北海道マンション管理問題支援ネット

マンション管理に関する相談、質問、情報交換に利用して下さい。
営業、誹謗中傷及び管理者が不適切と判断した投稿は、予告無く削除させていただく場合があります。

ホームページへ戻る

進まないマンションの耐震改修工事　一体なぜ？ ＨＰ管理員 2011年05月02日 (月) 22時11分 No.1586

≪マンション管理サテライト≫

　「地震大国日本」―― 今日、改めてこの言葉を実感せざるを得なくなってしまった。東日本大震災の発生を受け、つくづく地震の怖さを痛感させられた。そもそも地震は世界中のどの地域でも発生するわけではなく、プレート（板状の固い岩石の層）が衝突して沈み込みを起こす地域に集中して発生する。日本列島は「北米プレート」「ユーラシアプレート」「太平洋プレート」「フィリピン海プレート」という４つのプレートの“交差点”に位置しており、そのことが地震の発生率を高めている。事実、全世界の地震のおよそ２割が日本周辺で発生しているそうだ。「地震大国」と言われる所以（ゆえん）が、まさにこうした地形特性にあった。

　ひとたび大地震が発生すると多くの家屋が被害を受ける。16年前の阪神淡路大震災を筆頭に、主だった地震での家屋の被害状況をまとめたのが【図表１】だ。一戸建て住宅なども含むため、分譲マンションのみの数字ではないが、都心部を襲う都市型地震ほど被害が甚大であることが分かる。ここで気付かなければいけないのが、その都心部に多く分譲マンションは建設されているということだ。管理組合にとって耐震性の確保は至上命題という意味だ。築年数に関係なく、すべてのマンションに警戒の必要性がある。

　にもかかわらず、国土交通省によると全住宅の耐震化率は約79％（2008年時点）にとどまっており、いまだ２割の住宅は手付かずのままだ。政府の中央防災会議では地震防災戦略を策定し、2015年に90％、2020年に95％まで耐震化率を高める目標を掲げている。しかし、そう簡単に目標を達成できるとは筆者には思えない。なぜ、耐震改修工事は進まないのか、どうすれば促進することができるのか？―― 管理組合にとっては難題が山積だ。そこで、本コラムでは耐震改修に内在する課題および解決のヒントを整理・紹介することにする。倒壊による被害を少しでも低減させるべく、お役立ていただけることを期待する。

■「耐震補強工事の必要性を実感できない」22.1％／内閣府「防災に関する特別調査」

　2010年１月、内閣府から「防災に関する特別世論調査」の結果が公表された。国民の防災意識の現状を把握し、もって防災意識の向上を図り、実践的な行動を促すことを目的に実施された公的調査だ。

　この結果を見て、筆者はがく然とさせられた。あまりにも本音の部分が露見していたからだ。まず冒頭、調査では自然災害の不安について質問しており、その答えは「不安がある」57.1％、「どちらかといえば不安がある」26.5％と、８割超の人が不安を感じていたことが分かった。ところが、続いて耐震補強工事の実施予定を尋ねてみると（図表２）、「予定がある」と回答した人はわずか4.4％しかいなかった。逆に、およそ４割の人が「工事を実施するつもりはない」としており、不安は感じながらも行動には至っていない実態が浮き彫りになった。一体なぜ、耐震補強工事をしないのか？

【図表２】耐震補強工事の実施予定

1年以内に実施する予定がある………………………… 0.9%
1年以内ではないが、実施する予定がある…………… 3.5%
予定はないが、いずれ実施したい………………………25.7%
実施するつもりはない……………………………………39.8%
耐震補強工事実施済みなど、すでに耐震性がある……23.0%

　理由のトップ（図表３）は「お金がかかるから」で50.6％。次いで「必要性を実感できないから」が22.1％、「自分だけでは判断できないから」が21.1％と続く。「面倒だから」という正直な回答も6.7％あった。調査時期が2009年12月だったこともあり、社会全体が閉塞感に包まれていた中、工事費用を捻出しにくいというのは理解できなくもない。しかし、５人に１人が「必要性を実感できない」と回答しているのには驚いた。これでは耐震化率が高まるはずもない。では、どうすれば“重い腰”を上げられるようになるのだろうか？

【図表３】耐震補強工事を実施しない理由 （複数回答）

お金がかかるから…………………………………… 50.6%
必要性を実感できないから………………………… 22.1%
集合住宅や借家などに住んでおり、
自分だけでは判断できないから…………………… 21.1%
効果があるか不明だから…………………………… 14.2%
面倒だから …………………………………………… 6.7％
見た目が悪くなるから ……………………………… 1.2％

■分譲マンションは私有財産であると同時に社会資産　資産保全の努力を惜しむな！　

　改修費用については、まず耐震診断を受け、その結果をもとに必要資金を長期修繕計画に落とし込んでいくのが理想的な解決方法だ。かなり緊急性が高く、耐震改修のひっ迫性が高い場合には共用部分リフォーム融資を利用する方法もあるが、できるだけ借金は避けたい。老朽化の程度や現在の積立金残高の不足額などを総合的に勘案し、工事着工日を設定した上で、長期修繕計画に織り込んでいくのが効率的なプランニングだ。自治体によっては補助金を出してくれるところもある。お住まいの市区町村で確認してみるといいだろう。資金の裏付けを伴った修繕計画を立てることが、問題解決への第一歩につながる。

　とはえい、そう簡単に事が運ばないのも事実だ。特に高経年マンションでは居住者の高齢化や賃貸化によって組合運営が円滑にいっておらず、自力では計画立案が思うように出来ない管理組合もある。そうした場合は建築士事務所や建築士会など、建築関係団体のサポートを受けるといいだろう。耐震改修を得意とする民間の専門業者を活用するのも一法だ。悩んでいても何も解決しない。前へ進むことが重要だ。一例として以下に東京都の相談窓口を紹介しておく。上手に活用してほしい。

マンション耐震化に関する相談窓口（東京都マンション耐震化促進協議会）
<http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/manshon-taisin-5.html>

　そして最後、公共の概念について、その考え方を追記しておく。現在、住生活基本法の制定により、分譲マンションは私有財産であると同時に公共資産としての側面も有するようになった。国策として社会ストックという位置付けが具備されたことで、今では分譲マンションは地域社会の公共財という意味合いも含むようになった。要は、地域を構成する社会インフラの１つというわけだ。その分譲マンションが大地震によって被災し、がれきと化しては社会損失につながる。巨大な“粗大ゴミ”になっては困るのだ。そうならないためには管理組合が一致団結し、資産維持に努めなければならない。建物の耐震補強はその一環なのだ。

　これまで「天災は忘れたころにやって来る」と言われていたが、これからは「忘れないうちにやって来る」ようになる。それほど地震の頻度は高まっている。「あの時やっておけば…」と後悔しても手遅れだ。そうならないためにも、今できることから１つずつ行動に移してほしい。管理組合が危機意識を持つことで、すべては解決の方向へと向かっていく。目の前に地震リスクがあることを認識し、善処するための方策を早急に見つけてほしい。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000028042011/