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「延命」か「建て替え」か、震災後に考えたい自宅マンションの行く末 ＨＰ管理員 2011年07月05日 (火) 09時34分 No.1602

≪マンション管理サテライト≫

　今、分譲マンション市場は1つのジレンマに陥っている。というのも、住生活基本法の制定により「いいものは長く大切に使おう」と良質なストック社会の形成を国策として打ち立てておきながら、その一方でマンションの建て替えについても円滑化に向けた基盤整備を進めている。2009年６月に長期優良住宅普及促進法が施行され、住宅の長寿命化を後押しする法律が策定されたにもかかわらず、政府の行政刷新会議では制度改革の一環として、団地一括建て替えの要件緩和（区分所有法）を議論に掲げた。建て替えのハードルを下げることで、老朽マンション再生への足がかりとしたい考えだ。一体、「延命」重視なのか、それとも「建て替え」推進なのか。二律背反に感じるのは筆者だけではないはずだ。

　1995年の阪神淡路大震災では、最大震度7の激震によって108件の分譲マンションが建て替えを余儀なくされた。その築年数は平均26年というのだから驚きだ。幸い、今回の東日本大震災では全壊したマンションはなかったようだが、わが国におけるマンションストック数およそ562万戸（2009年末）のうち、旧耐震のマンションは約110万戸（同）にまで拡大している。およそ5戸に1戸という割合だ。折りしも、ちょうど今年は1981年に耐震基準が「新耐震」へと移行して30年の節目に当たる。「築30年」が中古マンションの耐震性能を二分する“分岐点”になろうとしている。

　ストック重視社会の実現へと規定路線を歩むのであれば、耐震改修による延命措置を優先するのが本筋だ。しかし一方、「費用」対「効果」を考えると、特に高経年マンションの場合には建て替え議論も無視できない。事実、内閣府と法務省、国交省が2008年に共同で行ったアンケート調査でも、建て替えに関心を持ったきっかけとして「今後の修繕費用が多額になるから」と答えた管理組合が全体の49％を占めた。配水管の更新工事に何千万円もの修繕費をかけるくらいなら、漏水トラブルには目をつぶり、時期をみて早急に建て替えてしまったほうが“お得”といった考えだ。つまり、マンション管理にも「経営的な視点」が欠かせないのだ。どうすれば修繕積立金を最も有効に活用できるか――。管理組合には、こうした資本効率の発想が常に求められる。

自分の生命と財産を守れるのは自分だけだ。自ら考え自ら行動することなくして解決策は見い出せない。管理会社任せなど、もってのほかだ。はたして、どうすれば自分たちの財産を未来へ承継していくことができるのか、これからは自宅マンションの行く末について考える習慣を身に付けておかなければならない。

■全体の４割が「追加負担あり」と回答　簡単に建て替えできると考えるのは早計

　読者の皆さんは、これまで何件の分譲マンションが建て替えを実現できているかご存じだろうか。阪神淡路大震災のケースを除くと、2010年3月末現在、その数は全国でわずか149件しかない。日本ではおよそ9世帯のうち1世帯が居住するほど分譲マンションは普及しているにもかかわらず、その一方で建て替えはほとんど実現していない。一体どうしてなのか。内閣府と法務省、国交省が共同で行った「分譲マンションの建て替え等の検討状況に関するアンケート調査」によると、非賛成者の理由（重複回答）は次の通りだ。

・費用負担の問題……………………………………55.9％
・引っ越しを伴うことや仮移転に対する不満……35.3％
・修繕や改修工事で十分だから……………………27.9％
・住環境が変化することへの不安…………………19.1％
・建て替え事業が成功するかどうか不安…………17.6％
・建て替え計画に対する不満………………………11.8％

　誰もが想像するように、やはり費用の問題が最大の障壁となる。当該アンケートでは建て替えに要した金銭的負担の有無についても質問しており、建て替えを実現した分譲マンションの37.3％が「余剰床の分譲などにより負担はほとんどない」と回答。逆に41.3％が「負担があった」と答えている。そして、１人あたりの負担額は以下の通りだ。

・500万円未満……………………………………… 9.7%
・500万円以上1000万円未満 ……………………19.3%
・1000万円以上1500万円未満…………………… 8.7%
・1500万円以上 ……………………………………12.8%
・無回答………………………………………………19.3%

　こうした負担分をすべて自己資金で工面できれば問題はないが、用意できない場合は住宅ローンを利用することになる。その際、「地権者に希望する新マンションの購入能力があるかどうか調査しなければならなかった」と、第三者のプライバシーにまで踏み込まざるを得なかった苦労を、都内でマンションの建て替えを成功させた当時の担当理事は振り返る。建て替えの事業計画（収支計画）を作成するには、各地権者の現在の収入やその他借入金の有無などを聞き出さなければならないのだ。

　実務レベルになると、こうした精神的な負担まで強いられることになる。「調べる側」「調べられる側」どちらにとっても気持ちのいいものではない。そのうえ、建て替え非賛成者に対しては「売り渡し請求」という酷な作業もある。「出て行ってくれ」という催促だ。このように、建て替えを成功させるには金銭的な課題はもとより、精神的な課題もクリアしなければならない。建て替えのハードルが高くなってしまうのは、こうしたいくつもの課題（阻害要因）が重層的に立ちはだかることに起因する。

■自宅マンションの行く末を考えるには「長期ビジョン」を描くことが絶対不可欠

　では一体、どのようにしてマンションの末路を判断すればいいのか？―― 実に難しい問題だが、劣化の意味を細分化することで答えが見つけやすくなる。ひと口に劣化と言っても、マンションには3種類の劣化がある。通常、われわれは建物本体の「物理的な劣化」をイメージするが、その他にも「機能的な劣化」と「社会的な劣化」が存在する。

高経年マンションに内在する３種類の「劣化」
物理的な劣化
雨水や空気中の炭酸ガスなどによる化学的要因や、継続使用による磨耗といった物理的要因による使用材料や設備機器の劣化
腐食による配水管の機能低下、防水層の耐用性低下による漏水

機能的な劣化
建築後の技術進歩によって、マンション完成時には存在しなかった性能や技術が開発されることで生ずる陳腐化による劣化
ブロードバンドに未対応、免震あるいは制震性能の不備

社会的な劣化
生活スタイルの多様化や情報の高度化など、社会的な要求水準や要求内容が変化することにより発生する劣化
狭小な専有面積、高級感のない古びた外観デザイン

　現在、2013年末の完成を目指し、多摩ニュータウン内の諏訪2丁目住宅（1971年竣工）が建て替えに向けた最終準備に入っている。築40年を迎え、エレベーターがないことや専有面積の狭さが建て替えのきっかけとなった。ぼろぼろで住むに耐えないほど老朽化が進行しているわけではなく、生活水準のさらなる向上を目指し、建て替え合意へと突き進んだ。

　他方、千葉市内のあるマンション（1968年竣工）では、第3回目の大規模修繕工事の際に実施した躯体コンクリートの診断結果を見て、「築60年」までだった長期修繕計画を「築80年」まで期間延長した。診断により躯体の劣化が進行していないことが判明したため、築80年まで住み続けようと居住者の意見がまとまった。適切な計画修繕を繰り返すことで、80年までは延命が可能と判断した結果だ。

　このように建物のコンディションはどうか、また、居住者の不満や不安は何なのか、どういう生活を望んでいるかなど、住民1人ひとりの意向や要望によって建て替え時期は「早く」も「遅く」もなる。換言すれば、自宅マンションに対してどのような「将来ビジョン」を描くのか、その中身によってマンションの行く末は大きく変化する。われわれ人間も「将来はどういう職業に就きたいか」「リタイア後はどういった生活を送りたいか」と、具体的な人生設計を描いたほうが実現可能性は高まる。漠然としていては、やはりいい結果は期待しにくい。

　3月の大震災を契機に、多くの管理組合がリスクマネージメント（危機管理）を始めたはずだ。同様に、今後は自宅マンションの「ハード」「ソフト」「会計」についても、将来に向かってのマネージメントを始めることが必要となる。その一助として役立つのが長期ビジョンだ。延命にしろ建て替えにしろ、ビジョンを伴った判断であれば失敗のリスクは低減する。冒頭で触れたように、マンション管理にも「経営的な視点」が欠かせないのだ。前半で、どうすれば自分たちの財産を未来へ承継していくことができるかを問題提起したが、その答えは「将来ビジョンを描くこと」に尽きる。想像力が重要というわけだ。マンションの末路をイメージすることができれば、修繕積立金の最適利用も可能となり、結果としてマンション居住者の利益の最大化につながることが期待される。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000001072011/