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マンション管理費、滞納者に対応するには　その２ ＨＰ管理員 2011年04月30日 (土) 19時48分 No.1585

≪asahi.com≫

Ｑ　管理費を滞納している居住者への取立について、前回のコラム「その１」で、区分所有法５９条で滞納者の区分所有部分の競売剰余価額なしということであっても裁判で認められる傾向にあるとのお話を伺いました。

　しかし競売の条件は、管理組合が裁判をして滞納分を確定させ、その判決で滞納者の給料や動産の差押え等の可能と思われる申立を行い、その後でなければ競売申立が認められないなどの大変面倒な手続をしなければならないことも知りました。

　私のマンションの規約に、例えば６ヶ月管理費を支払わない者は共用部分である水道の使用禁止の条項を入れたらどうかという案が総会で述べられているのですが…。

Ａ　確かに多くの区分所有者（居住者）からは、管理費等を長期・多額に納入しない区分所有者に対して、管理組合は何をもたもたしているのだと批判する声もあがるでしょう。

　管理組合も管理会社も何十回催促しても、どのマンションにも管理費等を支払わない人は必ず１人や２人いて、その人達のために理事会の業務の時間の半分が裂かれるという嘆きの声すら聞きます。

　管理費等の滞納については、必要とする共同の費用を支払わないのであるから、区分所有法６条１項の「建物の管理又は使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するというのが現在の裁判例の一致した見解とみていいと思います。

Ｑ　わかりますが、６条１項の「共同の利益に反する行為をしてはならない」と規定はあるものの、そのような行為をしたときは一体管理組合で何ができるのかについて方法がなく、大変困っているのが現実です。例えば先取特権があるといっても、優先する抵当権が設定されていれば先取特権も効果がなく、ほかに差押える物がなければどうすることも出来ません。

　それで規約に水道を止めてしまうという条項を入れればよい、などといった強行な意見が出ているのですが。

Ａ　あるマンションでＡさんが管理費を支払わなかったため、規約にもとづき給湯を管理会社Ｙ社が停止したところ、ＡさんからＹ社の行為は「権利の濫用」に当たり、不法行為を構成するからと損害賠償を請求する裁判が提起されました。

　これは管理会社Ｙ社が行なった行為ですが、それを指示，命令した管理組合の理事長も本来ならば請求の相手となるでしょう。結局裁判所は、Ａさんの主張どおり給湯装置の停止はＹ社が適切を欠いたもので、権利の濫用に当たり不法行為となるからＡさんが請求した損害の一部をＹ社は支払うべきであるとの判決を下しました（東京地裁平成２．１．３０判決）。

　やはり水道等の光熱関係設備の停止等は生活に直結する行為であるだけに、権利があっても、その行為は正常な権利行使とは言えないとする民法第１条の大原則の権利の濫用はしてはならないとする規定を適用したものと言えます。

Ｑ　管理費等を支払わないことが区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」になるのであるならば、区分所有法５８条の「専有部分の使用禁止等の請求」は認められないのでしょうか。

Ａ　区分所有法５８条は、

『（１）　６条１項の共同の利益に反する行為によって共同の生活上著しく障害が生じる場合、

　（２）　請求するだけではその他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき、

　（３）　他の区分所有者全員又は管理組合法人は集会の決議に基づき「訴え」をもって専有部分の使用禁止を請求することができる。』

と規定しています。

Ｑ　そのような訴えを現実に起こした裁判はあるのでしょうか。

Ａ　あります。大阪地方裁判所で長期・多額に管理費等を支払わなかった区分所有者に区分所有法５８条１項にもとづき、専有部分の使用を２年間禁止することを請求しました。

　これに対して、第一審は、同法５８条１項は滞納者に支払わなければならないという心理的な圧力となることから認容しました。その理由は、使用禁止といっても滞納者は第三者へ譲渡することはかまわないし、第三者へ賃貸は可能であるから収益は上って弁済することも出来るし、譲渡を受けた第三者が、この滞納分を承継するので実質的に支払われることになる旨の内容で、同法５８条１項の専用部分の禁止を認めるとの判決を出しました（大地判平成１３．９．５判決）。

　ところがこの第一審の判決は、二審の大阪高等裁判所において棄却されました。その理由は、

「専有部分の使用を禁止することにより、当該区分所有者が滞納管理費等を支払うようになるという関係にあるわけではなく、他方、その区分所有者は管理費等の滞納という形で共同の利益に反する行為をしているにすぎないのであるから、専有部分の使用を禁止しても、他の区分所有者に何らかの利益がもたらされるというわけでもない」

という判断でした。

　しかし、私は第一審判決の内容の方が悪質滞納者の増加を少しでも阻止するというマンションの現実と合致し、健全なマンションの運営・管理に資するものと思われます。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201104290208.html