　６条１項の共同の利益に反する行為によって共同の生活上著しく障害が生じる場合、

　（２）　請求するだけではその他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき、

　（３）　他の区分所有者全員又は管理組合法人は集会の決議に基づき「訴え」をもって専有部分の使用禁止を請求することができる。』

と規定しています。

Ｑ　そのような訴えを現実に起こした裁判はあるのでしょうか。

Ａ　あります。大阪地方裁判所で長期・多額に管理費等を支払わなかった区分所有者に区分所有法５８条１項にもとづき、専有部分の使用を２年間禁止することを請求しました。

　これに対して、第一審は、同法５８条１項は滞納者に支払わなければならないという心理的な圧力となることから認容しました。その理由は、使用禁止といっても滞納者は第三者へ譲渡することはかまわないし、第三者へ賃貸は可能であるから収益は上って弁済することも出来るし、譲渡を受けた第三者が、この滞納分を承継するので実質的に支払われることになる旨の内容で、同法５８条１項の専用部分の禁止を認めるとの判決を出しました（大地判平成１３．９．５判決）。

　ところがこの第一審の判決は、二審の大阪高等裁判所において棄却されました。その理由は、

「専有部分の使用を禁止することにより、当該区分所有者が滞納管理費等を支払うようになるという関係にあるわけではなく、他方、その区分所有者は管理費等の滞納という形で共同の利益に反する行為をしているにすぎないのであるから、専有部分の使用を禁止しても、他の区分所有者に何らかの利益がもたらされるというわけでもない」

という判断でした。

　しかし、私は第一審判決の内容の方が悪質滞納者の増加を少しでも阻止するというマンションの現実と合致し、健全なマンションの運営・管理に資するものと思われます。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201104290208.html

RES

マンション管理費、滞納者に対応するには　その１ＨＰ管理員 2011年04月30日 (土) 07時56分 No.1584

≪asahi.com≫

Ｑ　どこのマンションでも管理費や修繕積立金を滞納している人がいて困っているということを聞いておりましたが、私のマンションでもＡさんがもう１０ヶ月間も管理費等を支払っていません。

　理事会としてＡさんに対し何度か支払いを請求しましたが、応じません。Ａさんの所有の２０１号室の登記簿を調べてみましたところ、銀行から借金が多く、抵当権が設定されていて、どうも現在の売買相場より残債務が多い（オーバーローン）の状態です。どうしたらいいでしょうか。

Ａ　確かに、どこのマンションでも管理費等の長期滞納者に頭を痛めています。先取特権で区分所有物を強制執行しようとしても、抵当権の設定があれば抵当権が優先するため、オーバーローンのときは劣後となってしまいます。

　管理費等を滞納した場合、他の区分所有者が出した共用部分の維持管理費用の負担で共用部分等を利用することになり、不公平となりますし、放置すると滞納者が増える傾向にあります。

　このような観点からみると長期かつ多額の管理費等の滞納者に対して、管理組合は何か法的手段を考えて行かなければなりません。

Ｑ　この間聞いた話ですが、滞納者の区分所有物を競売してしまい、新しく競落した人から区分所有法８条に基づき滞納分も取り立てることが出来るといいます。ただ、私のマンションのＡさんは、現在も自分で住んでいて滞納しており、仕事もあまり儲からないようなので、方法がありません。

Ａ　競売が出来るかどうか、いろいろな裁判があります。その理論構成は次のようになっています。

　管理費等を支払わないというのは、区分所有法６条１項の「建物の管理又は使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」との規定に該当し、共同利益背反行為となります。

　そして共同の利益が著しく害され、他に共同の生活を維持することが困難である時は、集会の決議に基づき、訴えた上、競売を請求できると同法５９条１項は規定しています。つまり、長期滞納は共同生活上、著しい障害が生じていると言えます。

　そして、この障害を除去する他の方法、例えば先取特権の行使や滞納者の財産に対する差し押さえ等で回収が不可能である場合のみ、同法５９条１項の競売をすることが出来るとした判決が東京地方裁判所（平成１８年６月２７日判決）で出ました。

　しかし、このケースは滞納者から分割弁済をしたいという和解の申出があったが、管理組合の方でそれを拒否した事情があって、この判決では競売申立は認められませんでした。

Ｑ　他に管理組合の競売の申立を認めた判決はありませんか。

Ａ　まずひとつは、東京高等裁判所決定（平成１６年５月２０日）です。概略を申し上げると、区分所有法５９条１項で認められている競売について、民事執行法１９５条にもとづき執行裁判所が優先債権額がある場合、競売するにあたって最低競売価額を評価したとき「剰余」が生じない場合は、民事執行法６３条の「無益の執行の禁止及び優先債権者の保護」の規定により、競売の申立を却下すべきであると判断した東京地方裁判所の決定を取消しました。

　例えば金融機関の３０００万円の抵当権が設定されている場合、最低競売価額が２０００万円としますと、マンションの管理組合が競売を申し立てても「剰余金」はないから、競売申立は却下するという規定が民事執行法６３条にあり、東京地方裁判の一審決定は、それを適用して管理組合の競売申立を却下しました。東京高等裁判所はこの一審決定を取消し、逆転した決定となりました。この高等裁判所の決定は、区分所有法５９条１項の規定を重視し、民事執行法６３条は適用されないと判断し、管理組合の競売申立を認めました。

　さらに、これとは別の東京地方裁判所（平成１７年５月１３日）判決では、滞納者は管理組合の支払請求には応ぜず、ついには滞納分は５０ヶ月に及んでいたケースで、長期の滞納者であるから共同の利益に反する行為であって、区分所有法６条１項，５９条１項，５７条１項に該当し、競売の申立を認めると判断しました。

　そして、１）　滞納者の態度から見て任意に（自ら）支払われる見込がなく、今後不払額は増大すること、２）　管理組合は採り得る手段はほとんど行なっていること、３）区分所有者の共同生活上の障害が著しく、共同部分の利用の確保、その他共同生活の維持を図ることが困難であること、などを認め、競売の申立を認めました。

Ｑ　競売の申立もそう簡単ではないのですね。競売申立の他に滞納者から管理費等を支払わせる方法はありませんか。

Ａ　考えられる方法としては、いくつかあります。

　滞納者が給与所得者の場合には、給料を差し押さえられます。但し、全額は差押えられません。自営の場合は、給料額を低くしていて差し押さえ額が少ない場合があります。

　また、滞納者がその専有部分を他人に賃貸していたら、その賃料の差し押さえが出来ます。滞納者の預金の差押えが出来ますが、滞納者の取引銀行等が判明しなければなりません。今まで管理費等を振込んで来た銀行先等を調べたりします。

　または滞納者自身が住んでいる場合は、動産と称してテレビ等を差押えられますが、中古品を買う人も今は少なく、あまり効果はあがりません。さらに、その他、滞納者の別の所有物（土地・建物等）も差押えられます。

　ただこれらはあまり効果が上らないので、前述した競売によって次の承継者（競落人）から未払い分を納入してもらおうと、競売の申立の要求が今後多くなるかもしれませんね。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201104270321.html

RES

震災機に建て替えの機運高まる　課題も浮き彫りにＨＰ管理員 2011年04月30日 (土) 07時34分 No.1583

≪asahi.com≫

　東日本大震災の発生を機に、建物の耐震性能への関心が高まっている。マンションの建替え事業などを担当するディベロッパーの窓口には、管理組合からの相談件数が増加傾向にあるという。

　国土交通省の推計によると、全国のマンションのストック数は約５６２万戸（平成２１年末時点）。このうち老朽化が進み何らかの再生が必要な築４０年以上のマンションは１３万戸、１０年後には９４万戸に達する。

　こうしたマンションでは今回の地震によって改めて耐震性能に不備が確認されたこともあり、建替えには慎重だったマンションの管理組合でも柔軟な姿勢に転じるところも出ている。

　野村不動産では従前、１カ月に１件のペースで相談を受けていたが、震災後は５件程度に増加しているという。他のディベロッパーにヒアリングしても同じような傾向にあるという。特に建替え決議が済んだマンションや検討中の管理組合の間では、地震に対する焦燥感もあり、「急がないといけない」という機運が高まっているようだ。

　とはいえ、マンションの建替えの状況は平成２１年１０月時点で、建替え済み１３８棟、建替え実施中２６棟、準備中（建替え決議済み）９棟となっている。こうした実績が示すように、マンション建替えのハードルは高く、今回の地震は一つのきっかけにはなるだろうが、急にアクセルを踏めるものではない。

　例えば、建替え決議にあたっては５分の４以上の賛成を必要とし、かつ団地型の一括建替えの場合は、各棟の３分の２の賛成もあわせて必要になること。また、事業をサポートする行政からの補助金や容積率緩和要件も、街並み形成により貢献するなど、何らかのインセンティブがなければ難しいのが現状だ。

　さらに建替え事業は平均でも７年以上の長期に及ぶため、参加組合員などの立場で事業に参画するディベロッパーにとっても、先のリーマン・ショックなどの経済変動や今回の地震のような大きな自然災害があると、マーケット適応にも一定の限界が出てくる。

　旧日本住宅公団の団地建替え事業と取り組んでいるあるディベロッパーの話では、建替え組合から免震工法の採用を強く要望されているという。通常、免振・制震工法の採用は工事費のアップにつながるため高層・超高層マンションに限られるが、この団地再生のように６～７階建てあってもこうした工法を採用するケースが今後出てきそうだ。

　今回の大震災は住民の防災意識を格段に高めている。改めて免振・制震工法が見直されたほか、備蓄倉庫のニーズ・エレベーターの自家発電化などに関心が集まっている。マンションの建替え事業でも近隣住民からは地域を巻き込んだ開発を望む声が大きくなってきている。ただその際、公開空地に地域共有の備蓄倉庫やかまどベンチ・マンホールトイレなどを設置せよといってもそのコストをだれが負担するのかという課題が残る。行政からの補助があれば別だが、結局は参加組合員が負担してつくっていくしかない。建替え事業はあくまでも民間事業だ。理念としては共感できるが、果たして５分の４の賛同が得られるか、難しい課題だ。

　いずれにしてもマンションの建替え事業は、先に述べたようにマーケット（ニーズ）はあるが、マンション再生のスピードが遅いのが実態だ。今回の東日本大震災は法制面だけでなく再生マンションのつくり方など、改めて課題を浮き彫りにした。

http://www.asahi.com/housing/column/TKY201104280351.html

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