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マンション管理費　組合の直接契約で半減 ＨＰ管理員 2011年07月28日 (木) 13時11分 No.1608

≪東京新聞≫

　分譲マンションの維持管理は、清掃や設備点検など全てを管理会社に任せる全面委託が主流。その一方、管理会社を介さず、区分所有者による管理組合が直接、専門業者と契約すれば、手間はかかるものの、節約ができる。管理費を半減し、将来の大規模修繕の経費にめどを付けた事例を紹介する。　（稲田雅文）

　二十七戸が入る愛知県春日井市のマンション（二〇〇一年築）は、分譲当初から管理を委託していた管理会社を九月に変更する。エレベーターの保守や清掃業務など、大部分の管理業務で、個別業者との直接契約を導入。これまで年三百十万円余りを要した管理費は、百五十万円程度に半減できる見込みだ。

　全面委託をしていた管理会社への不信感が見直しのきっかけ。昨年春、雨漏りを放置され、エレベーターが故障した。管理組合の男性理事長（５２）は「なぜすぐに直さないのか」と憤った。設備を巡回点検していないことも分かり、不信は頂点に達した。

　一方、各戸から集める修繕積立金が少なく、将来の大規模修繕で資金不足になる可能性もマンション管理士から指摘された。修繕積立金の上積みが急務になったことにも後押しされ、管理費全体の見直しを決心。管理会社の変更に向け、五社に見積もりを依頼したものの、最大でも年間数十万円安くなる程度。管理費の思い切った削減には、直接契約しかないと決断した。

　消防設備の点検や植栽の管理など、業務ごとに数社の見積もりを取り、安い業者を選定した。会計など、組合の運営に必要な事務は、これまでと別の管理会社に任せる。リース契約だった防犯カメラを買い取りにするなど工夫もした。

　十の業務について計二十数社に見積もりを依頼。交渉が一カ月ほどかかった半面、管理会社一社と専門業者七社との契約に切り替えることで、管理費を年間百六十万円以上減らせた。

　浮いた分を修繕に回せば積立金の値上げは回避できそうだ。理事長は「トラブルが起きたときも、業者に直接連絡できるので、対応が早くなるはず。不満があれば業者を個別に変えられる」と満足げ。最初の契約を結ぶまでは大変だったものの、次年度以降は自動更新されるため、手間はかからないという。

　アドバイスしたＮＰＯ法人「マンション管理組合ネットワーク愛知」（名古屋市）の副理事長、田村静雄さんは「この組合は早めに管理費を見直せた。多くの組合では、修繕積立金が不足していることが分かってから、慌てることが多い。管理費を早めに見直すことが大切」と指摘する。理想は、管理会社を一切入れない自主管理。運営を含めて組合が担うことで管理費を大きく減らせる上、運営への住人の関心が高まるメリットもあるという。

　ほとんどのマンションで全面委託をしているのが現状だ。国土交通省の〇八年の調査によると、回答を得た全国二千百六十七の組合のうち「基幹事務も含め管理業務のすべてをマンション管理会社に委託」している組合は７４・９％に上る。「管理組合がすべての管理業務を行っている」のは、わずか５・０％。管理会社を決めた方法については、「分譲時に分譲会社が提示した管理会社」が８３・３％で、分譲以来、管理会社を変更していない組合がほとんどだ。

　管理会社を切り替えるだけでも大幅に管理費を削減できるケースがほとんど。直接契約にすると、それぞれの業務で業者の競争が働き、より費用を減らせる。田村さんは「何もかも管理会社に任すのではなく、自分たちでやることを増やせば、大幅にコスト削減ができる」と、直接契約や自主管理を勧める。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/living/life/CK2011072802000059.html