ＨＰ管理員 2008年07月23日 (水) 14時35分 No.776

≪マンション管理新時代≫

玄関扉などの開口部の改良工事について修繕計画はあるものの、管理組合として速やかに実施できない場合を想定して、標準管理規約は22条（窓ガラス等の改良）2項に、緊急かつ重大な事情のある区分所有者に配慮して、例外的に各区分所有者の責任と負担により工事を実施する場合の規定を新しく設けています。

この規定が設けられた背景には、治安上の問題を踏まえた防犯性能の向上や、結露から発生したカビやダニによるいわゆるシックハウス問題を改善するための断熱性の向上など、一部の住戸で緊急かつ重大な改良工事の必要性が生じる場合もあり得ることが挙げられます。標準管理規約22条2項は、こうした場合に各区分所有者の責任と負担で工事ができるように、あらかじめ細則を定めることを規定したものです。

言い換えると、ご質問者のお住まいになるマンションの管理規約にこれに類する規定がなければ、玄関扉などの開口部の改良工事（仕様の変更）は、専用使用部分の日常の管理から離れて、区分所有法18条（共用部分の管理）に規定されている「その形状または効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更」の対象となるため、集会（総会）の普通決議によって決することが必要になります。組合員が自由勝手に変更することは許されません。

以上からおわかりいただけるように、ご質問者が言われる“資産価値維持”を目的として仕様を変更できるのは、集会（総会）の決議で承認を得るかまたは管理規約に規定されていることが必要です。
従って、お住まいのマンションの管理規約に、
A.　玄関扉などの開口部改良工事に関する規定がある
B.　各区分所有者による改良工事を目的に応じて認める規定がある
C.　改良工事の仕様について具体的な規定がある
──以上の3点が規定されているかどうかを確認する必要があります。この“3点セット”がそろっていれば、（ア）から（エ）に該当する仕様の異なる玄関扉への交換は可能です。

結論としては、
（1）現在設置されている玄関扉と同じ仕様の新品であれば交換できる
（2）同様の仕様ではなくても、集会（総会）の決議による承認または上記の3点が管理規約の中で規定されていれば、その範囲内で玄関扉を交換できる
（3）現行の管理規約に開口部改良工事に関する規定や細則がないか、あったとしても標準管理規約に準拠して作成されているため標準管理規約に規定されている以上の目的や内容が織り込まれていない場合は、資産価値維持を目的とした仕様の異なる玄関扉への交換はできない
──ということになります。

多くのマンションは、おそらく（3）に該当しているのではないでしょうか。
今回のご相談は開口部改良工事に関する規定や細則のケースでしたが、上記の（3）に当てはまるようなマンションでは、今後の課題として、区分所有法に準拠しながら、組合員の総意に基づき、自分たちのマンションの実情に応じて管理規約や細則を柔軟に見直していくことが必要です。
仕様の異なる玄関扉への交換を進める方策の一つとしては、大規模修繕時に耐震ドアに改良することを総会で決議して、デザインを一新した扉へ全戸一斉に変更することが考えられます。

＜参考＞
マンション標準管理規約22条2項細則モデル（マンション管理センター、2007年5月発刊）

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080711/524315/?P=2

ＨＰ管理員 2008年07月21日 (月) 08時51分 No.772

≪毎日新聞≫

◇司法判断なく−−集合ポストにビラ

　ビラ配布を巡っては、東京都立川市の防衛庁（当時）官舎で０４年１月に自衛隊イラク派遣反対のビラを各戸の玄関ドア新聞受けに投函した市民団体メンバー３人が後に住居侵入罪で逮捕・起訴された。

　１審の東京地裁八王子支部は無罪を言い渡したが、東京高裁では有罪。今年４月に最高裁で有罪が確定した。

　最高裁判決は「表現の自由も無制限ではなく、公共の福祉のために必要かつ合理的な制限を受ける」と指摘したうえで、「管理者の意思に反して官舎に立ち入るのは、住民の私生活の平穏を害する」と結論づけた。ただし今回の国分寺市のマンションのように、オートロック扉の外にある共有スペースの集合ポストにビラを投函した場合の司法判断は示されていない。

◇まさか犯罪扱いとは−−書類送検された、幸野統市議

　新聞やテレビは通常、市議会の詳細な議論まで報道しないから、ビラは議論の経過を簡単に伝えられる手段の一つだ。住民税を払っている市民にとって、市議会は身近な国会に当たる。ビラは議題や各議員の主張を知るために必要不可欠な情報ではないか。

　管理組合が一律にビラ配布を禁止し、それが犯罪になるのなら、議員としての表現活動だけでなく、市民の知る権利も大きく制限されてしまう。しかも今回の配布場所はオートロックの外側の誰でも立ち入れる集合ポストだった。「関係者以外立ち入り禁止」という張り紙は目に入っていた。しかし、市民に市議会での活動を報告する立場にあり、自分自身は「関係者」だと考えている。

　もちろん、住人にはビラを受け取らない自由、読まない自由もある。だから住人に強くやめろと言われたら、「はいやめます」と答え、そこで終わる話だ。警察に行った時も事情を説明しているという認識で、まさか犯罪として扱われるとは思ってもみなかった。

◇自由にも限度がある−−被害届を出した、新海栄一市議

　表現の自由にも限度がある。幸野市議は「立ち入り禁止」の張り紙を認識しており、住居侵入に当たるだろう。被害届を出すことで、自身や同僚議員の活動を制限すると思ったが、住人の強い希望を受け、管理責任者としてやむなく提出した。

　同じ議員の立場からすると、立ち入り禁止とあっても、気にはしながら配ってしまうのは分かる。このマンションにも自民党の都議や国会議員のチラシは入っている。だが、捕まったらその人の責任だ。立ち入り禁止は住人の総意で決めたことで、市民が嫌がることを議員がするわけにはいかない。幸野市議は配るのは当然の権利だという姿勢を改めてほしい。

　さらに今回のビラの内容も議会報告というより、党の意見が多いような気がする。それでは住民の理解を得られないのではないか。今後、私の活動報告のビラ配りに対する市民の目は厳しくなるだろう。これまでもトラブルを考え集合住宅には配っていないが、その決まりを徹底する。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

◆ビラ配りを巡る最近の主な事件◆

０４年　２月　東京都立川市の防衛庁官舎で自衛隊イラク派遣反対のビラを配った男女３人を住居侵入容疑で逮捕

　　　　３月　東京都中央区のマンションなどに共産党機関紙「しんぶん赤旗号外」を配布した社会保険庁職員を国家公務員法（政治的行為の制限）違反容疑で逮捕

　　　１２月　立川市の事件で東京地裁八王子支部が無罪判決▽東京都葛飾区のマンションで共産党のビラを配った僧侶を住居侵入容疑で逮捕

０５年　３月　都立高２校で日の丸・君が代強制反対のビラを配った男性計３人を建造物侵入容疑で逮捕

　　　　９月　東京都世田谷区の警視庁職員官舎で「しんぶん赤旗号外」を配った厚生労働省課長補佐を住居侵入容疑で逮捕（後に起訴猶予。追送検の国家公務員法違反罪で在宅起訴）

　　　１０月　沖縄・米軍嘉手納基地前で憲法９条に関するビラを配った僧侶を警察官への公務執行妨害容疑で逮捕（後に起訴猶予）

　　　１２月　立川市の事件で東京高裁が逆転有罪判決。「ビラによる政治的意見の表明が保障されるとしても、管理者の意思に反して立ち入ってよいということにはならない」と指摘

０６年　６月　東京地裁が社保庁職員に有罪判決（控訴）

　　　　８月　葛飾区の事件で東京地裁が無罪判決

０７年１２月　東京高裁が葛飾区の事件で逆転の有罪判決。「住民は住居の平穏を守るため部外者の立ち入りを禁止できる」と指摘

０８年　４月　立川市の事件で最高裁第２小法廷が男女３人の上告棄却。「表現の自由は公共の福祉のために制限を受ける」と述べた

http://mainichi.jp/select/jiken/news/20080721ddm012040002000c.html

ＨＰ管理員 2008年07月15日 (火) 11時45分 No.769

≪マンション管理新時代≫

区分所有法では「管理規約」、「総会議事録」、「書面決議の書面」の保管義務が定められており、その義務に違反した場合は管理者（理事長）の管理責任が問われ、罰則もあります。
なお、これらの書類の保管責任者は管理者（理事長）でまちがいはないのですが、書類の管理は理事長個人としてではなく、理事会として管理体制を確立してすべきことです。具体的には、理事のなかで「書面管理担当理事」を決めて、その担当理事を中心に管理することをお勧めします。

次は（4）の保存方法です。
議事録の数などは年々増加し、組合専用の収納スペースを持っているマンションでも、書類の保管は大きな懸案事項になっています。どこの管理組合でも書類の維持管理に手こずっているのが実情です。
特にご相談者がお住まいのマンションのように組合専用の収納場所がないところでは、書類の量は個人が預かることのできるレベルをすぐに超えてしまいます。お悩みはよく理解できます。

書類が整理されないまま溜まり溜まっているときは、管理会社の応援も得ながら全理事で書類の「棚卸し」を行うことをお勧めします。
かつて野口悠紀雄氏の「超整理学」がベストセラーになりましたが、最初にやることは、保存すべき書類を上記の（ア）〜（カ）の6種類のファイルに区分し、さらにそれぞれのファイルを上記の4種類の保存期間ごとに区分して、順番に格納することです。こうすることで「目で見る管理」ができるようになります。

棚卸しのうえ上記の区分・整理を終えたら、不要な書類は廃棄します。要注意の書類はシュレッダーで処理してください。不要な書類を処分すれば保管場所に空きスペースが出来ます。そのスペースをこの先の保管場所としてまず確保してください。
さらに残った書類を、日常で使用するものと単に保管しておくものに分けます。単に保管する書類は、例えば、レンタル倉庫を賃借するとか、屋根付きの共用部分に管理組合専用のカギ付きの書面保管用キャビネットを設置して収納することを、議案として総会に上程してみてはいかがでしょうか。

収納場所の設置が物理的に難しいのであれば、書類の電子化も検討に値します。
マンション管理センターの推進する「マンションみらいネット」では、図面や書類の電子化がメニューとしてあるほか、一般の印刷業者でもデータの電子化を請け負っているところがあります。電子化によって紙の資料が削減できれば、書類の量は格段に削減できます。
ただし、電子化する場合には、電子化した媒体の経年劣化についても知っておく必要があります。劣化までの年数にはいろいろな見解もあるようですが、何らかの方法でバックアップしておく必要があります。
また、ハードやソフトの進展で古いデータを開けない事態に陥る可能性もあります。ハードやソフトの使用環境が変わった場合に保管データのバージョンを切り替えるなどの対策方法やいざという場合の担保責任を、事前に確認しておく必要があるでしょう。

最後に、（5）のキチンと維持管理されていることの確認について説明します。
これは、まさに、管理組合の代表である理事長（管理者）が、その責任と義務において遂行しなければならないことです。また、理事長がキチンと確認しているかを監査するのは、監事の役割です。
将来のトラブルを未然に防止するためにも、できるだけ早期に、管理組合の実情に相応しい書類管理の「あるべき姿」を描き、その実現に向けて具体的に取り組まれることをお勧めします。

＜参考＞
（ア）分譲時資料（保存期間は永久）
管理規約原本、使用細則、重要事項説明書、販売用パンフレット、アフターサービス基準、竣工図書または設計図書（マンション管理適正化法施行規則103条）、官公庁・近隣協定等、敷地境界確認資料など
（イ）管理組合資料（保存期間は永久、10年、5年、そのつど更新）
総会議案書・議事録（資料含む）、理事会議案書・議事録（資料含む）、普通決議時及び特別決議時の出席票・議決権行使書・委任状、共用部分の鍵位置、駐車場・駐輪場・バイク置き場使用申込書、ペット飼育届など
（ウ）会計契約関係（保存期間は永久、10年）
年次・月次決算書・監査報告書、工事請負契約書、預金通帳（使用済み）、保険証券（満期・解約後）、管理委託契約書（解約後）、重要事項説明書（解約後）、会計記録資料、備品台帳、管理費等台帳など
（エ）点検関係（保存期間は永久、10年）
修繕記録簿、各種定期調査・検査・点検報告書、各種設備メンテナンス契約書類、その他の日常点検記録など
（オ）修繕関係（保存期間は永久、10年、5年、そのつど更新）
建物診断報告書、修繕工事竣工図、工事見積書、精算書、工事記録写真、修繕工事発注書など
（カ）居住者関係（保存期間は5年）
譲渡・貸与予告書、誓約書兼入居届、管理組合加入届兼入居届、管理組合退会届兼退去届、退去届、長期不在届など

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080710/524284/?P=2

ＨＰ管理員 2008年07月13日 (日) 19時46分 No.767

≪読売新聞≫
管理会社元従業員、マンション修繕費など１億８０００万円着服…長崎

長崎市にある総合ビルメンテナンス会社「太平ビルサービス」（本社・東京）長崎支店の元従業員男性が、管理業務を担当していた同市内のマンション管理組合の修繕積立金など約１億８０００万円を着服したとして、解雇されていたことがわかった。同社は県警への告発も検討している。男性は着服を認めているという。

　同社やマンションの住民によると、男性は数年にわたって管理していた修繕用の積立金などの銀行口座から現金を無断で引き出していたという。同社は先月、男性を解雇した。管理組合は同社に全額補償を求めている。同社は「現在調査中だが、住民には誠実に対応したい」としている。

（2008年7月12日 読売新聞）

http://kyushu.yomiuri.co.jp/local/nagasaki/20080712-OYS1T00246.htm

ＨＰ管理員 2008年07月13日 (日) 10時07分 No.766

≪マンション管理新時代≫

大規模修繕工事に向けて管理組合内で合意を得なければならない課題は、コンサルタントの選定、調査･診断、修繕計画・設計業務の委託、調査・診断結果の報告や修繕計画・設計の提案、工事請負会社の選定と請負契約の提案など、たくさんあります。
大規模修繕に関連する事業をスムーズに推進するためには、これら合意形成のプロセスで適切なアドバイスを行うコンサルタントの役割が重要です。管理組合のパートナーとして合意形成のアドバイスを適切にできるかが、コンサルタントとなる建築家を選定するうえでのポイントとなります。

以上の点をコンサルタントとなる建築家の選定基準にしてください。
パートナー候補の建築家にいままでの経験や失敗した事例などを聞くのもよいと思います。散々苦労し、さまざまな失敗を繰り返し、悪戦苦闘してきた話を率直に聞ける建築家をお勧めします。

自立した建築家
管理組合・理事会は、建物・施設や設備の維持管理・修繕に伴う発注や契約を行います。契約を結んだり工事を発注したりする企業・団体には以下のようなものがあります。

・管理会社
・清掃会社
・エレベーターや自家発電、防災設備などの法定点検を行う法定点検会社
・分譲・販売会社
・元施工会社
・元施工設備会社
・分譲・販売会社や元施工会社の瑕疵補修担当部署
・大規模修繕や計画修繕工事専門の施工会社
・修繕材料メーカー

管理組合のパートナーとなる建築家は、以上のような企業・団体から独立して中立的立場を保っていなければなりません。特定企業の営利に偏ることなく、妥当な金額を判断し、建物施設の維持管理や修繕・改修に最も適した業者を選定するようアドバイスできる能力が求められます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080709/524227/?P=2

ＨＰ管理員 2008年07月10日 (木) 10時07分 No.759

≪マンション管理新時代≫

ところで、今回の裁判ではなぜ“眺望権”は大きな争点にならなかったのでしょうか。
裁判所は判決文の中でこう指摘しています。
「本件マンションは、大都市大阪の中心部、都市計画法上の商業地域に位置し、建築基準法上の日影規制もなく、容積率は1000％とされている土地の上に立てられた居住用マンションである。その住民である原告らが、たまたま周辺に同程度の高さの高層マンションが存在していなかった結果として、良好な眺望を独占的に享受していたのだとしても、その享受が社会通念上独自の利益として承認されるべき重要性を有し、法的保護に値するものであったとは到底認められない」
──「到底認められない」という結語はかなり強い表現です。
日影規制もない都心の商業地域に建つ超高層マンションでは、「日照権」よりもはるかに弱い権利とされる“眺望権”を認める理由はない、と断定したといえるでしょう。

誰だって、窓から眺める景色は美しいほうがうれしいでしょう。大金を払って購入したマンションの前に眺望をふさぐ壁のようなマンションが建てられたら、まず不愉快になると思います。しかも、それが同じデベロッパーによる新築マンションだったら、“だまし討ちにあった”と怒りだす人がいても不思議ではありません。
しかし、デベロッパーは用意周到です。今回の眺望のように先々のトラブルが予想されるような事項については、いざというときに責任を回避できる文言を売買契約書や重要事項説明に必ず入れています。モデルルームでのセールストークでも、不確定要素がある場合には断定的な表現は絶対にしないように日ごろから研さんを積んでいます。

眺望権について争われた事例はこれまでにもいくつかあります。認められなかったケースのほうが多数を占めていますが、認められたケースもいくつかあります。
有名な判例には、原告3人に対して合計225万円を賠償するよう住友不動産に命じた2004年3月31日の札幌地裁判決や、売り物の眺望を阻害する建物が建築されることを容認して自社所有の隣接地を別の建築業者に売却したマンションデベロッパーに損害賠償を命じた1993年12月9日の大阪地裁判決などがあります。
いずれもデベロッパーが隣地の計画をある程度コントロールできる立場にあったにもかかわらず、すでに分譲したマンション購入者に対して配慮を欠いた点で信義則違反を問われたケースです。このうち札幌地裁判決が扱ったのは、札幌市の中心部にある中層マンションであり、立地条件などは今回の大阪地裁のケースと若干似ているところもありますが、結果は今回の大阪地裁判決とは逆になっています。

このように眺望阻害をめぐるトラブルでは、裁判所の判断は収束していません。供給者と購入者の間に継続的な信頼関係が築かれない限り、「眺望」をめぐる争いは今後も耐えることはない気がします。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080709/524228/?P=2