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総会における緊急動議と修正動議の取り扱いについてもう少し詳しく教えてほしい… ＨＰ管理員 2008年10月02日 (木) 19時57分 No.898

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：8月19日付の「総会における緊急動議の取り扱いはどうすればよいのか？」の回答内容について、もう少し詳しく教えてほしいことがあります。

区分所有法37条1項では、議案として通知していない事項は決議することはできない。同2項では、規約で別段の定めをすれば動議を取り扱うことも可能──と回答を読んで理解したのですが、回答で記載されている「実質的同一性の範囲内であれば修正は可能」とは、2項の規約による別段の定めを前提要件としているのか、実質的同一性とはどういうことを指し、何を基準に判断すればよいかをお教えください。
また、緊急動議が出された場合の、欠席組合員の議決権行使書の扱いについてもお教えください。

もうひとつ、お聞きしたいことがあります。
緊急動議（議案として通知していない事項）ではなく修正動議（通知された議案に修正を加えるもの）が出された場合、動議を議題として採用するかの採決と修正内容そのものの賛否を問う採決は、それぞれ別々に、普通決議で行えばよいのでしょうか。

Ａ：総会における議事進行について問題を提起する管理組合が増加してきています。
議事進行は非日常的なことですから、取っ付きが悪いのも一因です。原則論を言いますと、100パーセント出席の会議体であれば、その会議で何でも決定できますが、現実にはそれは不可能なので、事前に議案書を提出しておき、会議の場で賛否を問う形を取っています。

ただし、そうしたやり方は決議の硬直化を招き、議案を修正するためにさらにもう一回総会の日程を入れなければならないという、不合理で非経済的な結果を生じさせることになります。そこで、動議の提出を認めて決議に柔軟性をもたせる管理組合が増えています。

さて、最初の質問である「実質的同一性の範囲内であれば修正が可能であるという基準は何か」について考えます。

上程された議案と実質的同一性の範囲内であれば字句や文章の修正は理事者側に一任することで十分です。日本語の表現、使い方の問題で、「何々は」とあるのを「何々が」と変えたり、規約変更を求める議案に「区分所有法」とあった部分を正確を記して「建物の区分所有等に関する法律」に修正したりすることは、実質的に同一の内容なので修正動議としては扱いません。

総会で議長は字句の訂正は理事者に一任してくださいと口頭で説明し、拍手を得ることで十分となります。要するに表現が違うだけで意味が変わらない場合は「実質的同一性」があると考えてよいのです。これは動議に関する規定を管理規約に置いていない組合でも同じ取り扱いとなります。

以下は、規約に動議に関する規定を置いている管理組合を前提として、総会において緊急動議が出された場合の議決権行使書の扱いについて説明します。

緊急動議とは、本議案として通知されていない内容（上程された議案との関連性がない議案）を議題として提案することを言います。緊急動議は総会の場でいきなり出されるものですから、動議を提出しようとする組合員以外は事前に知らないのが普通です。

このような緊急動議に対して議決権行使書では賛否を表明することはできません。行使書はすでに議案として上程され、書面に記載しているものでなければ賛否を表明できません。
これに対して、委任状の場合は、仮に緊急動議や修正動議が提出された場合でも議決権の行使を代理人に一任することが明記されていれば、動議に対する賛否の表明が可能となります。

次に修正動議や緊急動議の取り扱いを説明しておきます。
動議を提出する場合には、その動議に賛同する組合員が一定数必要となります。この定数は区分所有法37条2項に基づいて、規約で定めておくべきでしょう。
たとえば「総会における動議の提出には5名の賛同を必要とする」などと定めておくのです。
ここで議案の提出は「総会の議題とする」ことを意味します。議題にするかをことさら採決する必要はありません。

賛同者の定数が足りて修正動議の提出が認められたら、提出者は修正動議の提出理由を説明し、引き続いて動議に対する質疑応答や討論が行われ、本議案よりも先に修正動議を採決することになります。
修正動議が可決されれば本議案を採決する必要はなくなります。この採決は過半数となります。
緊急動議の場合も同様の方法で採決に至ります。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080916/526236/

RES

共用部分の大木の伐採に総会決議は必要か？ＨＰ管理員 2008年11月15日 (土) 16時36分 No.960

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：　マンション敷地内のケヤキが大木化し、根が隆起して周囲のコンクリート平板が凹凸しています。このたび、駐輪場の整備と併せてこのケヤキを伐採する計画を検討しています。共用部分の樹木なので、伐採には総会決議が必要となるのでしょうか。その場合、普通決議で対応は可能でしょうか。または、4分の3決議となるのでしょうか。

Ａ：　ケヤキの大木を伐採するにはどのような総会決議が必要か、という質問です。
ケヤキが大木に育ったということはマンションの歴史も相当なものなのでしょうね。ケヤキは、植栽の一部として共用部分であることには間違いありません。ただし、伐採する理由によって対処の仕方は異なってくると考えます。
少し整理してみましょう。

（1）まず、大木が朽ちていた場合は、倒れて人や物に被害を与える可能性があるので、そうした事態を未然に防ぐために伐採する必要があります。
次に、
（2）ケヤキのある場所に駐輪スペースを設ける場合は、伐採する必要があります。
（3）隣地に侵入する根っこや枝、落ち葉の処理をどうするかで伐採の必要性が問題になることもあります。

（1）であれば、管理行為に該当しますので、総会での承認を取るとした場合は普通決議で十分ですし、緊急性があれば理事会決議で足り、総会の承認をとる必要もありません。「保存行為」として伐採することも可能です。
（2）のケースは植栽部分を駐輪スペースに変更することと関係します。共用部分の著しい変更に当たるので、伐採も含めて総会における4分の3の特別多数決議が必要になります。
（3）のケースに当てはまる場合は、放置すれば隣接地の所有者などから何らかの法的請求を受ける可能性があります。裏返すと管理組合が違法行為をしていることになります。このような賠償責任の発生を未然に防ぎ責任の範囲を拡大させないことは管理行為と考えられますので、これも（1）と同様に普通決議で十分だと思います。

では、駐輪場の整備をすることなく、単にケヤキがコンクリート平板に損傷を与えている状況であれば、どう対応したらよいのでしょうか。
共用部分に該当するケヤキが共用部分のコンクリート平板に損傷を与えているということなので、（1）から（3）のケースとは事情が異なります。
ポイントは、共用部分同士の効用の優劣関係をどのように調整するかという問題になります。
コンクリート平板の凹凸を補修することが可能で、かつそれが目的であるなら、伐採か補修か、いずれかの選択をすることになるでしょう。環境を重視する管理組合だとしたらコンクリート平板の補修を選択するかもしれません。
こうした場合には、いきなり伐採だけを取り上げて検討するのは慎重にしてください。

しかし、ご質問は駐輪場の整備と併せて伐採を検討されているケースなので、「共用部分の効用または形状の著しい変更」（区分所有法17条）に当たると考えられます。（2）のケースの取り扱いと同様に、総会における4分の3の特別多数決議で対応することがよいと考えます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081030/527539/

RES

理事を解任させる方法はあるか？ＨＰ管理員 2008年12月18日 (木) 20時11分 No.1011

≪マンション管理新時代≫

Ｑ：組合の総務理事が理事会の承諾を得ることなく、単独行動で業者から工事見積もりを取り、何度注意しても聞きません。理事長も黙認の姿勢です。このような理事を即刻解任させるか、もしくは活動をやめさせることはできないのでしょうか。

Ａ：区分所有法には、法人ではない管理組合の理事についての定めはありません。また、国土交通省がひな形として発表している「マンション標準管理規約（以下、「標準管理規約」）」でも、「役員の誠実義務等」、「理事の役割」、「理事会の会議および議事」の規定はありますが、「理事解任」に関する規定はありません。
そこで、管理組合の役員の解任などの行動を起こそうとする場合には、当該マンションの管理規約に、「理事会（役員）の業務等」や「役員解任」の定めに関する条項が定められているかどうかを、まず確認する必要があります。

規約に定められている「理事会（役員）の業務等」の条項で確認するポイントとしては、「理事会（役員）の業務等から逸脱している行為の有無」や「総会で承認されていない事業の実施の有無」などが挙げられます。また、業務の執行や財産の状況について不正が認められる場合は、監事の権限で臨時総会を招集することもできます。
ただし、以上を踏まえてみても、「総務理事が理事会の承諾を得ることなく、単独行動で業者から工事見積もりを取った」という行為だけをもって解任の手続きに入ることは難しいと判断します。

どうやって解任するかを考える前に、やるべきことがあるのではないでしょうか。
問題を整理してみましょう。

ご相談内容から総務担当理事の行為を要約すると、「理事会の承諾なく」、「単独で」、「見積もりを取り」、「注意しても聞かない」、「理事長は黙認している」――以上の流れとなります。
（1）総務理事の一連の行為は、どうして行われているのか。確信犯なのか、それとも自分は正しいと勘違いしたり、思い込んだりしているのか。理事会として多面的に検討して対処されたでしょうか。
（2）“何度も注意をしている”とありますが、誰がどのように注意しているのでしょうか。特定の理事なのか、それとも理事会なのか。また、どのように注意したのか。注意の仕方に問題、改善点はないでしょうか。
（3）なぜ、理事長は黙認しているのでしょうか。何度も注意をしたけれども聞く耳を持たないので諦めたのか、それとも面倒だからかかわりたくないのか…。その経緯はわかりませんが、管理組合を代表して毅然として業務を統括すべき理事長が黙認していることは問題です。どのように考えているのか、理事長にキチンと確認されたのでしょうか。
（4）同じ集合住宅に住む組合員である理事の解任を請求することは、マンション（集合住宅）に居住する全員に知れわたることになり、本人はもとよりその家族を含めた同居人全員に影響を与えることになります。なるべく将来に禍根を残さないことをまずは考えるべきでしょう。解任請求は、事前にやるべきことをやったうえでそれでも改善・解決が図られないときに行う最後の措置とすべきです。
（5）解任を請求することになっても、手順・手続きを大切にする必要があります。

もう一度、冷静になって、なぜ総務担当理事は単独行為をとり、周囲の理事の意見や注意に耳を傾けないのかを考え、適切に対処することをお勧めします。その結果として、解任請求の手続きとは別な対応策を検討されるようになることを期待します。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081205/528632/

RES

ＨＰ管理員 2008年12月18日 (木) 20時12分 No.1012

≪マンション管理新時代≫

これまでの私のマンション管理士の経験でも、同様の事態に至りそうな幾つかのケースがありました。
（1）理事会に提案しても検討が一向に進展しないので、理事会の承認を得ないまま、特定の理事が単独行動を決行するケース
（2）管理組合・理事会運営についての理解がしっかりできていないケース
（3）特定の理事が自分の思惑どおりに進行させようとする確信犯的なケース
（4）理事会の中に複数の派閥が存在して対立しているケース
このように、同じ人間の行為でもさまざまな理由（背景）があるので、話し合いのなかでその理由（背景）を導き出し、その原因や要因を排除するために適切に対応することが望まれます。結論を急がず、焦らず、じっくり時間をかけて話し合うことが何よりも大切です。

最後に、それでも改善・解決が図れない場合の「理事解任」について回答します。
冒頭に記載したように、「理事解任」の規定は区分所有法にも標準管理規約にもありません。従って、ご相談者のお住まいのマンション（集合住宅）の管理規約にも、恐らく「理事解任」の定めはないと思われます。
法律にも管理規約にも定めがない場合は、どうすればよいか。その答は「総会の決議」です。これは、「理事解任」に限らず、他にも言えることです。管理規約に特別な定めがない場合は、理事会の承認を経て、総会を招集し、その場で普通決議にかけることになります。
なお、今回のご相談の場合は議案の中身が中身なので、理事会と総会では、いずれも弁明の機会を当該理事本人に与えることは必要と思われます。

なお、解任決議を総会にかける場合には、当該理事の解任が承認された後の後任理事をどうするかという課題が出てきます。
標準管理規約36条（役員の任期）のコメントは、「役員が転出、死亡その他の事情により任期途中で欠けた場合、補欠の役員を理事会の決議で選出できると、規約に規定することができる」と記していますが、特に規定がないまま補欠の理事を選任する場合は総会で選任することになります。理事会の定数を満たしていれば、任期途中で役員が欠けた場合でも補欠役員を選任しない選択もあり得ます。
「理事解任」議案と「後任理事選任」議案を同じ総会で採決しようとするなら、まず「理事解任」議案を採決し、賛成多数で可決した後で次の「後任理事選任」議案を採決することになります。仮に「理事解任」議案を賛成多数で決することができなければ、「後任理事選任」議案は、議長がその場で取り下げることになります。後任理事候補にも迷惑がかかります。
以上のことから考えると、「理事解任」議案を総会で採決するときは、総会運営が採決結果に左右されることのないように、できることなら後任理事をその場で選任することは避けたほうがよいと考えます。
「理事解任」が可決された場合には、あらためて臨時総会を招集するか、もしくは直近の通常総会で「後任理事選任」議案を上程することを検討されたらいかがでしょうか。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20081205/528632/?P=2

国交省　マンション管理の新たなルールづくりへ検討会ＨＰ管理員 2012年01月12日 (木) 11時49分 No.1623

≪NIKKEI　住宅サーチ≫

　国土交通省は1月10日、マンションの新たな管理ルールのあり方について検討し、一定の方向性を示す「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」を設置し、第1回検討会を開いた。

　第1回目は、座長に福井秀夫・政策研究大学院大学教授を選出したあと、国交省からマンション管理の現状と課題、検討の方向性などについて説明があり、各委員が意見交換した。会合は6月までに5回程度開かれ、7月以降に標準管理規約などへ反映することを検討する。

◇　　　　　◆　　　　　◇

　以下、各委員の意見を紹介する。

　村辻義信委員（弁護士)　管理組合に対する法的位置づけが理解されていない。自治会と混同されている場合も多い。混同を避けるために区分所有法を改正するのかどうかを検討する必要があるのかないのか。第三者管理については利益相反の問題もあり、ルール作りが必要。管理費滞納については、費用対効果を考えると事前の予防策も考えられる

　安藤至大委員（日本大学大学院総合科学研究科准教授）　1戸のマンションの管理が悪いと1棟、団地全体、さらにはその地域の価値の低下につながる。良質な管理によって価値を向上させることは社会的にも意義のあること。第三者管理は、そのような支援するシステムの一つとして選択肢もあるということで、基本は自らが管理するという姿勢が大事。きちんと情報を開示することだ

　樫谷隆夫委員（公認会計士）　プロに任せるのは正しい方向だが、厳しくチェックすることも必要でそのルール作りが前提となる。組合が業務を丸投げすることはありえない。日常的に管理に対する関心を高めるようにすることも必要

　浅見泰司委員（東京大学空間情報科学研究センター教授）　財産の維持管理だけでなくストックとして価値をあげていくような取り組みが必要。管理の専門性を要求されるとできなくなるとか合意形成に苦労する問題もある。第三者管理も必要だが、フィーの問題もあり指針を示す必要がある

　吉田修平委員（弁護士）　反社会的勢力を排除するため規約で明確にすべき。監理は専門家に依頼するとかアドバイスを得ることも考えられる。滞納対策については、賃貸の敷金のように預かり金として徴収する方法もある

　親泊哲専門委員（日本マンション管理士会連合会会長）　マンション管理士は最善の処理を求められるが、お金が関わることは他と比較が難しく、組合から厳しくみられることもある

　東要専門委員（よこすかマンション管理組合ネットワーク監事）　3大不公平として、駐車場の固定利用、組合業務を負担しない非居住者組合員、理事のボランティア論がある。第三者管理は、組合員が管理に関心を持つようにすることが前提

　川田邦則専門委員（大京アステージ取締役）　最近は管理に対する認識が高まっている。これからは建物の老朽化と入居者の高齢化という二つの“老い”が課題となる

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　記者はこれまでも述べてきたが、現行の区分所有法や標準管理規約では諸問題を解決できないと思う。検討会では第三者管理について一定の方向性が示されると思うが、リスクヘッジをどうするか、フィーをどうするかという難問も抱えている。入居者がマンション管理に無関心のままでは、最低の維持管理はできるかもしれないが、マンションの価値を上げるところまでは無理だと思う。

　維持管理はいわばハードの部分だ。維持管理に心を込めるソフトの部分が欠落していては、これから激化する団地間競争にまず勝てないだろう。ソフトとは、煎じ詰めれば入居者同士のコミュニティーだし、最近の流行語で言えば「絆」だと思う。車の両輪のように、維持管理と良好なコミュニティーが形成されてこそマンションの価値を向上させる道だと考えるが、村辻委員が語ったように「管理組合と自治会が混同されている」現状では何一つ前進しないのではないか。

　町内会費の徴収は管理組合の目的外であり、死後1年間近く経過しても発見されない孤独死があり、エントランスを歩く音がうるさい、排気口から料理のにおいがするという苦情が出る、ベランダで煙草を吸うことも禁止の方向にある。ペット飼育は現在はほとんどが可能だが、これも入居者の人権を考慮したものではなく、もともとは販促手段として導入されたものだ。マンションだけでなく、最近は子どもに「知らない人から声をかけられても応えない」しつけがされているという。記者は全てがコミュニティー、絆の欠如から来ると見ている。

　こんなことで果たしていいのか。検討会はこうした問題に踏み込んで、円滑に車が回転する仕組みを提示してほしい。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000011012012/

RES

マンション管理費の平等ＨＰ管理員 2011年09月20日 (火) 09時03分 No.1620

≪朝日新聞≫

【質問】私のマンションは９階建てで、建設されて約３０年過ぎようとしていますが、建設時に元の土地所有者が９階のワンフロアと１階の店舗部分を所有しています。元土地所有者の話では、建設会社と等価交換契約を締結し、その中で管理費については分譲した他の人たちの１／２の安さにする契約にしたとのことでした。私のマンションの規約に全管理費が書かれているのですが、今まで誰も手をつける人はいませんでした。何とかしたいのですが方法はないでしょうか。

【答え】まず、管理費が規約に記載されていると規約を変更しなければならないから、その額を変更するには総会で３／４以上の賛成を得なければ管理費を変更できないのではないかとの心配があります。

　しかし、管理費は年ごとにマンションで必要とされる額が異なってきますので、「諸費用に関する会計の事項」として、額については総会の普通決議（１／２）で決めることは可能であると判断した裁判例も出ています。

　しかし、古いマンションになるとマンションを他人に貸して居住していない区分所有者も多くなり、マンションについての関心が薄れています。また利益を受けている人の議決権数が多いと３／４以上の多数決がなかなか得られなくなるというのが実情です。

　あるマンションでは、元土地所有者の所有する部分と他の区分所有者の所有する部分の管理費が１／２の差があった場合、まず区分所有者全部に実情を知らせ、変更すべきかどうかのアンケートをとりました。これにより、今まで無関心だった人たちが目を覚まし、アンケートで３／４以上の賛成を得たので、総会を開き、規約改正をして管理費の平等決議を可決できたマンションがあります。

【質問】しかし、今まで管理費が分譲した人たちの管理費の１／２以下であった元土地所有者に対して、総会で３／４以上の賛成を得ても承諾を得なければならないのではないでしょうか。

【答え】確かに区分所有法第３１条第１項には、規約の変更は一部の区分所有者の権利に特別影響を及ぼすべきときはその承諾を得なければならないと規定されています。しかし、同条項の承諾は特別影響を受ける区分所有者が自己本位で承諾しないことを意味するものではなく、最高裁判所も社会的相当な範囲における変更であれば、特別影響を受ける者の承諾は必要ないとの判断を示し、マンションの管理・運営について全区分所有者の公平を図ることが第一と考えられてきています。

【質問】区分所有法もマンションの全区分所有者が公平に生活できるよう改正されたと聞いたのですが、どのようなことが改正されたのですか。

【答え】２００２年１２月４日に区分所有法の一部が改正され、０３年６月１日から施行された条文としては、第３０条第３項があります。これは規約を設定・変更する場合に共用部分の利用などについて、区分所有者間の利害の衡平（公平と同じ）が図られるように定めなければならないとする上記規定を新設しました。これはマンションが売りに出される前はマンションの買い主となる消費者が関与できない場合がほとんどであって、建設業者、分譲業者、元土地所有者だけで有利な規約を作成することがよくあります。その分譲前に作られる規約（原始規約）に後に購入した消費者が縛られて不公平な規約で管理・運営がなされることが多く報告されていました。したがって、そのような不公平な規約があってもこれを無効として、公平な規約に変更できるとするのが第３０条第３項の改正だったわけです。

【質問】そうしますと区分所有法第３０条第３項で、一部の利得者が管理費を平等とする規約改正について承諾をしなくともよいということになるのですか。

【答え】東京地方裁判所２０１１年６月３０日の判決によれば、Ａ室の管理費が合理的理由もなく低額に定められており、それが２７年間も放置されたマンションの事件で総会決議により増額変更をして平等にしようとしたケースで、その増額変更も一般区分所有者と同額の管理費の額としたものであるから社会通念上相当な額であると認められると裁判所は判断しました。

　そして、区分所有法第３０条第３項は区分所有者の利害の衡平が図られるように定めたものにほかならないから、本件の総会決議は一部の者に特別の影響を及ぼすものとは認められず、同意を必要とするものではないと判示されました。

　したがって、今までの不平等の管理費を平等にする場合は、不利益を受ける者の承諾はいらないということになったのです。

【質問】もう一つおうかがいします。このマンションの規約は区分所有法の改正が施行された２００３年６月１日より前にできた規約ですが、さかのぼって第３０条第３項の改正規定を使うことができるのでしょうか。

【答え】区分所有法第３０条第３項は、改正前の規約に対しても遡及できる、つまりさかのぼって不公平な規約条項は無効とすることが出来ると決まりました。いろいろと勉強してみましょう。

http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201109170174.html

RES

マンション標準管理規約の改正内容を確認するＨＰ管理員 2011年09月06日 (火) 10時01分 No.1617

≪マンション管理サテライト≫

　7月27日、国土交通省から改正マンション標準管理規約が公表された。当初の予定から半年程度遅く、また、その内容もかなり小規模な改正での発表となった。専門家による見直し検討会の開催日程からして、今春ごろには公表されると思われていたが、3月11日に発生した東日本大震災がその流れを止めた。また、昨年末から今年1月28日まで募集したパブリックコメントに総数451件の意見が寄せられ、本改正で検討対象として視野に入れていた主要項目の範囲を超えたコメントが数多く届いたことで、今回は4つのポイント（後述）に集約して小幅改正。盛り込めなかった意見は今後、新たに検討の場を設けることで対応するとしている。

　マンション生活に関する標準管理規約が初めて作成されたのは1982年（昭和57年）。今から29年前になるが、その間、今回を含めて4回（1983年、1997年、2004年、2011年）の改正が行われている。管理規約とは区分所有者相互間の生活ルールであり、規約自治を掲げる管理組合の重要規範として多くの分譲マンションで作成されているが、最初の原案は分譲業者や管理会社が個々に作成するため、どうしても内容がまちまちになり、また、不十分・不公平なものも散見された。規範としての機能・役割を十分に兼ね備えていないことが少なくなかった。

　そこで、このような事情にかんがみ作成されたのが標準管理規約だった。ここでいう「標準」とは、「参考」「指針」という意味だ。各マンションが有する個別事情に応じて、独自にオリジナルの管理規約を作成して構わないのだが、分譲マンション（区分所有建物）という１つの居住形態で見た場合、順守すべき生活ルールにはある程度、共通した項目が存在する。その共通項目を集約し、モデル化したのが標準管理規約というわけだ。

　管理規約は区分所有法のような法律ではないので、同法の規定に反せず、また、一部の区分所有者に特別の影響を及ぼさなければ、各区分所有者の4分の3以上の賛成で自由に設定・変更・廃止することが認められている（区分所有法第31条）。この第31条は管理内容に関する柔軟性や機動性の担保を意味しており、マンション特性に応じた独自性と適合性のある管理規約の作成を意図している。

　標準管理規約は“最大公約数”的な設計思想で作成されているため、役に立つ部分（共通項）は多々あれど、そのマンションの個別事情まではどうしても網羅できない。極端な言い方をすると、参考にはなるが参考にしかならないのだ。読者の皆さんは以下に紹介する改正内容を“参考”に、オリジナリティー溢れる管理規約の作成に尽力してほしい。

■非居住の区分所有者を取り込まなければ、管理組合運営が円滑に進まない現実

　では、ここから本題に入ることにしよう。今回の改正は管理組合役員のなり手不足に対応するため、役員の資格要件をどの程度、緩和すべきかが主要課題となっていた。昨年末に発表された改正案では「区分所有者と一緒に住む配偶者や子どもなど、1親等以内の親族に限って総会の承認があれば職務代行を認める」としていたが、結局は見送られ、次のような改正内容で決着した。

◆役員の資格要件の緩和改正前理事または監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。
改正後理事または監事は、組合員のうちから、総会で選任する。

　「○○マンションに現に居住する」という表現が丸々削除されることとなった。区分所有者ではありながら住居（専有部分）を賃貸するなど、自身では住んでいない組合員を取り込めるよう取り計らいがなされた。区分所有法には役員資格についての規定がないため、同法上では「居住の有無」はもともと関係なかったが、役員には管理組合の業務執行に関して重要な職責が課されているため、規約の上ではそこに住み、マンションの実情を肌で感じられる人のほうが状況把握に優れ、また、迅速な対応も可能になると考えられた。

　「平成20年度マンション総合調査」（国交省）によると、賃貸割合ゼロ（100％区分所有者が居住）のマンションは全体の13.2％しかなく、しかも古いマンションほどその割合が低下する傾向にある。私有財産である以上、たとえ管理組合であろうと自室の賃貸を制限することはできない。言い方を変えれば、非居住の区分所有者にも門戸を開かないと組合運営が立ち行かないほど、事態は切迫の度合いを高めていた。今回の改正によって現況（切迫性）がいくらかでも改善されることを、ただただ願うばかりだ。

■実情に即した適正な管理規約の作成なくして、良好なマンション生活は実現しない

　次に、総会における議決権の取り扱いが整理され、書面による議決権の行使方法（委任状と議決権行使書）についてのコメントが新設された。

　区分所有者が総会で自身の議決権を行使（賛否の意思表示）するには、（1）自ら総会に出席して、その席上で意見を述べる、（2）委任状により、代理人が総会に出席して賛否の意思表示をする、（3）自身は総会に出席せず、議決権行使書を提出することで各議案の賛否を伝える――こうした３種類の方法が用意されている。しかし、現状は「議長（理事長）に一任」「白紙委任状」ということも珍しくなく、本人の意思が総会決議に正確に反映されているかどうか不安な部分があった。

　そこで、代理人によって議決権を行使する場合の代理人の範囲についての考え方や、また、委任状によって議決権を行使する場合には白紙委任状（代理人の記載がない委任状）にならないよう、総会を欠席する場合には委任状より議決権行使書を活用することを促すコメントが新設された。自分の意思を直接、総会に反映させる観点から、委任状より議決権行使書によって本人が自ら賛否を意思表示することが望ましく、そのためには議案の内容があらかじめ明確に示されていることが必要としている。議決権が適正に取り扱われるよう、工夫や配慮が欠かせないのだ。

　続いて3番目、昨年5月に「マンション管理適正化法施行規則」が改正されたことを踏まえ、改正後のマンション標準管理規約にもコメントとして反映された。管理費や修繕積立金の管理を管理会社に委託する場合には、施行規則に定める方法に即した管理方法とする必要があるとしている。

　そして最後、管理組合が保管する書類に関し、保管責任者の明確化やその閲覧・保存方法についてコメントが追加された。管理組合が保管する書類としては、長期修繕計画書や設計図書、修繕履歴情報、さらに総会や理事会の議事録、規約原本、会計の帳票類などが挙げられる。どれも大事な書類なので、理事長（管理者）が中心となり管理することの重要性を説いている。

　繰り返しになるが、管理規約は共同でマンションの管理を行う区分所有者の団体（管理組合）の最高自治規範として、とても重要な意義を有している。実情に即した適正な管理規約の作成なくして、良好なマンション生活は実現しないのだ。自宅マンションの管理規約が最新の内容に更新されているか、この機会に点検してみてはいかがだろうか。

※改正後のマンション標準管理規約の全文は以下のサイトでご覧いただけます。

○改正マンション標準管理規約（単棟型）
http://www.mlit.go.jp/common/000161664.pdf

○改正マンション標準管理規約（単棟型）コメント
http://www.mlit.go.jp/common/000161665.pdf

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000002092011/

RES

構造欠陥　建て替えへ　川崎のマンションＨＰ管理員 2011年08月28日 (日) 17時53分 No.1614

≪東京新聞≫

　分譲マンション大手の大京（東京）が一九九六年から販売した川崎市川崎区のライオンズマンション京町（七階建て、七十二戸）で、柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足など構造上の欠陥が判明し、大京と施工会社が費用を全額負担して異例の建て替えをすることが二十七日、川崎市などへの取材で分かった。

　全国で約六千棟のマンションを手掛ける大京は「築十数年であれば通常は修繕工事で済むので、こうした建て替えは過去に例がない。あってはならないことで反省している。住民の不安解消のため、誠心誠意対応している」としている。

　大京の説明や川崎市に提出された建て替えの事業計画書類によると、同マンションは川崎区京町二丁目に九七年三月完成。施工は東亜建設工業（東京）だったが、実際は都内の別の建設業者に工事を一括外注した。

　二〇〇八年ごろから一部の部屋で雨漏りするようになり、〇九年に住民の管理組合が業者に依頼して補修工事や調査をした結果、ベランダの柱と梁（はり）の結合部分などに発泡スチロールや木材の混入と空洞が確認された。柱の鉄筋が設計図より不足しているなど、構造上の欠陥も複数見つかった。

　その後、大京が委託した第三者機関の審査でも、強度の基準を満たさない恐れのある階があると指摘された。

　管理組合は「修繕工事では補強は不可能」として建て替えを要望。大京と東亜建設工業が建て替え費用約十六億六千万円と引っ越し代などを払うことで今年三月に合意した。今後解体し、来年夏に着工、一三年完了の予定。

　東亜建設工業は「元請けとして建て替えには真摯（しんし）に対応したい。工事の外注先は大京から紹介された業者で、その後会社を分割して別会社になっており、施工不良の原因は問い合わせたが分からなかった」と説明する。

　大京は「この業者が関わった大京のマンションは他に八棟あるが、調査の結果、問題はなかった。当時、業者を紹介したかは昔のことなので分からない」としている。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2011082802000022.html

RES

ＨＰ管理員 2011年08月28日 (日) 17時56分 No.1615

≪産経ニュース≫

構造欠陥、建て替え　柱に発泡スチロール　大京マンション

　分譲マンション大手の大京（東京）が平成８年から販売した川崎市川崎区の築１４年のライオンズマンション京町（７階建て、７２戸）で、柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足など構造上の欠陥が判明し、大京と施工会社が費用を全額負担して異例の建て替えをすることが２７日、川崎市などへの取材で分かった。

　全国で約６千棟のマンションを手掛ける大京は「築十数年であれば通常は修繕工事で済むので、こうした建て替えは過去に例がない。あってはならないことで反省している。住民の不安解消のため、誠心誠意対応している」としている。

　大京の説明や川崎市に提出された建て替えの事業計画書類によると、同マンションは川崎区京町２丁目に９年３月完成。施工は東亜建設工業（東京）だったが、実際は都内の別の建設業者に工事を一括外注した。

　２０年ごろから一部の部屋で雨漏りするようになり、２１年に住民の管理組合が業者に依頼して補修工事や調査をした結果、ベランダの柱と梁（はり）の結合部分などに発泡スチロールや木材の混入と空洞が確認された。柱の鉄筋が設計図より不足しているなど、構造上の欠陥も複数見つかった。その後、大京が委託した第三者機関の審査でも、強度の基準を満たさない恐れのある階があると指摘された。

　管理組合は「修繕工事では補強は不可能」として建て替えを要望。大京と東亜建設工業が建て替え費用約１６億６千万円と引っ越し代などを払うことで今年３月に合意した。今後解体し、来年夏に着工、２５年完了の予定。

　東亜建設工業は「元請けとして建て替えには真摯（しんし）に対応したい。工事の外注先は大京から紹介された業者で、その後会社を分割して別会社になっており、施工不良の原因は問い合わせたが分からなかった」と説明している。

http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/110828/crm11082809070003-n1.htm

ＨＰ管理員 2011年08月28日 (日) 17時57分 No.1616

≪産経ニュース≫

震災時、複数ひび割れ…構造欠陥に住民絶句「ひどい」「悪質な手抜き」

　ベランダの壁のタイルをはがすと、次々と出てきた発泡スチロールや木枠、網…。数々の欠陥が判明し、異例の建て替えが決まった川崎市のライオンズマンション京町。欠陥を目の当たりにした住民たちは「これはひどい」と絶句した。東日本大震災でも建物は大きく揺れ、壁面に複数のひび割れが生じたという。

　「壁の中身はめちゃくちゃ。驚かない方がおかしい」「一刻も早く危ないマンションから出たい」。住民は団結し、大京側と協議。震災後の３月２７日に建て替えを決議し、既に引っ越しを進めている。欠陥住宅問題に詳しい１級建築士の岩山健一さんは「発泡スチロールや木材はコンクリートを流し込む型枠に使った物が残ったのだろう。悪質な手抜きがあったとしか思えない」と指摘する。

　マンション施工を下請けした業者はその後会社を分割し、取材に「今は別会社なので当時のことは分からない」と回答。なぜこのような工事が行われ、大京や元請け会社が見抜けなかったのかは不明のままだ。

　建設工事を一括して下請けに出す「丸投げ」は平成１８年の建設業法改正で全面禁止された。だが、岩山さんは「大手が建設費を差し引いて下請けに出し、工事がいいかげんに行われるという業界の体質は今も残っていると感じる」と話した。

http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/110828/crm11082809100004-n1.htm

マンションリフォームで「できること」「できないこと」ＨＰ管理員 2011年08月24日 (水) 09時53分 No.1612

≪日本経済新聞≫

　家の老朽化や家族構成の変化をきっかけにリフォームに関心を持つ人は多い。マンションなどの集合住宅で気をつけたいのが、住人が自分の都合で変えてはいけない場所があるなど、特有の制約があることだ。検討を始めるときにどのような点に注意をしたらいいか、専門家に整理してもらった。

　集合住宅では「住人が所有権を持つ『専有部分』はリフォームでき、それ以外の『共用部分』はできないというのが原則」とマンションリフォーム推進協議会（東京都千代田区）は説明する。「天井と床、壁で囲まれた室内空間はリフォーム可能」というのがおおまかなとらえ方だ。しかし、細かく見ていくと意外とややこしい。

　例えば玄関ドアと窓（サッシ）。いずれも共用部分で、古くなったからといって勝手に取り換えることはできない。また、ベランダやバルコニーは住人が専用のものとして使う権利を与えられているだけで、非常時には避難経路になる共用部分。邪魔になるものを置いてはいけない。

　ただ、玄関ドアの内側だけは塗り替えたり、シートを貼ったり、手を加えることができ、玄関の鍵は管理組合に届け出た上で変更できるところが多い。サッシについても、内側にもう一つ窓を取り付けて二重サッシにはできる。また、天井は裏にあるコンクリートまでが原則、専有部分とされ、ダクトなどが通っているものの、多少なら天井高を上げられる可能性がある。

　隣の家や共用廊下との間にある壁については、部屋に面した部分は専有部分だが、壁自体は共用部分なので手を加えられない。

　つまり、壁材は好きな物に変えられるが、エアコン設置用の開口（スリーブ）がないからといって壁に穴を開けることは原則、できない。また、隣の部屋を購入後に壁を取り払って１戸として使ったり、行き来するドアを新たに取り付けたりするのはほとんど許可されない。

http://www.nikkei.com/life/living/article/g=96958A96889DE1E6E2EBE0E6E7E2E3EBE2EAE0E2E3E385E2E7E2E2E3;p=9694E3E6E2E4E0E2E3E2E4EAE6E2

RES

ＨＰ管理員 2011年08月24日 (水) 09時54分 No.1613

　室内の部屋を区切る壁は基本的に専有部分で、撤去して間取りを変更することができる。ただ、注意したいのが建物の構造。建物を柱とハリで支える「ラーメン構造」であれば大幅な間取り変更ができるが、中低層マンションで散見される「壁式構造」ではコンクリートの耐力壁が室内にあるため、思い通りの間取りにできないことがある。

　専有部分でも制約が生じやすいのが水回り。キッチンやトイレなどの移動を検討する際、使った水を支管を通じて上下階を貫く排水管に流すためには、傾斜が必要だ。共用部分のパイプスペースに収まっている排水管の位置は動かせないため、一定の勾配を確保するには、移動できる場所が限られることが多い。

　床材の変更にも注意しよう。遮音性を保つため使える床材の性能水準が決められていたり、カーペットや畳からフローリングへの変更が禁止されていることもある。

　可能なリフォームの種類やリフォームできる箇所は建物によって異なることがある。管理組合と事前にしっかりと相談しておきたい。リフォーム工事は管理組合の承認が必要で、床材の変更などは階下などの承諾が条件になっているケースも多い。

　集合住宅では工事中の作業音はもちろん、水回りなどの位置を変えることで下の階に音が響きやすくなることもある。近隣住人に「こんなリフォームを考えている」と丁寧に説明し、工事前後にあいさつをすることがトラブル回避の一歩だ。

　住宅リフォーム推進協議会の2010年アンケート調査によると、リフォームを検討している人の９割以上が「見積もりの相場、適正価格が分からない」など何らかの不安や情報不足を感じていることが明らかになった。各自治体の相談窓口や住宅リフォーム・紛争処理支援センターの電話相談（住まいるダイヤル）などをうまく利用して快適な住まい作りに役立てたい。

http://www.nikkei.com/life/living/article/g=96958A96889DE1E6E2EBE0E6E7E2E3EBE2EAE0E2E3E385E2E7E2E2E3;df=2;p=9694E3E6E2E4E0E2E3E2E4EAE6E2

被災マンション補修難航ＨＰ管理員 2011年08月23日 (火) 12時58分 No.1610

≪YOMIURI ONLINE≫

所有・賃貸…　住民　負担調整つかず

　東日本大震災で被災した分譲マンションの共用部分の補修などを巡り、管理組合が頭を悩ませている。マンションには部屋の所有者や賃貸居住者など様々な立場の人がおり、資金の分担について利害の調整が難しいからだ。合意が得られず、補修などのめどが立たないケースも目立っている。（広瀬誠）

　「出せるわけねえっちゃ」。５月１５日に開かれた仙台市宮城野区の分譲マンション（５階建て）の住民臨時総会。管理組合側が、共用部分の補修資金を所有者から集めることに触れると、高齢の女性が声をあげた。

　地震の揺れと地盤沈下で、マンション外側の階段３か所の土台が崩れて傾き、廊下部分と最大５０センチ離れた。部屋と廊下の間にも亀裂が入り、ドアが開かない部屋が続出、「全壊」と判定された。

　ただ、部屋の損傷は比較的少なかったため、管理組合は建て替えではなく、補修を決めた。それでも費用は約１億円かかる。地震保険に未加入のため、積立金１６００万円では足りない。

　マンションは全６４戸。このうち、自身で居住する所有者が２３戸、賃貸居住者が２６戸、ほかは震災後に転居するなどして空き家だ。高齢女性は、自身は住まずに部屋を貸す「賃貸オーナー」。居住者が対象となる国の被災者生活再建支援金は受け取ることができず、同市の場合、義援金も同様に受け取れない。そうした不公平感が費用負担に難色を示した背景にあるとみられる。

　総会では、女性の意見に同調する人もいた一方、居住して支援金などを受け取っている所有者からは「安心して生活したい。早く補修を」との声も上がった。結局、補修で一致したが、肝心の資金確保のめどは立たず、３か月たった今も手付かずのままだ。

　市内で１０棟のコンサルティング業務を担当するマンション管理士の男性（４９）は「仙台市内では補修が必要な建物のうち約７割が、住民の合意が得られないことなどから今後の方針を決められないでいる」と語る。

　マンションでの合意形成は過去の地震でも問題になっており、阪神大震災では補修か建て替えかを巡って訴訟に発展したケースもある。

　一方、全壊した仙台市若林区のマンション（７階建て）。顧問のマンション管理士が、通常なら補修費負担を求めない賃貸居住者にも協力要請し、住み続ける意思のある人たちが支援金の一部を出し合って共用部分の補修に充てることで一致。資金約８０００万円を確保できたという。

　県マンション管理士会によると、仙台市内の分譲マンションは約１３００棟で、全壊は約８０棟。だが管理士がいるのは１割未満で、地震保険に未加入のところも約半分ある。日本マンション学会前会長の折田泰宏弁護士は「マンション対象の生活再建支援制度をつくるなど、災害時に管理組合を資金支援する仕組みが必要」と指摘。「円滑に補修などを進めるため、管理士らによる相談体制の整備が急務」とも話している。

http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/miyagi/news/20110822-OYT8T01295.htm

RES

マンションの管理人さんは勤務中、どのような仕事をしているの？ＨＰ管理員 2011年08月02日 (火) 16時24分 No.1609

≪マンション管理サテライト≫

　「マンションは管理を買え」と言われるように、管理の良し悪しが住み心地の良し悪しを左右することは、本コラムの読者であればよくご存じのはずだ。それゆえ、自宅マンションを購入する際も、管理形態が「常駐」なのか「通勤」なのか「巡回」なのか、最終決断する際の判断材料の1つにしたに違いない。しかし、たとえば通勤管理の場合、朝8時に来て夕方5時に帰るとすると、その間、管理人がどのような仕事をしているのか知っている人は多くない。もちろん、遊んでいるはずはないが、具体的な業務内容を正確に把握している人は稀（まれ）だろう。

　国土交通省が分譲マンションの区分所有者4599人に自宅マンションの管理の満足状況を聞いたところ、全体の61.1％が「管理に満足している」と回答。その理由として、55.4％の人が「管理会社がいい会社だから」、42.8％の人が「管理人がいい人だから」と答えている。つまり、管理会社と管理人の評価がダイレクトにマンション管理の「質」（満足度）に直結しているのだ。すべての管理業務を管理組合が自ら行っている（自主管理）マンションが全体のわずか5％しかないことを考えれば、無理もない話だ。「マンションは管理を買え」とは換言すれば、「優れた資質や能力のある管理会社や管理人がいるマンションを買え」ということになる。

自宅マンションの管理状況に満足している理由は何ですか？（重複回答）
・管理会社がいい会社だから………………55.4％
・管理人がいい人だから……………………42.8％
・管理組合の役員が熱心だから……………40.1％
・居住者全員が協力的なので………………19.7％
・管理費が適切な額であるため……………18.6％
・その他、不明………………………………12.7％
（出所）国土交通省「平成20年度マンション総合調査」

　通常、管理人はそのマンションの管理を受託する管理会社の従業員であることが一般的なため、管理組合と管理会社との間で締結する管理委託契約書の中に「管理員業務」として具体的な業務内容が記されている。そのため、委託契約書の該当ページを見れば一通りの仕事内容を知ることができる。とはいえ、主だった理由もなく閲覧請求するのは勇気がいるだろう。ましてや管理人と日ごろからの交流が少ないとなると、なおさら見せてほしいとは言いにくい。

　そこで、そうした人々の気持ちに応えるべく、本コラムで一般的な業務内容を紹介することにする。マンション居住者にとって管理人は最も身近な存在だけに、その仕事ぶりを知ることでマンション管理に対する理解も深められる。管理の質向上にもつながることだろう。はたして、マンションの管理人は勤務中、どのような仕事をしているのか、しっかりと頭に入れておいてほしい。

■管理人の業務は大きく5種類　小規模マンションではすべての業務を１人でこなす

　では、さっそく本題に入ることにしよう。管理人の業務には大きく5つの区分がある。

（1）受付業務

・外部訪問者やマンション居住者の応接、電話の応対
・留守宅の郵便物や宅配物の受け渡し
・入居や退去、所有者の名義変更など、各種届け出書類の受理

（2）点検業務

・建物や設備の汚泥・損傷ならびに作動状況の点検
・照明の点灯・消灯や管球類の点検（交換）
・不審者や不審物、違法駐車がないかどうか敷地内のパトロール

（3）立ち会い業務

・マンション内の共用施設における保守点検の立ち会い
・共用部分の営繕工事の際の立会い
・清掃業務やゴミ収集の際の立会い

（4）報告連絡業務

・管理組合文書の配布や掲示
・居住者間のトラブルやクレーム発生時の報告
・火災や事故が発生した際の緊急時の連絡

（5）管理補助業務

・防火管理業務の補助
・未収金に関する督促業務の補助

　1日の大まかな流れを説明すると、出勤して作業着に着替えた後、まず初めに行うのがゴミ出しの作業だ。回収業者が収集しやすいよう、マンション内のゴミ置き場から燃えるゴミの日は可燃ゴミを、燃えないゴミの日は不燃ゴミといったように、収集対象となるゴミを分別・搬出して一箇所にまとめる作業が朝一番の業務となる。その後、ゴミ置き場を整理・消毒し、掃除専門のスタッフあるいは清掃業者が来ないマンションでは、管理人が自らエントランスや共用廊下などの掃除を行う。ほうきがけやモップ拭きなど、小規模なマンションではすべての業務を1人でこなさなければならない。

　続いて日常清掃が終わると、今度は立ち会い業務が待っている。マンションではエレベーターや消防設備、貯水槽、電気施設など、いくつもの点検（法定点検）が法律で定められている。こうした点検業務そのものは有資格者が行うが、管理人はその場に立ち会い、点検が適正に実施されているか見届ける必要がある。決して毎日の業務ではないが、点検が円滑に遂行されるには立ち会いが欠かせない。点検業者と対等にやり取りするためには、一定の専門知識を得ておくことも重要だ。

■管理人という職業は、マンション居住者との信頼関係があって初めて成立する

　管理人室をいつまでも留守にはしておけないので、清掃や立ち会い業務が終わったら、今度は管理人室で受付業務を行う。大規模あるいは億ションと言われる超高級マンションでは、コンシェルジュといった受付専門のスタッフが常勤しているが、大多数のマンションでは管理人が兼務することになる。その際、宅配便や届け出書類の受け渡しは問題ないが、トラブルやクレームを居住者から受け付ける場合には細心の注意が必要だ。

　というのも居住者が管理人室に足を運ぶ時点では、そのトラブルやクレームは収集つかないほど悪化しているのが大半だ。我慢に我慢を重ねてきたが、ついに堪忍袋の緒が切れ、怒り心頭で駆け込んでくるのがほとんどだ。そのため、受け答えの言葉1つ間違えると、今度は管理人がクレームの対象となる。何とも不条理な話だが、いかに冷静かつ親身に応対できるかが管理人には求められることになる。

　管理人は単なる受付係でも清掃員でもない。ましてや不満のはけ口でもない。マンション居住者にとっては、よき相談役であり理解者なのだ。管理人という職業は、マンション居住者との信頼関係があって初めて成立する。本コラムで管理人の業務内容を知ることで、マンション居住者の皆さんは管理人への理解を深め、感謝の心を持ってもらいたいと思う。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000029072011/

RES

マンション管理費　組合の直接契約で半減ＨＰ管理員 2011年07月28日 (木) 13時11分 No.1608

≪東京新聞≫

　分譲マンションの維持管理は、清掃や設備点検など全てを管理会社に任せる全面委託が主流。その一方、管理会社を介さず、区分所有者による管理組合が直接、専門業者と契約すれば、手間はかかるものの、節約ができる。管理費を半減し、将来の大規模修繕の経費にめどを付けた事例を紹介する。　（稲田雅文）

　二十七戸が入る愛知県春日井市のマンション（二〇〇一年築）は、分譲当初から管理を委託していた管理会社を九月に変更する。エレベーターの保守や清掃業務など、大部分の管理業務で、個別業者との直接契約を導入。これまで年三百十万円余りを要した管理費は、百五十万円程度に半減できる見込みだ。

　全面委託をしていた管理会社への不信感が見直しのきっかけ。昨年春、雨漏りを放置され、エレベーターが故障した。管理組合の男性理事長（５２）は「なぜすぐに直さないのか」と憤った。設備を巡回点検していないことも分かり、不信は頂点に達した。

　一方、各戸から集める修繕積立金が少なく、将来の大規模修繕で資金不足になる可能性もマンション管理士から指摘された。修繕積立金の上積みが急務になったことにも後押しされ、管理費全体の見直しを決心。管理会社の変更に向け、五社に見積もりを依頼したものの、最大でも年間数十万円安くなる程度。管理費の思い切った削減には、直接契約しかないと決断した。

　消防設備の点検や植栽の管理など、業務ごとに数社の見積もりを取り、安い業者を選定した。会計など、組合の運営に必要な事務は、これまでと別の管理会社に任せる。リース契約だった防犯カメラを買い取りにするなど工夫もした。

　十の業務について計二十数社に見積もりを依頼。交渉が一カ月ほどかかった半面、管理会社一社と専門業者七社との契約に切り替えることで、管理費を年間百六十万円以上減らせた。

　浮いた分を修繕に回せば積立金の値上げは回避できそうだ。理事長は「トラブルが起きたときも、業者に直接連絡できるので、対応が早くなるはず。不満があれば業者を個別に変えられる」と満足げ。最初の契約を結ぶまでは大変だったものの、次年度以降は自動更新されるため、手間はかからないという。

　アドバイスしたＮＰＯ法人「マンション管理組合ネットワーク愛知」（名古屋市）の副理事長、田村静雄さんは「この組合は早めに管理費を見直せた。多くの組合では、修繕積立金が不足していることが分かってから、慌てることが多い。管理費を早めに見直すことが大切」と指摘する。理想は、管理会社を一切入れない自主管理。運営を含めて組合が担うことで管理費を大きく減らせる上、運営への住人の関心が高まるメリットもあるという。

　ほとんどのマンションで全面委託をしているのが現状だ。国土交通省の〇八年の調査によると、回答を得た全国二千百六十七の組合のうち「基幹事務も含め管理業務のすべてをマンション管理会社に委託」している組合は７４・９％に上る。「管理組合がすべての管理業務を行っている」のは、わずか５・０％。管理会社を決めた方法については、「分譲時に分譲会社が提示した管理会社」が８３・３％で、分譲以来、管理会社を変更していない組合がほとんどだ。

　管理会社を切り替えるだけでも大幅に管理費を削減できるケースがほとんど。直接契約にすると、それぞれの業務で業者の競争が働き、より費用を減らせる。田村さんは「何もかも管理会社に任すのではなく、自分たちでやることを増やせば、大幅にコスト削減ができる」と、直接契約や自主管理を勧める。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/living/life/CK2011072802000059.html

RES

マンション標準管理規約の改正についてＨＰ管理員 2011年07月28日 (木) 13時09分 No.1607

≪国土交通省≫

１．今回の改正の趣旨　

　マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）は、管理組合が、それぞれのマンションの実態に応じて管理規約を制定、変更する際の参考として、作成、周知しているものであり、これまで、マンションに関する法制度の改正やマンションを取り巻く情勢の変化等に対応して見直しを行ってきたところです。
今回の標準管理規約の改正は、役員のなり手不足等の課題に対応するため、役員の資格要件の緩和を行うこと等を主な内容とするものですが、パブリックコメントにおいて、いわゆる第三者管理者方式など専門家を活用した管理方式に係る規定を整備すべきであるなど、管理組合の運営の基本的なあり方に関する意見が多く出されたところです（資料１参照）。
特に、専門家を活用した管理組合の運営に対応した標準管理規約を整備するためには、役員の資格要件の問題だけではなく、総会と理事会の役割・関係、専門家を含む役員の業務遂行に対するチェック体制の強化等の幅広い観点からの検討が必要となります。
したがって、パブリックコメントにおいて多くの意見を頂いた、専門家を活用した管理組合の運営に対応した標準管理規約の整備については、上記のような幅広い観点からの検討を改めて行った上で、早期に措置することとし、今回の改正においては、以下のように区分所有者が主体となって行う管理のあり方の中での所要の見直しを行うこととします。

２．今回の改正のポイント　

（１）執行機関（理事会）の適正な体制等の確保
　［1］役員の資格要件の緩和（現住要件の撤廃）
役員のなり手不足等の実態を踏まえ、役員の資格要件を以下のとおり緩和する。
　　　改正前：「理事又は監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」
　　　改正後：「理事又は監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」
　［2］理事会の権限の明確化等
理事会による機動的な組合運営が可能となるよう、理事会の決議事項の明確化、新年度予算成立までの経常的な支出を理事会承認により可能とする手続き規定の整備等を行う。　

（２）総会における議決権の取扱いの適正化
　［1］議決権行使書・委任状の取扱いの整理
組合員による出席によらない総会の運営方法である書面による議決権行使（議決権行使書及び委任状）の取扱いのルールを明確化する。
・組合員の意思を総会に直接反映させる観点からは、委任状よりも、議決権行使書によって組合員本人が自ら賛否の意思表示をすることが望ましく、そのためには議案の内容があらかじめ明確に示されることが重要であること
・白紙委任状が多用されないよう、例えば委任状の様式等において、誰を代理人とするかについて主体的に決定することが必要であること、適当な代理人がいない場合には代理人欄を空欄とせず議決権行使書によって自ら賛否の意思表示をすることが必要であること等について記載しておくこと
等についてコメントに記載。
　［2］委任状による代理人の範囲について、標準管理規約本文で限定的に列記するのではなく、コメントで基本的な考え方（代理人の範囲は、区分所有者の立場から利害関係が一致すると考えられる者に限定することが望ましいこと等）を記述することとする。

（３）管理組合の財産の適切な管理等
　［1］財産の分別管理等に関する整理
・マンション管理適正化法施行規則の改正が平成22年５月に施行されたことを踏まえ、管理費の徴収に係る第60条関係のコメントを改正。
　［2］長期修繕計画書等の書類等の保管等に関する整理
・管理組合が保管する書類等について、保管責任者の明確化やその閲覧・保存方法について規定を追加する。
　［3］共用部分の範囲に関する用語の整理
・平成22年5月のマンション標準管理委託契約書の改定を踏まえた用語の整理を行う。

（４）標準管理規約の位置づけの整理
マンションの規模、居住形態等各マンションの個別の事情を考慮して、必要に応じて、合理的に標準管理規約を修正し活用することが望ましい旨をコメントに記載する。

〔関係資料〕
資　料１：パブリックコメントにおける主な意見の概要とこれらに対する国土交通省の考え方
資　料２：改正マンション標準管理規約（単棟型）
資　料３：改正マンション標準管理規約コメント（単棟型）
参　　考：マンション居住者の実態等

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000065.html

RES

マンションの駐輪場移設で、我が家の景観が台無しに！ＨＰ管理員 2011年07月21日 (木) 21時26分 No.1605

≪住宅ねっと相談室あらかると≫

築20年のマンションに建設当初から住んでいます。

　先月、突然、理事会から「駐輪場改修及び新設・その他工事承認の件」と臨時総会開催の通知プリントが配布されてきました。

　玄関ホール前にある現在の駐輪場は、とめられる台数が少なく美観も悪いため、1階の我が家のすぐ横の緑地帯を取り壊して移転する、というものです。

　緑地帯の側に窓が3か所もあり、心いやされておりました。駐輪場ができるとなると、騒音問題だけでなく、自転車だらけの景色になってしまします。

　緑地帯があった側には窓が3箇所あり、60台の駐輪場を移設されては、騒音はもちろん窓からの景色は自転車だけになってしまいます。10年前ベランダ側の南側の緑地帯も駐車場になってしまいました。本当に住環境が悪化してしまい迷惑な話です。

　我がマンションの管理規約集には、「敷地及び共用部分等の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）または処分において、敷地及び共用部分等の変更が、専有部分又は専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分を所有する組合員又はその専用使用部分の専用使用を認められている組合員の承諾を得なければならない。この場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。」とありますが、どのようなことが正当な理由に当たるのでしょうか。

　どうかアドバイスをお願いします。

客観的な検証に基づいた議論を
（住宅ねっと相談室カウンセラー　マンション管理コンサルタント　江沼　伸一）
　お気持ちお察しします。緑地帯と駐輪場では、景観としては大違いですね。

　もっとも、経験上、理事会側にも、ある程度やむにやまれぬ事情があったのではとも想像します。

　まず規約にある「特別の影響を及ぼすとき」の解釈ですが、単に景観が損なわれるという程度では、当たらないと思われます。たとえば、公開空地とか緑地率の取り決めなどがあった場合、これを無視する開発行為（駐車場や駐輪場その他）であったならば、その規定の理念や実態の適用などを踏まえた公的な程度の高い問題提起ができる可能性があります。もし、必要を感じるのであれば、確認申請にまつわるこうした問題の存在有無の調査は、役所の窓口に当たってみてください。

　さらに、駐輪場の設置により、開口部からの侵入が容易になったり、周辺住民への迷惑が具体的に発生するなどが考えられます。近隣住民は、とかくマンション建設に反対していた経緯がありがちです。それでなくても、事前連絡や配慮なく、一方的に変更することは、相隣関係のトラブルに発展することも珍しくありません。

　この様に、単に個人的な価値観や考えにとらわれず、さまざまな立場に置かれた住民や住民全体、近隣、地域社会など、視点を変えて検証してみては如何でしょうか。

　また、駐輪場にも可能な限り植栽を置設ける工夫も提案してみましょう。

　是非とも単なる利害の対決ではなく、大所高所から有意義な議論がなされる臨時総会になることをお祈りします。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/soudan/mansion/detail/MMSUq1000020072011/

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