マンション管理費の平等
ＨＰ管理員
2011年09月20日 (火) 09時03分
No.1620
≪朝日新聞≫
【質問】私のマンションは９階建てで、建設されて約３０年過ぎようとしていますが、建設時に元の土地所有者が９階のワンフロアと１階の店舗部分を所有しています。元土地所有者の話では、建設会社と等価交換契約を締結し、その中で管理費については分譲した他の人たちの１／２の安さにする契約にしたとのことでした。私のマンションの規約に全管理費が書かれているのですが、今まで誰も手をつける人はいませんでした。何とかしたいのですが方法はないでしょうか。
【答え】まず、管理費が規約に記載されていると規約を変更しなければならないから、その額を変更するには総会で３／４以上の賛成を得なければ管理費を変更できないのではないかとの心配があります。
しかし、管理費は年ごとにマンションで必要とされる額が異なってきますので、「諸費用に関する会計の事項」として、額については総会の普通決議（１／２）で決めることは可能であると判断した裁判例も出ています。
しかし、古いマンションになるとマンションを他人に貸して居住していない区分所有者も多くなり、マンションについての関心が薄れています。また利益を受けている人の議決権数が多いと３／４以上の多数決がなかなか得られなくなるというのが実情です。
あるマンションでは、元土地所有者の所有する部分と他の区分所有者の所有する部分の管理費が１／２の差があった場合、まず区分所有者全部に実情を知らせ、変更すべきかどうかのアンケートをとりました。これにより、今まで無関心だった人たちが目を覚まし、アンケートで３／４以上の賛成を得たので、総会を開き、規約改正をして管理費の平等決議を可決できたマンションがあります。
【質問】しかし、今まで管理費が分譲した人たちの管理費の１／２以下であった元土地所有者に対して、総会で３／４以上の賛成を得ても承諾を得なければならないのではないでしょうか。
【答え】確かに区分所有法第３１条第１項には、規約の変更は一部の区分所有者の権利に特別影響を及ぼすべきときはその承諾を得なければならないと規定されています。しかし、同条項の承諾は特別影響を受ける区分所有者が自己本位で承諾しないことを意味するものではなく、最高裁判所も社会的相当な範囲における変更であれば、特別影響を受ける者の承諾は必要ないとの判断を示し、マンションの管理・運営について全区分所有者の公平を図ることが第一と考えられてきています。
【質問】区分所有法もマンションの全区分所有者が公平に生活できるよう改正されたと聞いたのですが、どのようなことが改正されたのですか。
【答え】２００２年１２月４日に区分所有法の一部が改正され、０３年６月１日から施行された条文としては、第３０条第３項があります。これは規約を設定・変更する場合に共用部分の利用などについて、区分所有者間の利害の衡平（公平と同じ）が図られるように定めなければならないとする上記規定を新設しました。これはマンションが売りに出される前はマンションの買い主となる消費者が関与できない場合がほとんどであって、建設業者、分譲業者、元土地所有者だけで有利な規約を作成することがよくあります。その分譲前に作られる規約（原始規約）に後に購入した消費者が縛られて不公平な規約で管理・運営がなされることが多く報告されていました。したがって、そのような不公平な規約があってもこれを無効として、公平な規約に変更できるとするのが第３０条第３項の改正だったわけです。
【質問】そうしますと区分所有法第３０条第３項で、一部の利得者が管理費を平等とする規約改正について承諾をしなくともよいということになるのですか。
【答え】東京地方裁判所２０１１年６月３０日の判決によれば、Ａ室の管理費が合理的理由もなく低額に定められており、それが２７年間も放置されたマンションの事件で総会決議により増額変更をして平等にしようとしたケースで、その増額変更も一般区分所有者と同額の管理費の額としたものであるから社会通念上相当な額であると認められると裁判所は判断しました。
そして、区分所有法第３０条第３項は区分所有者の利害の衡平が図られるように定めたものにほかならないから、本件の総会決議は一部の者に特別の影響を及ぼすものとは認められず、同意を必要とするものではないと判示されました。
したがって、今までの不平等の管理費を平等にする場合は、不利益を受ける者の承諾はいらないということになったのです。
【質問】もう一つおうかがいします。このマンションの規約は区分所有法の改正が施行された２００３年６月１日より前にできた規約ですが、さかのぼって第３０条第３項の改正規定を使うことができるのでしょうか。
【答え】区分所有法第３０条第３項は、改正前の規約に対しても遡及できる、つまりさかのぼって不公平な規約条項は無効とすることが出来ると決まりました。いろいろと勉強してみましょう。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201109170174.html
≪朝日新聞≫【質問】私のマンションは９階建てで、建設されて約３０年過ぎようとしていますが、建設時に元の土地所有者が９階のワンフロアと１階の店舗部分を所有しています。元土地所有者の話では、建設会社と等価交換契約を締結し、その中で管理費については分譲した他の人たちの１／２の安さにする契約にしたとのことでした。私のマンションの規約に全管理費が書かれているのですが、今まで誰も手をつける人はいませんでした。何とかしたいのですが方法はないでしょうか。
【答え】まず、管理費が規約に記載されていると規約を変更しなければならないから、その額を変更するには総会で３／４以上の賛成を得なければ管理費を変更できないのではないかとの心配があります。
しかし、管理費は年ごとにマンションで必要とされる額が異なってきますので、「諸費用に関する会計の事項」として、額については総会の普通決議（１／２）で決めることは可能であると判断した裁判例も出ています。
しかし、古いマンションになるとマンションを他人に貸して居住していない区分所有者も多くなり、マンションについての関心が薄れています。また利益を受けている人の議決権数が多いと３／４以上の多数決がなかなか得られなくなるというのが実情です。
あるマンションでは、元土地所有者の所有する部分と他の区分所有者の所有する部分の管理費が１／２の差があった場合、まず区分所有者全部に実情を知らせ、変更すべきかどうかのアンケートをとりました。これにより、今まで無関心だった人たちが目を覚まし、アンケートで３／４以上の賛成を得たので、総会を開き、規約改正をして管理費の平等決議を可決できたマンションがあります。
【質問】しかし、今まで管理費が分譲した人たちの管理費の１／２以下であった元土地所有者に対して、総会で３／４以上の賛成を得ても承諾を得なければならないのではないでしょうか。
【答え】確かに区分所有法第３１条第１項には、規約の変更は一部の区分所有者の権利に特別影響を及ぼすべきときはその承諾を得なければならないと規定されています。しかし、同条項の承諾は特別影響を受ける区分所有者が自己本位で承諾しないことを意味するものではなく、最高裁判所も社会的相当な範囲における変更であれば、特別影響を受ける者の承諾は必要ないとの判断を示し、マンションの管理・運営について全区分所有者の公平を図ることが第一と考えられてきています。
【質問】区分所有法もマンションの全区分所有者が公平に生活できるよう改正されたと聞いたのですが、どのようなことが改正されたのですか。
【答え】２００２年１２月４日に区分所有法の一部が改正され、０３年６月１日から施行された条文としては、第３０条第３項があります。これは規約を設定・変更する場合に共用部分の利用などについて、区分所有者間の利害の衡平（公平と同じ）が図られるように定めなければならないとする上記規定を新設しました。これはマンションが売りに出される前はマンションの買い主となる消費者が関与できない場合がほとんどであって、建設業者、分譲業者、元土地所有者だけで有利な規約を作成することがよくあります。その分譲前に作られる規約（原始規約）に後に購入した消費者が縛られて不公平な規約で管理・運営がなされることが多く報告されていました。したがって、そのような不公平な規約があってもこれを無効として、公平な規約に変更できるとするのが第３０条第３項の改正だったわけです。
【質問】そうしますと区分所有法第３０条第３項で、一部の利得者が管理費を平等とする規約改正について承諾をしなくともよいということになるのですか。
【答え】東京地方裁判所２０１１年６月３０日の判決によれば、Ａ室の管理費が合理的理由もなく低額に定められており、それが２７年間も放置されたマンションの事件で総会決議により増額変更をして平等にしようとしたケースで、その増額変更も一般区分所有者と同額の管理費の額としたものであるから社会通念上相当な額であると認められると裁判所は判断しました。
そして、区分所有法第３０条第３項は区分所有者の利害の衡平が図られるように定めたものにほかならないから、本件の総会決議は一部の者に特別の影響を及ぼすものとは認められず、同意を必要とするものではないと判示されました。
したがって、今までの不平等の管理費を平等にする場合は、不利益を受ける者の承諾はいらないということになったのです。
【質問】もう一つおうかがいします。このマンションの規約は区分所有法の改正が施行された２００３年６月１日より前にできた規約ですが、さかのぼって第３０条第３項の改正規定を使うことができるのでしょうか。
【答え】区分所有法第３０条第３項は、改正前の規約に対しても遡及できる、つまりさかのぼって不公平な規約条項は無効とすることが出来ると決まりました。いろいろと勉強してみましょう。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201109170174.html