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マンション標準管理規約の改正内容を確認する ＨＰ管理員 2011年09月06日 (火) 10時01分 No.1617

≪マンション管理サテライト≫

　7月27日、国土交通省から改正マンション標準管理規約が公表された。当初の予定から半年程度遅く、また、その内容もかなり小規模な改正での発表となった。専門家による見直し検討会の開催日程からして、今春ごろには公表されると思われていたが、3月11日に発生した東日本大震災がその流れを止めた。また、昨年末から今年1月28日まで募集したパブリックコメントに総数451件の意見が寄せられ、本改正で検討対象として視野に入れていた主要項目の範囲を超えたコメントが数多く届いたことで、今回は4つのポイント（後述）に集約して小幅改正。盛り込めなかった意見は今後、新たに検討の場を設けることで対応するとしている。

　マンション生活に関する標準管理規約が初めて作成されたのは1982年（昭和57年）。今から29年前になるが、その間、今回を含めて4回（1983年、1997年、2004年、2011年）の改正が行われている。管理規約とは区分所有者相互間の生活ルールであり、規約自治を掲げる管理組合の重要規範として多くの分譲マンションで作成されているが、最初の原案は分譲業者や管理会社が個々に作成するため、どうしても内容がまちまちになり、また、不十分・不公平なものも散見された。規範としての機能・役割を十分に兼ね備えていないことが少なくなかった。

　そこで、このような事情にかんがみ作成されたのが標準管理規約だった。ここでいう「標準」とは、「参考」「指針」という意味だ。各マンションが有する個別事情に応じて、独自にオリジナルの管理規約を作成して構わないのだが、分譲マンション（区分所有建物）という１つの居住形態で見た場合、順守すべき生活ルールにはある程度、共通した項目が存在する。その共通項目を集約し、モデル化したのが標準管理規約というわけだ。

　管理規約は区分所有法のような法律ではないので、同法の規定に反せず、また、一部の区分所有者に特別の影響を及ぼさなければ、各区分所有者の4分の3以上の賛成で自由に設定・変更・廃止することが認められている（区分所有法第31条）。この第31条は管理内容に関する柔軟性や機動性の担保を意味しており、マンション特性に応じた独自性と適合性のある管理規約の作成を意図している。

　標準管理規約は“最大公約数”的な設計思想で作成されているため、役に立つ部分（共通項）は多々あれど、そのマンションの個別事情まではどうしても網羅できない。極端な言い方をすると、参考にはなるが参考にしかならないのだ。読者の皆さんは以下に紹介する改正内容を“参考”に、オリジナリティー溢れる管理規約の作成に尽力してほしい。

■非居住の区分所有者を取り込まなければ、管理組合運営が円滑に進まない現実

　では、ここから本題に入ることにしよう。今回の改正は管理組合役員のなり手不足に対応するため、役員の資格要件をどの程度、緩和すべきかが主要課題となっていた。昨年末に発表された改正案では「区分所有者と一緒に住む配偶者や子どもなど、1親等以内の親族に限って総会の承認があれば職務代行を認める」としていたが、結局は見送られ、次のような改正内容で決着した。

◆役員の資格要件の緩和 改正前 理事または監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。
改正後 理事または監事は、組合員のうちから、総会で選任する。

　「○○マンションに現に居住する」という表現が丸々削除されることとなった。区分所有者ではありながら住居（専有部分）を賃貸するなど、自身では住んでいない組合員を取り込めるよう取り計らいがなされた。区分所有法には役員資格についての規定がないため、同法上では「居住の有無」はもともと関係なかったが、役員には管理組合の業務執行に関して重要な職責が課されているため、規約の上ではそこに住み、マンションの実情を肌で感じられる人のほうが状況把握に優れ、また、迅速な対応も可能になると考えられた。

　「平成20年度マンション総合調査」（国交省）によると、賃貸割合ゼロ（100％区分所有者が居住）のマンションは全体の13.2％しかなく、しかも古いマンションほどその割合が低下する傾向にある。私有財産である以上、たとえ管理組合であろうと自室の賃貸を制限することはできない。言い方を変えれば、非居住の区分所有者にも門戸を開かないと組合運営が立ち行かないほど、事態は切迫の度合いを高めていた。今回の改正によって現況（切迫性）がいくらかでも改善されることを、ただただ願うばかりだ。

■実情に即した適正な管理規約の作成なくして、良好なマンション生活は実現しない

　次に、総会における議決権の取り扱いが整理され、書面による議決権の行使方法（委任状と議決権行使書）についてのコメントが新設された。

　区分所有者が総会で自身の議決権を行使（賛否の意思表示）するには、（1）自ら総会に出席して、その席上で意見を述べる、（2）委任状により、代理人が総会に出席して賛否の意思表示をする、（3）自身は総会に出席せず、議決権行使書を提出することで各議案の賛否を伝える――こうした３種類の方法が用意されている。しかし、現状は「議長（理事長）に一任」「白紙委任状」ということも珍しくなく、本人の意思が総会決議に正確に反映されているかどうか不安な部分があった。

　そこで、代理人によって議決権を行使する場合の代理人の範囲についての考え方や、また、委任状によって議決権を行使する場合には白紙委任状（代理人の記載がない委任状）にならないよう、総会を欠席する場合には委任状より議決権行使書を活用することを促すコメントが新設された。自分の意思を直接、総会に反映させる観点から、委任状より議決権行使書によって本人が自ら賛否を意思表示することが望ましく、そのためには議案の内容があらかじめ明確に示されていることが必要としている。議決権が適正に取り扱われるよう、工夫や配慮が欠かせないのだ。

　続いて3番目、昨年5月に「マンション管理適正化法施行規則」が改正されたことを踏まえ、改正後のマンション標準管理規約にもコメントとして反映された。管理費や修繕積立金の管理を管理会社に委託する場合には、施行規則に定める方法に即した管理方法とする必要があるとしている。

　そして最後、管理組合が保管する書類に関し、保管責任者の明確化やその閲覧・保存方法についてコメントが追加された。管理組合が保管する書類としては、長期修繕計画書や設計図書、修繕履歴情報、さらに総会や理事会の議事録、規約原本、会計の帳票類などが挙げられる。どれも大事な書類なので、理事長（管理者）が中心となり管理することの重要性を説いている。

　繰り返しになるが、管理規約は共同でマンションの管理を行う区分所有者の団体（管理組合）の最高自治規範として、とても重要な意義を有している。実情に即した適正な管理規約の作成なくして、良好なマンション生活は実現しないのだ。自宅マンションの管理規約が最新の内容に更新されているか、この機会に点検してみてはいかがだろうか。

※改正後のマンション標準管理規約の全文は以下のサイトでご覧いただけます。

○改正マンション標準管理規約（単棟型）
http://www.mlit.go.jp/common/000161664.pdf

○改正マンション標準管理規約（単棟型）コメント
http://www.mlit.go.jp/common/000161665.pdf

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000002092011/