震災機に建て替えの機運高まる 課題も浮き彫りに
ＨＰ管理員
2011年04月30日 (土) 07時34分
No.1583
≪asahi.com≫
東日本大震災の発生を機に、建物の耐震性能への関心が高まっている。マンションの建替え事業などを担当するディベロッパーの窓口には、管理組合からの相談件数が増加傾向にあるという。
国土交通省の推計によると、全国のマンションのストック数は約５６２万戸（平成２１年末時点）。このうち老朽化が進み何らかの再生が必要な築４０年以上のマンションは１３万戸、１０年後には９４万戸に達する。
こうしたマンションでは今回の地震によって改めて耐震性能に不備が確認されたこともあり、建替えには慎重だったマンションの管理組合でも柔軟な姿勢に転じるところも出ている。
野村不動産では従前、１カ月に１件のペースで相談を受けていたが、震災後は５件程度に増加しているという。他のディベロッパーにヒアリングしても同じような傾向にあるという。特に建替え決議が済んだマンションや検討中の管理組合の間では、地震に対する焦燥感もあり、「急がないといけない」という機運が高まっているようだ。
とはいえ、マンションの建替えの状況は平成２１年１０月時点で、建替え済み１３８棟、建替え実施中２６棟、準備中（建替え決議済み）９棟となっている。こうした実績が示すように、マンション建替えのハードルは高く、今回の地震は一つのきっかけにはなるだろうが、急にアクセルを踏めるものではない。
例えば、建替え決議にあたっては５分の４以上の賛成を必要とし、かつ団地型の一括建替えの場合は、各棟の３分の２の賛成もあわせて必要になること。また、事業をサポートする行政からの補助金や容積率緩和要件も、街並み形成により貢献するなど、何らかのインセンティブがなければ難しいのが現状だ。
さらに建替え事業は平均でも７年以上の長期に及ぶため、参加組合員などの立場で事業に参画するディベロッパーにとっても、先のリーマン・ショックなどの経済変動や今回の地震のような大きな自然災害があると、マーケット適応にも一定の限界が出てくる。
旧日本住宅公団の団地建替え事業と取り組んでいるあるディベロッパーの話では、建替え組合から免震工法の採用を強く要望されているという。通常、免振・制震工法の採用は工事費のアップにつながるため高層・超高層マンションに限られるが、この団地再生のように６〜７階建てあってもこうした工法を採用するケースが今後出てきそうだ。
今回の大震災は住民の防災意識を格段に高めている。改めて免振・制震工法が見直されたほか、備蓄倉庫のニーズ・エレベーターの自家発電化などに関心が集まっている。マンションの建替え事業でも近隣住民からは地域を巻き込んだ開発を望む声が大きくなってきている。ただその際、公開空地に地域共有の備蓄倉庫やかまどベンチ・マンホールトイレなどを設置せよといってもそのコストをだれが負担するのかという課題が残る。行政からの補助があれば別だが、結局は参加組合員が負担してつくっていくしかない。建替え事業はあくまでも民間事業だ。理念としては共感できるが、果たして５分の４の賛同が得られるか、難しい課題だ。
いずれにしてもマンションの建替え事業は、先に述べたようにマーケット（ニーズ）はあるが、マンション再生のスピードが遅いのが実態だ。今回の東日本大震災は法制面だけでなく再生マンションのつくり方など、改めて課題を浮き彫りにした。
http://www.asahi.com/housing/column/TKY201104280351.html
≪asahi.com≫東日本大震災の発生を機に、建物の耐震性能への関心が高まっている。マンションの建替え事業などを担当するディベロッパーの窓口には、管理組合からの相談件数が増加傾向にあるという。
国土交通省の推計によると、全国のマンションのストック数は約５６２万戸（平成２１年末時点）。このうち老朽化が進み何らかの再生が必要な築４０年以上のマンションは１３万戸、１０年後には９４万戸に達する。
こうしたマンションでは今回の地震によって改めて耐震性能に不備が確認されたこともあり、建替えには慎重だったマンションの管理組合でも柔軟な姿勢に転じるところも出ている。
野村不動産では従前、１カ月に１件のペースで相談を受けていたが、震災後は５件程度に増加しているという。他のディベロッパーにヒアリングしても同じような傾向にあるという。特に建替え決議が済んだマンションや検討中の管理組合の間では、地震に対する焦燥感もあり、「急がないといけない」という機運が高まっているようだ。
とはいえ、マンションの建替えの状況は平成２１年１０月時点で、建替え済み１３８棟、建替え実施中２６棟、準備中（建替え決議済み）９棟となっている。こうした実績が示すように、マンション建替えのハードルは高く、今回の地震は一つのきっかけにはなるだろうが、急にアクセルを踏めるものではない。
例えば、建替え決議にあたっては５分の４以上の賛成を必要とし、かつ団地型の一括建替えの場合は、各棟の３分の２の賛成もあわせて必要になること。また、事業をサポートする行政からの補助金や容積率緩和要件も、街並み形成により貢献するなど、何らかのインセンティブがなければ難しいのが現状だ。
さらに建替え事業は平均でも７年以上の長期に及ぶため、参加組合員などの立場で事業に参画するディベロッパーにとっても、先のリーマン・ショックなどの経済変動や今回の地震のような大きな自然災害があると、マーケット適応にも一定の限界が出てくる。
旧日本住宅公団の団地建替え事業と取り組んでいるあるディベロッパーの話では、建替え組合から免震工法の採用を強く要望されているという。通常、免振・制震工法の採用は工事費のアップにつながるため高層・超高層マンションに限られるが、この団地再生のように６〜７階建てあってもこうした工法を採用するケースが今後出てきそうだ。
今回の大震災は住民の防災意識を格段に高めている。改めて免振・制震工法が見直されたほか、備蓄倉庫のニーズ・エレベーターの自家発電化などに関心が集まっている。マンションの建替え事業でも近隣住民からは地域を巻き込んだ開発を望む声が大きくなってきている。ただその際、公開空地に地域共有の備蓄倉庫やかまどベンチ・マンホールトイレなどを設置せよといってもそのコストをだれが負担するのかという課題が残る。行政からの補助があれば別だが、結局は参加組合員が負担してつくっていくしかない。建替え事業はあくまでも民間事業だ。理念としては共感できるが、果たして５分の４の賛同が得られるか、難しい課題だ。
いずれにしてもマンションの建替え事業は、先に述べたようにマーケット（ニーズ）はあるが、マンション再生のスピードが遅いのが実態だ。今回の東日本大震災は法制面だけでなく再生マンションのつくり方など、改めて課題を浮き彫りにした。
http://www.asahi.com/housing/column/TKY201104280351.html
